미분양 아파트 잘만 고르면 대박

미분양 주택의 취·등록세 감면 확대 등을 담은 정부의 2·12대책 이후 수도권 미분양시장이 꿈틀대고 있다. 신도시 등 대규모 택지개발지구를 중심으로 개발 호재가 뚜렷한 지역을 보면 미분양시장에 ‘봄날’이 온 듯하다. 하지만 이럴 때일수록 분위기에 편승하지 않도록 냉정해져야 한다.


‘새집’이 뜨고 있다. 건설업체와 시행사 등 공급 주체가 각자 계약자 찾기에 혈안이 돼 있기도 하지만, 정부도 막강한 힘을 실어주고 있기 때문이다. 실제 MB정부 들어 부동산 관련 정책 가운데 상당수는 새롭게 지어지는 주택 해소에 포커스가 맞춰져 있다. 정치적 색깔이 다른 참여정부가 만들어놓은 대부분의 정책이 ‘불편’하기도 하지만, 그 속내를 들여다보면 꺾어진 경기를 부양해야 하는 절실한 이유도 상당하다.

새집 해소를 위해 정부가 전방위적으로 단행한 규제 완화 덕분에 지금까지 주택시장에서 절대적인 인기를 누려온 기존 주택시장이 다소 소외되고 있다는 불평도 나올 만하다. 그만큼 공급 주체와 함께 정부는 이미 지어져 누군가 들어가 살고 있는 기존 주택 대신 새집 털어내기에 분주한 모습이다. 이유야 어찌됐든 주택시장에서는 바야흐로 ‘새집 강세 시대’가 도래했다.

‘눈 크게 뜨고 찾아보자’
알짜 입주단지, 알짜 분양권
새롭게 바뀐 ‘주택법’ 시행령에 따르면 지난 3월 20일부터 적용되고 있는 전매제한 기간은 종전보다 2년씩 줄어든다. 우선 85㎡ 이하 공공주택은 종전 7년(과밀억제권역), 5년(이외 지역)이던 전매제한 기간이 각각 5년, 3년으로 줄었다. 85㎡ 초과 공공주택은 5년(과밀억제권역), 3년(이외 지역)에서 각각 3년, 1년으로 축소됐다.

민간주택도 마찬가지다. 과밀억제권역에서 5년(85㎡ 이하), 3년(85㎡ 초과)이던 전매제한 기간은 각각 3년, 1년으로 축소됐다. 다만 과밀억제권역이 아닌 경우에는 종전 규정(1년, 투기과열지구인 경우 3년)이 그대로 적용된다.

눈에 띄는 대목은 기존에 분양을 마치고 입주를 앞둔 주택까지 소급 적용한다는 점이다. 즉 과밀억제권역으로 분류되는 판교신도시도 이 같은 전매제한 기간 완화의 수혜를 입게 된 것이다. 알아둬야 할 점은 3년을 기준으로 등기 여부에 따라 전매제한 기간이 결정된다는 점이다. 전매제한 기간이 3년인 경우 이 기간을 채우지 않았더라도 소유권 이전등기를 하면 나머지 기간의 전매제한 규정이 소멸된다.

예를 들어 오는 5월 29일부터 입주를 시작하는 판교신도시 ‘현대 힐스테이트(A13-1블록)’ 중대형(전용 면적 85㎡ 초과)의 경우 최초 분양시점이 지난 2006년 8월이어서 만 3년이 지나는 올 8월 이후에나 전매가 가능하다. 하지만 해당 아파트 계약자가 소유권 이전등기를 마치면 거주 목적이 있는 것으로 간주, 3년이 경과된 것으로 인정해 전매가 허용된다. 이는 전매제한 기간이 5년으로 줄어든 과밀억제권역 내 85㎡ 이하 주택도 마찬가지다. 일단 해당 주택의 경우 3년까지는 등기 여부에 따라 전매 허용 시점을 인정해준다. 다만 나머지 2년간의 전매제한 기간은 마저 채워야 한다. 다시 말해 3년이 지나지 않았어도 소유권 이전등기를 마치면 3년으로 인정하고 이후 2년 동안만 전매를 제한한다.

