고금리시대 부동산시장 접근법

바야흐로 ‘고금리시대’다. 부동산시장과 금리는 어떤 상관관계가 있을까. 최근 집값이 약세를 보이고 있는 원인은 수요자가 나타나지 않아서다. 높은 이자를 부담해가며 담보대출을 받으려는 수요자는 많지 않다. 부동산 실수요자는 어디로 시선을 돌려야 할까.


금리 인상으로 부동산시장은 빨간 불
지난 8월 초 한국은행 금융통화위원회가 11개월 만에 기준 금리를 종전보다 0.25% 포인트 높은 5.25%로 인상함에 따라 시중 금리가 상당한 영향을 받고 있다. 특히 주택담보대출 금리도 큰 폭으로 치솟고 있다.

금융권에 따르면 양도성예금증서(CD) 금리가 지난 1월 말 이후 최고치를 기록하면서 은행의 변동금리부 주택담보대출 금리가 연 8%를 돌파했다. 은행채 금리 역시 연일 상승하면서 고정금리부 주택담보대출 금리도 9.48%까지 올랐다.

지난 8월 14일 기준으로 증권업협회가 고시한 3개월 CD 유통 수익률은 연 5.79%로, 전주보다 0.04% 포인트 상승했다. 이는 지난 1월 24일 이후 7개월 만에 최고치로 치솟은 것이다.

이처럼 주택담보대출 기준금리인 CD 금리가 급등하면서 은행 주택담보대출 대부분을 차지하는 변동금리부 대출 금리도 덩달아 뛰고 있다. 은행마다 다소 차이를 보이고 있으나 일부 은행의 경우 최고 금리를 기준으로 주택담보대출 금리는 이미 연 8%를 넘어섰다. 직전 한국은행 기준 금리의 인상 시기인 지난해 8월 초와 비교하면 은행의 주택담보대출 금리는 최소 0.4% 포인트에서 최고 0.6% 포인트 높아졌다.

이 같은 금리 인상은 담보 대출자들의 연간 이자 부담도 커지도록 한다. 예를 들어 이러한 금리 인상분을 적용할 때 2억원의 담보대출을 받았다면 연간 이자 부담이 적게는 80만원에서 많게는 1백20만원까지 늘어난다. 대출 금액이 3억원인 경우 연간 1백20만~1백80만원의 이자 부담이 증가한다.

주택을 담보로 3억원을 대출받은 집주인이 연 8%의 금리를 적용받을 경우 연간 2천4백만원의 이자를 물어야 한다. 월 2백만원이다. 샐러리맨이 부담하기에는 결코 적지 않은 금액이다.

통상 이 같은 부담을 안고 쉽게 집을 살 수 있는 수요자들은 그리 많지 않다. 최근 집값이 약세를 보이고 있는 원인도 궁극적으로는 집을 매입할 수요자가 나타나지 않아서다. 이쯤 되면 집값과 금리가 어떤 연관이 있는지 알 수 있다.

비단 실수요자가 아니더라도 일단 현재와 같이 금리가 높은 상황에선 투자자들도 고민이 커질 수밖에 없다. 물론 자기 자금이 많더라도 약세가 지속되는 시장에 선뜻 나설 수 있는 투자자 역시 쉽게 찾기 어렵다. 그만큼 잇단 금리 인상으로 부동산시장에는 빨간 불이 켜졌다.

특히 최근처럼 가격 하락기에선 금리 부담이 클수록 이전과 같은 레버리지 효과(타인으로부터 빌린 자본을 지렛대 삼아 자기자본 이익률을 높이는 일명 지렛대 효과)를 기대하기 어렵다. 상황에 따라선 대출이 많은 투자자는 되팔 시기를 고민해야 한다. 물론 고민한다고 해서 제때 적임자가 나타난다는 보장도 없다.

투자 상품을 시장에 내놓고 있는 공급자들도 고민하긴 마찬가지. 무엇보다 수요가 받쳐주지 않아서다. 대표적인 게 상가나 오피스텔 등과 같은 수익 상품이다. 임대료와 같은 수익이 대출이자를 감당해낼 수 있다면 몰라도 그렇지 않다면 절대 살 필요가 없다.

과장광고를 통해 투자금 대비 연간 두 자릿수 수익률을 주장하는 수익형 상품도 있지만, 일반적으로 10%를 넘지 않는 수익 구조를 감안하면 현재와 같은 고금리에서 수익형 부동산을 과감히 매입하긴 쉽지 않다. 재개발이나 재건축 아파트 등도 별반 다르지 않다. 고금리로 인해 수익성이 떨어지면 매수세가 따라붙지 않는다.


