재개발 아파트 입주금 마련을 고민하는 부부

최근 자산 관리의 중요성이 부각되면서 ‘재무 설계’에 대한 사람들의 관심이 뜨겁다. 잘못된 지출은 없는지, 자녀교육과 노후는 어떻게 설계해야 하는지 궁금하고 답답한 게 한두 가지가 아니다. 「레이디경향」에서는 매달 독자 한 가족을 대상으로 재무 설계 전문가에게 60만원 상당의 재무 설계 상담 기회를 제공한다. 재무 설계 상담을 받을 다섯 번째 주인공은 당찬 꿈을 가진 30대 중반의 강일수·손현미 부부다.


강일수(35·가명), 손현미(35·가명) 부부는 다섯 살배기 딸과 두 살배기 아들을 둔 평범한 샐러리맨 가족이다. 남편의 월급에서 저축도 하고 펀드도 들고, 나름대로 아껴서 조금씩 자산을 늘려가는 재미로 살아가는 모습이 보통의 알뜰한 가정과 다르지 않다. 그런데 2009년 새해를 앞두고 새로운 고민거리가 생겼다. 2009년 9월 입주하게 될 아파트의 잔금 마련이 녹록지 않기 때문이다.


허수에 속지 말자
강일수씨 부부의 현재 순자산은 총자산 7억3천949만원 중 채무 1억7천375만원을 제외한 5억6천574만원이다. 수치상으로는 5억원대의 자산을 보유한 셈이다. 그러나 현재의 아파트 분양권은 추정 시세이므로 약간의 허수가 있을 수 있다. 기존에 살던 집이 재개발되면서 받은 32평 아파트 분양권의 시세가 6억원이지만 요즘의 부동산 가격 하락폭을 반영하면 변동이 있을 수 있기 때문이다.


자산구조분석 : 이 가정의 부채를 제외한 자산구조를 보면 부동산에 89.9%, 유동성 자산에 7.7%, 나머지 2.4%의 분포를 보이고 있다. 강일수씨는 현재의 전세보증금과 저축액을 입주시 활용하면 부채 상환에 무리가 없을 것으로 생각하고 있다. 총 1억7천3백만원의 부채 중에 장기주택마련저축과 펀드, 전세자금(6천5백만원)을 합하면 나머지 부채가 3천3백만원(시유지 매입대금 제외) 정도로 줄어든다.

하지만 문제는 2009년 9월에 내야 할 잔금 7천만원이다. 기존 대출을 모두 갚는다 해도 새로운 7천만원을 만들어내는 것이 보통 일이 아니다. 강일수씨의 2009년 예상 수입은 상여금을 빼고 3천5백만원이다. 세후 월 2백92만원인 셈이다. 표에서 보는 바와 같이 매월 수입의 전부가 지출되어 저축은 상여금이 없으면 어려운 구조다. 이런 상태에서 수입만으로 7천만원을 만들어내기엔 역부족이다. 입주와 동시에 다시 7천만원을 대출받게 되면 총 1억원이 넘는 부채가 생기게 된다. 계산상 자산은 꽤 되지만 돈은 모두 아파트에 들어가 묶이게 된다.


가장 좋은 재무 구조는 부채 없는 큰 순자산만 있는 것이다
부동산 경기가 부정적인 요즘, 시세 하락까지 겹치면 실질적인 순자산은 더 적어질 것이고, 매달 이자부담과 지출로 인해 현재의 재무구조가 마이너스 구조로 바뀌게 된다. 일단 7천만원 마련이 어렵다면 현재 저축 중인 유동성자산 5천6백90만원을 동원해 부채상환보다는 입주금으로 처리하고, 현재 부채를 장기로 전환한다. 현 중도금 8천5백32만원도 6년 안에 상환할 계획이었으나, 자금 계획이 희망과는 달라졌으므로 수정하는 방법밖에 없다. 자금 마련은 장기주택마련저축에서 예금액의 2배 정도까지 예금담보대출을 받고, 현재 투자 중인 펀드의 수익률이 2009년 9월쯤에는 호전될 것을 기대해보자. 펀드 수익률이 호전된다면 부채 상환이 한층 수월할 것이다.