이에 따라 85㎡ 이하 주택은 입주 후 2년간 전매가 제한되지만 85㎡ 초과 주택은 입주 후 곧바로 팔 수 있게 된다. 이 밖에 과밀억제권역에 속하지 않는 중소형 주택은 공공이든 민간이든 입주 직후, 중대형 주택은 지역 구분 없이 입주 전이라도 전매가 가능해진다.

또 하나 알아둬야 할 점은 이번 전매제한 기간 완화는 과밀억제권역을 기준으로 차별을 뒀다는 것이다. 그만큼 지역마다 차이가 있는 것이다. 현재 과밀억제권역은 서울과 인천(강화군·옹진군 제외)을 비롯해 경기 14개 시(의정부·구리·남양주·하남·고양·수원·성남·안양·부천·광명·과천·의왕·군포·시흥)이다.

성남시에 속한 판교신도시는 85㎡ 이하는 전매제한 기간이 종전 7년에서 5년으로, 85㎡ 초과는 5년에서 3년으로 각각 줄었다. 이에 반해 광교신도시는 다소 복잡해서 주의가 필요하다. 1128만2521㎡ 규모의 광교신도시 사업부지는 행정구역상 수원(이의·원천·우만동)과 용인(상현·영덕동)으로 구성돼 있다. 이는 서울 송파구(거여·장지동) 외에 경기 하남(학암동 일대)과 성남(창곡동 일대)을 끼고 있는 위례신도시(송파신도시)와 마찬가지다.

이 때문에 광교신도시의 경우 행정구역상 수원에서 선보이는 물량은 판교신도시와 같은 기준이 적용되지만, 과밀억제권역이 아닌 용인 쪽 물량은 전매제한 기간이 다르다. 즉 수원 쪽 분양 물량은 85㎡ 이하인 경우 전매제한 기간이 5년이고 85㎡ 초과는 3년이지만, 행정구역상 용인에서 공급되는 물량은 85㎡ 이하 3년, 85㎡ 초과 1년으로 각각 2년씩 짧다. 이는 광교신도시 청약시 수요자들이 반드시 알아둬야 할 대목이다.

성장권역인 파주신도시와 김포 한강신도시도 광교신도시 용인 쪽 물량과 같은 전매제한 기간(85㎡ 이하 3년, 85㎡ 초과 1년)이 각각 적용된다. 반면 전 사업지가 과밀억제권역인 위례신도시는 이들 지역보다 전매제한 기간이 2년 길다.

이와 함께 또 하나 주목할 만한 조치는 전매제한 기간 중에도 부부들은 주택 지분 가운데 일부를 배우자에게 증여해 공동 소유할 수 있게 된다는 점이다. 현재 미분양주택을 살 경우 공동명의는 가능하지만 분양받은 경우 전매제한 기간 내에는 입주자 지위의 일부를 증여할 수 없다. 다만 부부간 증여시 입주자 지위 ‘전부’의 증여는 안 된다. 남편 명의를 아내 명의로, 혹은 그 반대로 바꾸지는 못하도록 한 것이다.


미분양 아파트도 대형 수혜
잘만 고르면 ‘대박’
주목받고 있는 ‘새집’ 군락에는 미분양도 포함된다. 전매제한 기간 완화에다 신축은 물론 미분양 주택에 대해 5년간 양도세 감면 혜택까지 주어져 톡톡히 수혜를 누릴 수 있어서다. 더구나 양도세의 경우 수도권 과밀억제권역(서울 제외) 감면 폭이 당초 정부 안에선 50%였으나 국회 기획재정위원회를 통과하는 과정에서 60%로 확대, 수요자들로서는 쾌재를 부르게 됐다. 여기에 양도세 감면 기간이 당초 올 연말까지에서 내년 2월 11일까지로 한 달 이상 늘어남에 따라 주택 수요자들로서는 한층 더 여유가 생겼다.

