부동산 매각하려면 올 6월 전에 넘겨라!

새 정부가 들어선 후 부동산 세제책이 바뀔 전망이다. 세부담을 줄이는 것은 집을 구입하는 것만큼이나 중요하다. 시세보다 싼 집을 샀더라도 세금 납부시기를 조절하지 못해 상당한 금액의 세금을 냈다면 결코 성공했다고 할 수 없기 때문이다.


새 정부 출범과 동시에 부동산 시장에서도 다양한 요구가 나타나고 있다. 관련 규제 완화로 인한 거래 활성화에 대한 기대, 좀처럼 꿈쩍 않는 수요의 움직임, 정체됐거나 떨어진 시세에 대한 회복 요구 등이 대표적이다. 이 같은 요구는 이미 정책으로도 반영되고 있다. 물론 지역별 편차가 있는 것은 확실하다. 그만큼 지역 차별화 정책이 현실화되고 있는 셈이다.


새 양도세제 시행 등 각종 세제책 바뀔 예정
우선 지방에 대해선 주택투기지역, 투기과열지구 해제가 단행됐다. 이는 분양권 전매제한과 대출 규제 완화를 동반한다는 점에서 일정 부분 거래 시장의 숨통을 트이게 할 수 있는 재료들이다.

이에 반해 수도권은 여전히 규제의 늪에서 벗어나기 어려운 형국이다. 일부는 오히려 규제가 더 강화되는 상황이다. 오피스텔에 대한 전매제한이 새롭게 마련되고 호가가 뛰고 있는 일부 지역은 거래제한 등의 규제가 적용되고 있다. 시장에서 잔뜩 기대하고 있는 재건축, 재개발 등에 대한 규제 완화도 현재로선 당장 쉽지 않은 분위기다.
부동산은 특성상 정책 변수가 시장에 미치는 영향이 상당하다. 이는 부동산을 통한 재테크의 성패를 좌우할 수 있는 만큼, 결코 간과할 수 없는 부분이다. 정책은 타이밍이 중요한 것처럼, 시장 참여자들도 제도 변화에 따른 시기를 잘 조절해야 한다.

이런 측면에서 매도자나 매수자 모두 현 상황에서 관심을 둬야 하는 부분이 세금 관련 정책이다. 이미 새 양도세제가 시행에 들어간 것을 비롯해 각종 세제책이 바뀌어 선보일 예정이기 때문이다.

보유세를 비롯해 주택의 세제 문제는 상당히 민감한 사항이다. 특히 세부담을 줄이는 것은 집을 구입하는 일 못지않게 매우 중요하다. 시세보다 싼 집을 샀더라도 세금 납부시기를 조절하지 못해 내지 않아도 될 상당액의 세금을 냈다면 결코 성공했다고 보기 어렵다. 세부담을 고려한 나름의 절세 전략을 재구성하는 방안을 마련해야 하는 시기다. 이때 알아둘 것은 세금 부담이 양도세`→``취득·등록세`→``종합부동산세(보유세) 순으로 완화될 공산이 크다는 점이다.


장기보유 특별공제 확대
실거래가 6억원을 넘는 1가구 1주택 보유자가 집을 팔 경우 장기보유 특별공제를 확대하는 내용의 소득세법 개정안이 지난달부터 시행에 들어갔다. 이에 따라 고가 주택이라도 20년 이상 한 채의 집을 보유하고 있는 집주인은 양도차익의 80%까지 공제받을 수 있다. 사실상 세금의 공포에서 벗어날 수 있게 된 셈이다.

장기보유 특별공제 혜택은 1주택 보유기간이 3년 이상~4년 미만일 경우 양도차익의 12%를 공제해주는 것을 시작으로, 매년 4% 포인트씩 공제 폭이 커진다. 보유기간별 공제율은 △3년 이상~4년 미만 12% △4년 이상~5년 미만 16% △5년 이상~6년 미만 20% △10년 이상~11년 미만 40% △13년 이상~14년 미만 52% △15년 이상~16년 미만 60% △20년 이상 80% 등이다.

예컨대 보유기간이 20년 된 아파트를 15억원에 팔아 10억원의 양도차익이 발생했다면 종전까지는 과세 대상 양도소득(장기보유 특별공제 45% 적용)이 2억7천2백50만원으로, 8천6백40만원을 양도세로 내야 했다. 하지만 지금은 차익의 80%까지 공제받기 때문에 과세 대상 양도소득이 9천7백50만원으로 줄어 양도세도 2천3백40만원만 내면 된다. 세금이 3배 이상 줄어든 것이다.

부동산114에 따르면 이처럼 장기보유 특별공제 확대에 따라 우선 혜택이 예상되는 6억원 초과 공동주택(아파트, 연립주택 등)은 전국적으로 51만1천8백1가구에 달하는 것으로 나타났다. 지역별로는 서울이 35만1천3백17가구로 전체의 68.6%를 차지한다. 인천과 경기를 합친 수도권 전체적으로는 50만6천7백19가구로 집계, 6억원 초과 주택의 99%가 수도권에 몰려 있다. 지방에서는 부산이 2천5백13가구로 가장 많았고 대구 9백87가구, 대전 8백40가구, 경남 4백50가구 등의 순이다.