빠뜨리기 쉬운 불규칙한 연간 지출을 꼭 챙겨라 - 특별 예산을 잡아라
가정마다 매년 특별한 행사들이 있다. 이들 부부에게는 설과 추석 명절 비용, 자동차세, 재산세, 자동차 보험료 그리고 특별히 아파트 내 시유지 매입대금 상환액, 아파트 옵션비와 친인척 결혼, 부모님 회갑 등 돌출 지출이 줄지어 기다리고 있다. 1년간 1천1백만원 정도가 필요하다. 당장 2월 소득공제 환급금을 회갑 비용으로 충당하는 등 반드시 대책을 마련해야 한다. 어찌 됐든 2009년은 아파트 입주금과 행사비 마련 등으로 힘든 한 해가 될 수 있으므로 철저한 자금 계획과 긴축 운용이 필요하다.


반면 2009년에 자금 운용을 잘 한다면 그 이후에는 큰 무리 없는 편안한 생활을 할 수 있을 것으로 판단된다. 이 가정의 2009년은 미래의 성패를 좌우하는 매우 중요한 해다. 한편 집을 장만하면 예기치 못한 지출이 많아지므로 항상 예비비를 생각해둬야 한다. 이사 비용, 초기 가구 구입 비용 등 소소한 지출이 생겨나게 된다. 따라서 자금 계획을 빠듯하게 세우면 낭패를 볼 수 있으므로 10% 정도 여유 있게 계획을 잡아야 한다.


인정하기 싫지만 현실은 현실이다 - 유연하게 생각하자
이들 부부는 재개발 호재로 인해 자산 증식 효과를 보았다. 그러나 현재의 유동성 자산은 아파트 입주와 더불어 모두 부동산으로 몰리게 된다. 그러고도 빚이 남는다. 현재 부부가 계획하는 자녀 교육과 결혼, 그리고 두 부부의 노후를 위한 자금 마련은 모두 2010년 뒤로 출발 시점을 늦추어야 한다. 현재의 현금 흐름상 내년 아파트 입주에 심혈을 기울여야 하는 상황이기 때문이다.

급한 대로 내년 9월에 부부의 생각처럼 새 아파트를 세 놓고 본인들은 다시 전세를 살면 당분간 어느 정도 숨통은 트일 수 있다. 그러나 이 방법이 모든 것을 해결해주지는 못한다. 결국 전세 또한 부채이므로 내 아파트에 들어가 살려면 전세보증금을 다시 상환해야 한다.

그럴 바에야 그동안 재개발 호재로 인해 분양가 대비 많은 시세차액이 생겼으므로 아파트 분양권을 처분하는 것을 고려해보자. 아파트를 팔고 전세를 들어간다면 오히려 남는 자금을 투자·운용해 더 나은 수익을 올릴 수 있는 기회가 있다고 본다. 지금의 경제 상황이 1~2년 안에 안정된다면 높은 수익을 기대할 수 있는 투자 기회도 많을 것으로 판단된다. 아파트를 소유하는 것보다 훨씬 더 나을 수 있으므로 이제 자산의 전환을 통한 미래 자산가를 꿈꿔볼 수 있다.

그 밖에 부인의 저렴한 실손 의료비 보험은 그대로 유지하되 남편과 아이들은 가족통합형 실손 의료비 보험으로 전환해 운전자보험, 배상책임보험, 상해보험까지 포함해 가족 전체 16만원 정도로 위험에 대비할 수 있다.

노후 대책으로 가입된 개인연금은 연금액의 7%를 매년 반영해주는 상품으로 잘 유지하면 좋은 상품이다. 국민연금과 개인연금을 잘 활용하고 2010년부터 의무화되는 퇴직연금에 가입하면 노후를 대비한 훌륭한 3층 구조를 가지게 된다. 다만 현재 희망하고 있는 한 달 연금수령액 2백만원을 충족하기에는 다소 부족하므로 2010년부터 매월 60만원 정도 추가적으로 연금에 가입할 것을 권한다. 자녀 교육 자금 역시 2010년부터 15만원씩 매년 교육비 상승폭(8%) 만큼 증액해 저축을 시작한다면 재무 목표를 달성하는 데 무리가 없을 것으로 판단된다. 10년 후에 내집 장만을 해도 40대 중반이므로 늦는 것은 아니다. 자산의 전환을 통한 유연한 선택이 필요한 시기다. 부동산만을 고집하지 말고 크고 멀리 보는 눈을 갖는 계기가 되기를 바란다. 전화위복(轉禍爲福)!


■기획 / 김민주 기자 ■ 글 / 윤희권(YOON’S FPG, 02-473-4381, rabaul@hanmail.net) ■사진 / 이성훈