부동산시장, 어떻게 접근해야 하나
수요자 입장에선 경기불황 때가 오히려 고민을 덜 할 수 있다. 확신이 서지 않으면 무리하게 나설 필요가 없기 때문이다. 지금이 그렇다. 지방은 물론, 수도권 주요 지역도 약세가 이어진다면 굳이 매입을 서둘 이유가 없다. 괜히 서둘렀다가 낭패를 볼 수 있어서다.

그만큼 지금 부동산시장은 시기 조절이 중요하다. 이는 투자자도 별반 다르지 않다. 벌기 어려운 환경과 구조에서 무리수를 둬가면서까지 덤빌 이유가 없다. 수익형 상품의 경우 월세 등에 따른 수익금이 높아지는 금리 부분을 상쇄할 수 있다면 고민은 덜하다. 하지만 이 경우도 대출을 최소화하는 것이 답이다.

일단 투자에 나서기로 결정했다면 호재 지역을 찾는 것이 관건이다. 불황기라도 호재가 있다면 시세 상승에 따른 차익을 기대해볼 만하기 때문이다. 서울에선 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’을 중심으로 강북권이 여전히 상승세를 타고 있기 때문에 주목할 만하지만, 선도 지역이 아니라는 점이 불안하다. 즉 활황세는 몰라도 일단 상승곡선이 꺾이면 낙폭이 더 심해진다는 불리함을 안고 있다. 게다가 이들 지역은 최근 지나치게 올랐다는 지적도 달갑지 않다.

따라서 중장기적으로 개발 호재가 있는 곳을 살펴보는 것이 좋다. 서울에선 역시 지하철 개통지 등 역세권이 관심 지역이다. 재개발을 포함한 뉴타운과 같은 주거환경 개선 지역도 눈여겨볼 만하다. 다만, 재건축 투자는 신중할 필요가 있다. 재건축의 경우 일단 투자 금액이 상대적으로 높다. 이는 많은 대출금이 필요하다는 의미도 내재돼 있다. 재건축의 가장 큰 핸디캡은 역시 규제다. 재건축이 하락 압력을 받고 있는 이유도 결국 규제 완화에 대한 모호성 때문이다. 실제로 지난 7월 한 달간 서울 재건축아파트값 변동률은 -0.61%로, 올 들어 최대 하락폭을 기록했다.

하지만 일단 규제 완화폭이 커지면 역으로 가치가 한없이 커지는 상품도 재건축이다. 때문에 재건축은 무엇보다 정책과 시장 변수 등을 고려한 접근이 가장 중요하다. 재건축은 특히 실수요보다는 투자 수요가 많아 금리, 경기 등에 민감하다. 따라서 굳이 재건축에 투자하려면 금리 인상에 따른 충격이 가격에 충분히 반영된 이후로 늦춰야 한다. 일부 전문가들 사이에선 적어도 내년 상반기 이후가 될 것이란 의견이 나오고 있다.


금융 혜택 많은 미분양도 관심을
기존 아파트보다 신규 아파트에 초점을 맞추고 있는 수요자라면 역시 계약금이 적거나 중도금에 대해 좋은 금융 조건을 내걸고 있는 단지를 눈여겨볼 필요가 있다.

최근에는 수도권이라도 이 같은 조건이 달린 신규 단지가 속속 등장하고 있다. 예를 들어 중도금이 3억원인 아파트의 경우 입주 때까지 적어도 2천만원 이상 금융 비용을 줄일 수 있다. 물론 이런 조건에도 불구하고 분양가격이 비싸다면 아예 쳐다볼 필요도 없다. 적어도 분양가상한제가 시행되는 한 앞으로 값싼 아파트는 계속 공급되기 때문이다.

지방의 경우 임대사업제를 잘 활용해볼 필요도 있다. 지방 미분양은 임대주택사업자의 세제 감면 기간을 단축하고 양도소득세를 좀 더 손질해주는 방향으로 가닥을 잡고 있다. 즉 1가구 2주택자에 대한 양도세 비율을 낮춰줌으로써 지방 다주택자들의 미분양 취득을 유도한다는 게 정부의 방안이다.


주택 보유자, 어떻게 해야 하나
담보대출이 많은 집주인이라면 당연히 대출 금액부터 줄여야 한다. 연리 7.5%만 적용하더라도 대출이 1억원이면 연간 7백50만원의 이자를 부담해야 하고 2억원이면 한 해에 1천5백만원의 이자를 내야 한다.

고가 아파트를 보유한 집주인의 경우 고민이 더 크다. 이들의 경우 일단 대출을 감안하지 않더라도 해마다 찾아오는 불청객인 보유세 부담을 피할 길이 없다. 더구나 가격마저 떨어진다면 그에 따른 심리적 충격은 이루 헤아릴 수가 없다.

따라서 처분을 계획하고 있다면 종합부동산세와 양도소득세 완화 적용시기 등을 잘 살펴 계획을 짜는 것이 바람직하다.


■글 / 문성일(머니투데이 기자) ■사진 / 경향신문 포토뱅크