재건축 아파트는 사업이 완료돼 다시 입주했더라도 최초 매입 시점부터 매도 시점까지 모든 기간을 보유기간으로 인정받을 수 있다는 점도 잊지 말아야 한다.

종합부동산세는 공시가격 6억원(세대별 합산)이 넘는 주택을 대상으로 매년 6월 1일 현재 소유자에게 부과하되, 올해는 과세표준 적용비율이 공시가격의 90%로 지난해보다 10% 포인트 높게 적용돼 집값이 오르지 않더라도 세부담이 더 늘어난다.


고가 1주택 양도세 어떻게 계산하나
실거래가 6억원을 넘는 고가 주택을 한 채 보유한 집주인이 집을 팔 때 내는 양도세를 계산하는 방법은 일반 주택 양도세 계산법과는 다소 차이가 있다. 때문에 정작 자신이 내야 하는 세금이 얼마인지 제대로 알지 못하는 고가 주택 보유자가 상당하다.

고가 1주택자에게 부과되는 양도세는 6억원 초과분에 대해서만 세금이 매겨진다. 주의할 점은 매도 가격에서 무작정 6억원을 뺀 금액을 기준으로 세금을 계산하는 게 아니라는 것. 즉 15억원에 집을 팔았다고 여기서 6억원을 제외한 나머지 9억원이 기준 금액이 아니다.

고가 주택 양도세 계산법은 ‘과세 대상 양도차익=실제 양도차익×(양도금액-6억원)/양도금액’이다. 매도금액에서 6억원을 뺀 뒤 실제 양도차익(매도가격-취득 당시 가격)을 곱한 후 이를 다시 매도금액으로 나눠야 한다.

예컨대 1억8천만원에 매입한 주택을 15년간 보유했다가 12억원에 팔았다면 실제 양도차익은 필요 경비(2천만원으로 가정)를 제외한 10억원이다.

하지만 과세 대상 양도차익은 ‘10억원×(12억원-6억원)/12억원=5억원’이다. 이 금액에서 이달부터 달라진 보유기간(15년)에 따른 장기보유 특별공제율(60%)만큼을 제외하면 2억원이 되고 기본공제(2백50만원)까지 빼면 과세표준(세금부과 기준 금액)은 1억9천7백50만원이 된다. 따라서 양도세 부과액은 5천9백40만원이다.

물론 이 같은 계산법은 1가구 1주택자 양도세 비과세 요건인 3년 보유(서울·과천·신도시는 2년 거주 요건 추가)했을 경우에만 적용된다. 서울에서 같은 집을 15년간 보유했다가 팔더라도 2년 거주 요건을 충족시키지 못한다면 이 주택 보유자의 과표는 양도차익(10억원)에서 장기보유 특별공제액(6억원)과 기본공제(2백50만원)를 뺀 3억9천7백50만원이 되므로 양도세로 1억3천1백40만원을 내야 한다.


배우자 증여 공제한도 6억으로 상향
거래세는 소득세와 함께 크게 취득과 매도시에 지불해야 하는 세금으로 나뉜다. 통상 주택을 구입할 경우 취득세와 농어촌특별세, 등록세, 교육세를 낸다.

새 정부는 각 지방자치단체의 세수 보존 방안을 마련할 경우 연내 취득세는 1%로 요율이 인하되고 등록세는 폐지할 가능성이 높다. 이는 고가 주택 매입을 노리거나 입주시기가 임박해 등기를 앞둔 분양권 소유주에게는 큰 희소식이다. 그만큼 관련 법 개정 이후로 매입시기를 조정하거나 지연 등기하는 것도 방법이다.

다만 저가 주택의 경우 요율 인하 혜택이 적은데다, 최근까지도 상승세가 꺾이지 않고 있는 소형들의 경우 한발 앞선 선택이 필요하다. 예컨대 지연 등기시에도 입주 지정기간이 완료되면 연체료가 붙기 때문에 주의해야 한다.

1주택자나 장기보유 실수요자에 대한 양도소득세는 확실히 줄어드는 반면 다주택자의 경우 이를 기대하기 매우 어렵다. 그만큼 다주택자는 장기보유 특별공제를 받을 수 없고 세율도 최고 60%를 적용받기 때문에 주택을 팔 때도 세금을 줄일 수 있는 방법을 강구해야 한다. 이를 위해선 단순히 매도 순서를 정하기에 앞서 본인의 주택 보유 현황부터 점검해야 한다.

