자산과 부채 관리가 동시에 필요한 미래투자법

최근 자산 관리의 중요성이 부각되면서 ‘재무 설계’에 대한 사람들의 관심이 높아지고 있다. 잘못된 지출은 없는지, 자녀 교육과 노후는 어떻게 설계해야 하는지 궁금하고 답답한 게 한두 가지가 아니다. 「레이디경향」은 신청한 독자 중 매달 독자 한 분을 초청해 재무 설계 전문가와 60만원 상당의 상담을 받을 수 있는 기회를 제공한다. 이달에 상담받을 주인공은 조성현·김미영 부부다.


결혼 5년 만에 순자산 4억9천만원을 마련한 조성현(가명, 33세)·김미연씨(가명, 30세)는 경제적으로 알찬 부부다. 고교 시절부터 남모르게 5년 단위로 목표를 설정하고 그것을 달성하기 위해 매진하는 습관을 길렀다고 한다. 조씨는 “건설업과 관련된 일을 하다 보니 부동산 정보를 얻을 수 있었고, 운이 좋아 수익을 많이 남겼다”고 말하고 “그런데 앞으로도 이렇게 하는 것이 맞는 것인지 전문가의 검토와 조언을 구하고 싶다”며 재무 설계 상담실의 문을 두드렸다.


부채 관리 계획부터 세워라
조씨 부부는 다섯 번 이사를 하고 지금은 19평짜리 월세집에 살면서도 행복하다. 그동안 주변의 시기 어린 핀잔까지 들어가며 힘들게 모아 투자한 아파트에 올 11월 입주하게 된다. 입주 후 3년 뒤에는 아파트값이 10억원이 되기를 희망하고 있고, 또 5년 후에는 3억원 가치의 토지를 갖고 싶어 한다.

자녀는 남들처럼 평범하게 교육시키고 결혼 자금은 필요 금액의 80% 선에서 마련할 계획이며, 노후만큼은 여유롭게 보내고 싶기에 한 달 생활비는 현재 시세로 월 5백만원을 예상하고 있다. 그러나 이 부부의 가장 중요한 문제는 아파트 투자에 집중하느라, 다른 계획은 전혀 실행하지 못하고 있다는 것이다.

부부의 자산은 은행 예·적금 4천5백60만원, 월세 보증금 4천만원 그리고 아파트 중도금 4억9천2백60만원을 포함해 5억7천8백20만원이며, 중도금 대출 8천8백만원을 제외한 4억9천2십만원이 순자산이다. 수입은 조성현씨의 근로소득 2백12만원과 기타 소득 40만원을 합쳐 2백52만원이 전부이나 매월 지출은 2백82만여 원으로 30만원 정도 초과 지출을 하고 있다.

그동안 모아놓은 자금으로 부족한 부분을 메우고는 있으나, 이런 상태가 지속될 경우 현금 흐름상 심각한 어려움이 생길 수 있다. 특히 입주 시점에 대출로 인한 심각한 자금 부족 현상이 예상된다. 그런가 하면 모든 자산이 부동산에 100% 몰리는 현상이 발생한다. 당장 유동성 문제가 심각해질 수 있다는 이야기다.


부동산만이 최고는 아니다, 자산 전환도 필요하다
4월 마지막 중도금과 11월 잔금을 합친 1억7천7백40만원을 더 내면 총 분양가 6억7천만원이 된다. 현재 보유중인 예·적금을 다 활용하더라도 입주 시점에 총 2억5천만원의 대출을 예상하고 있다. 3년 후 1가구 1주택 비과세 요건이 충족되면, 매도해 부채를 상환하고 다른 투자를 하는 시나리오를 가지고 있으나 자금 계획상 문제가 있다.

3년 후 아파트값 상승으로 매도 후 대출을 상환할 계획이지만, 당장 지출이 수입을 초과하는 현시점에 3년간 2억5천만원의 대출금을 상환하는 것은 큰 부담이 아닐 수 없다. 대출금리를 5%로 가정할 경우 만기일시상환법을 선택하면 매월 최소 1백4만원이다. 여기에 원리금 균등 분할 30년 모기지론을 선택하면, 월 1백35만원 정도를 부담해야 하는데 현재의 이자상환액 60만원과 월세 25만원을 대체한다 해도 추가적으로 20만원이 더 필요하다.

현재 2백52만원 수입 중 약 41~54%를 대출 상환하는 데 사용해야 하는 문제가 발생한다. 이자가 5% 이상 오르거나 3년 후, 아파트 가격이 예상보다 낮아지거나 떨어지게 되면 팔기도 쉽지 않을뿐더러 이자 상환기간 지속으로 오히려 자산 잠식이 일어날 수 있다.


여기서 3가지 해결 방법을 고민해볼 수 있다
첫째, 입주 시점에 매매를 생각해볼 수 있는데, 그간 지출한 이자 등을 고려하고 부동산시장이 호전되지 못한 상황에서는 오히려 손해가 날 수 있으므로 크게 권하고 싶지는 않다. 둘째, 부모님이나 주변 사람으로부터 도움을 받는 것이다. 그러나 30대 자금 출처 배제 기준인 2억5천만원보다 훨씬 많은 6억7천만원짜리 아파트를 구입하게 된다면 세무조사 대상이 될 수 있고, 여기에 부모님으로부터 도움까지 받게 되면 자칫 특수 관계자 간의 증여 문제가 별도로 발생할 수 있다. 그동안의 투자는 근거 자료들이 충분하나 추가적인 빌미를 제공할 필요는 없다고 판단된다. 마지막으로 전세를 놓는 방법이다. 대출을 아주 조금만 받고도 집을 유지할 수 있고, 아직 자녀가 어리므로 몇 년간만 더 20평대 전세에 살면 계획한 대로 몇 년 안에 부채도 상환하고, 운 좋게 아파트 가격이 올라준다면 큰 지출 없이 목표를 달성할 수 있을 것으로 보인다.

그럼에도 불구하고 앞으로는 아파트나 토지 등에 집중 투자하는 방법에서 금융투자로 자산투자의 변화를 모색하는 것이 필요할 듯하다. 최근 들어 주식시장의 장기 침체로 금융에 투자하기에 아주 좋은 기회가 펼쳐지고 있다. 다만 직접투자보다는 간접투자로, 단기보다는 장기투자로 한다면 부동산에 집중 투자하는 것보다 훨씬 나은 효과를 볼 수 있지 않을까 생각한다.


시간은 기다려주지 않는다
투자의 궁극적인 목표는 현재보다 미래에 편안하고 행복하게 살기 위함이다. 투자에 집중적으로 관심을 갖는 것은 좋지만 그렇다고 미래에 발생할 여러 사건을 미리 알면서도 무시할 필요는 없다. 노후에 대한 기대치도 월 5백만원은 무리라는 생각이 든다. 월 2백만원 선으로 잡는다면 내년부터라도 조금씩 준비를 하고, 국민연금을 꾸준히 납입함으로써 어느 정도 마련할 수 있을 것으로 본다. 아직 준비할 기간이 많이 남아 있으므로 무리 없이 충분히 마련할 수 있을 것으로 본다.

복리는 10년 이상 지속될 때 그 효과가 두드러지게 나타나기 시작한다. 따라서 지금부터 조금씩 계획을 세운다면 큰 경제적 부담 없이 준비할 수 있다. 아들을 위한 교육자금도 가능하다. 다만 아파트 입주일까지는 다른 계획 실행이 어려울 것으로 판단된다. 따라서 올해는 입주금 마련에 최선을 다하고, 이후에 대한 재무 목표를 새로 설정하고 계획하기를 권한다. 현재 예금 중 1천2백만원 정도를 비상예비자금으로 지정하고 운용한다면 유사시 대비할 수 있다.

당장 이달부터는 그동안 자주 하던 외식을 자제하고, 지출을 줄여 마이너스되고 있는 생활비를 플러스로 전환하는 작업을 6개월간 실행하기를 권한다. 그 후 남편의 근로수입인 2백12만원 안에서 모든 지출이 완료될 수 있도록 습관을 들여야 하며, 이를 위해 매월 예산과 가계부를 작성해 실천해야 한다.

보장성보험은 부모님이 들어주신 것 포함, 월 34만원 정도의 보험료를 납입하고 있음에도 부족함이 느껴진다. 이는 최근 급변하는 의료 현실을 반영하지 못했기 때문이다. 가족력이 있는 암에 대한 보장을 제외한 나머지 보험은 가족 통합형 실손의료비 보험으로 리모델링하면 월 18만원 정도에 만족한 보장을 받을 수 있다.

부동산에 대한 생각을 갑자기 바꿀 수는 없지만 아파트 입주로 인해 현재와는 다른 상황이 전개될 수 있으므로 오히려 과거보다 더 저축을 늘리고 노력을 기울여야 그동안의 고생에 대한 보상을 받을 수 있을 것으로 판단된다. 지금 시기에 자칫 잘못하면 오히려 투자한 아파트가 부부의 발목을 잡을 수 있음을 인식할 필요가 있다.

그럼에도 그동안의 재테크는 성공했다고 칭찬하고 싶고, 잘 유지 관리한다면 투자에 대한 근성이 있으므로 분명 다른 사람보다 좀 더 나은 결과를 얻을 수 있을 것으로 보인다.


「레이디경향」 독자 부자 만들기 프로젝트
60만원 상당의 가정 재무 설계를 원하시는 분은 아래의 응모권을 붙여 매달 10일까지 「레이디경향」 편집부로
보내주시길 바랍니다. 민감한 개인 정보는 공개하지 않습니다.


■ 기획 / 김민주 기자 ■글 / 윤희권(YOON‘S FPG, 02-473-4381, rabaul@hanmail.net)