매도할 때도 단순 세금차액을 따지는 것보다 보유 주택의 내재가치, 즉 지역 호재나 가격상승 여력 등을 따져 이익실현에 나서야 한다. 본인만의 주택 매도 순위를 결정하는 것도 매우 중요한 포인트다. 발전 가능성과 시세차익 기대가 어렵고 수익성이 떨어지는 주택을 가장 먼저 처분하는 게 바람직하다.

다주택자의 경우 비과세 요건을 갖추기 위해 주거 여건이 가장 좋고 현재 양도차익이 많은 주택을 마지막으로 처분하는 게 낫다. 매도 여건이 안 되거나 여유자금이 있는 다주택자라면 급하게 매물을 처분하는 것보다 장기적으로 증여 등의 방법을 모색하는 것도 나쁘지 않다.

앞으로 종부세가 개정돼 세대별 과세에서 인별 과세로 전환될 경우 부부간 증여를 통해 세금을 낮추는 것도 방법이다. 관련 규정이 바뀔 경우 재산을 증여(10년간)할 때 배우자 증여재산 공제한도는 3억원에서 고가 주택 기준인 6억원으로 높아진다. 6억원까지의 재산은 부부끼리 증여해도 증여세를 물지 않는다.

주택을 팔 때는 최소 2년 이상을 보유하는 것이 좋다. 보유기간이 1년 미만인 경우 50% 세율을 적용받는다. 1년 초과~2년 미만은 40%다. 그만큼 시세차익이 발생하더라도 상당 금액을 세금으로 환수당하게 된다.

더구나 지난해 1월부터는 양도세가 실거래가 과세를 기준으로 하고 있어 부과금액 자체가 많아진다. 이에 비해 3년 이상 보유할 경우 장기보유 특별공제 혜택까지 받을 수 있다.

상가주택이나 오피스텔은 사용 용도에 따라 세금이 달라진다. 따라서 사업자 등록을 하거나 사무실·주거용으로 임대해 종부세, 재산세, 양도세 등 관련 과세를 요령껏 피하는 게 좋다.


매각하려면 6월 전에 넘겨야
기본적으로 올해 부과될 보유세는 지난해보다 많아진다. 재산세(50→55%)와 종부세(80→90%) 등의 과표적용률이 상향 조정됐기 때문이다.

다만 올해의 경우 보유세 산정의 기초자료가 되는 공시가격이 지역별로 등락을 보임에 따라 단지별로 큰 차이를 나타낼 것으로 보인다. 특히 서울 강남권과 양천구 목동, 과천, 용인 등 버블세븐 지역의 경우 외환위기 이후 사실상 처음으로 공시가격이 하락, 관련 보유세들도 지난해보다 낮아질 전망이다.

실제 국토해양부에 따르면 종합부동산세 대상이 되는 6억원 초과 공동주택은 지난해 27만5천 가구였으나, 버블세븐과 신도시 아파트값 하락세로 인해 올해에는 약 2만 가구가 감소할 것으로 예상된다. 단지별로는 강남구 대치동 은마아파트 112㎡(전용 84.43㎡)는 지난해(9억8천4백만원)보다 4.9% 하락한 9억3천6백만원을 기록했다. 송파구 문정동 훼밀리아파트 105㎡(84.75㎡)는 6억8천만원에서 6억3천2백만원으로 7.1% 하락했다.

신도시 아파트도 하락했다. 분당 이매동 이매청구 109㎡(84.99㎡)와 일산 장항동 호수마을 현대 105㎡(84.81㎡)은 각각 전년 대비 7.7%, 9.7% 내린 4억5천6백만원, 3억4천6백만원을 기록했다.

이에 비해 서울 용산과 노원구 등 개발 호재를 안고 있거나 꾸준히 호가를 올린 지역들의 경우 공시가격이 급등, 전년에 비해 보유세 부담이 늘어나게 됐다. 일단 연내 주택을 매도할 계획을 세웠다면 오는 6월 1일 이전에 매각, 당해연도 보유세를 피하는 것도 방법이다. 반면 10억원 이상 고가 주택을 매입할 매수자라면 6월 1일 이후로 등기 시점을 미룰 경우 5백만원 이상의 보유세를 내지 않아도 된다.

이 경우 장기보유 특별공제 혜택이 확대돼 양도세 부담이 크게 낮아지는 데다, 6월 전에 팔 경우 종부세 등 올해분 보유세를 내지 않아도 되는 만큼 일석이조의 효과를 거둘 수 있다.

서울 용산, 뚝섬, 인천 등에서 단독주택이나 다세대주택 공시가격이 대폭 오른 경우 그만큼 보유세도 크게 늘어나기 때문에 집주인들은 4월 30일 확정공시 이전 최초 신청기간 중 이의신청을 통해 공시가격을 낮춰보는 것도 방법이다. 다만 사업이 일정 부분 궤도에 오른 재개발 지역인 경우 하향 신청은 조심해야 한다. 오히려 보상가나 감정가가 손해를 입을 수 있기 때문이다.

■글 / 문성일 기자(머니투데이) ■사진 / 경향신문 포토뱅크