실제 양도세 한시적 면제 및 감면과 미분양주택의 취·등록세 감면 확대 등을 담은 정부의 2·12대책 이후 수도권 미분양시장에서는 ‘이삭 줍기’가 한창이다. 특히 신도시 등 대규모 택지개발지구를 중심으로 개발 호재가 뚜렷한 지역의 경우 이 같은 현상이 두드러지고 있다.

인천 청라지구 A24블록에 들어설 원건설의 ‘힐데스하임’(1284가구)은 지난해 10월 정규분양 이후 미계약분에 대한 수요자들의 입질이 거의 없었으나 2·12대책 이후 상황이 완전히 바뀌었다. 직전까지만 해도 하루 평균 30명 안팎이던 모델하우스 방문객이 2월과 3월 중 주말에는 최고 300~400명까지 늘었다. 물론 계약 건수도 눈에 띄게 증가했다. 김포 한강신도시 ‘우남퍼스트빌’(1202가구) 모델하우스에도 주말 방문객만 최대 500명까지 늘었다는 게 우남건설의 설명이다. 이 과정에서 종전에 30% 가량 남은 미계약분이 날개 돋친 듯 팔려나갔다.

이 같은 상황만을 놓고 볼 때 미분양시장에는 분명 ‘봄날’이 찾아왔다. 하지만 이럴 때일수록 보다 더 냉정해져야 한다. 자칫 분위기에 편승, 실수를 저지를 수 있어서다.

통상 건설사를 비롯한 공급 주체는 빠른 미분양 소화를 위해 갖가지 유인책을 꺼내든다. 대표적인 게 분양가 인하다. 수요자 입장에서는 가장 솔깃한 유혹이기도 하다. 심지어 분양가 인하에 계약금 인하, 중도금 무이자, 옵션 품목 무료 제공 등의 조건을 함께 내거는 사업장도 있다. 이때 주의해야 할 점은 이 같은 혜택을 좀 더 꼼꼼히 살펴야 한다는 것이다. 같은 아파트라 해도 내건 조건이 다를 수 있고 일부이긴 하지만 계약 조건에 이자후불제나 무이자 등의 조건을 현금 납부와 함께 꼬아놓은 곳도 있다. 때로는 이들 조건을 구별해내기도 어렵다. 이따금 계약 후 중도금 등을 내는 과정에서 공급자와 수요자 간 계약 분쟁이 생기는 것도 이 때문이다. 따라서 계약 전 최종 납부금액이 얼마인지를 따져보는 것이 필수다. 최초 분양가가 얼마였고 이후 공급 주체가 내건 조건대로 했을 경우 얼마나 싸진 것인지 등을 반드시 계산해봐야 한다.

자신의 자금 여력을 따져보는 것도 기본이다. 한국은행의 잇단 기준금리 인하 조치로 시중은행의 주택담보 대출금리가 크게 낮아졌지만, 경기 상황을 살펴야 한다. 자칫 무리한 대출로 아파트를 구입할 경우 이중고를 겪을 수 있다. 특히 상황이 나빠져 가격마저 떨어진다면 고통은 더욱 커진다.

입지나 단지 규모를 살피는 것도 필수 항목 중 하나다. 주변 상권이 형성돼 생활편의 시설이 잘 갖춰진 곳이라면 일단 안심할 수 있다. 여기에 대단지 아파트라면 금상첨화다. 특히 지하철이나 도로 개통 등의 계획이 있다면 매입을 고려해도 좋다.

주변 시세를 감안한 선택도 중요하다. 통상 미분양의 경우 인접 단지보다 분양 가격이 비싼 이유도 상당하다. 따라서 주변 아파트 시세는 매우 중요한 체크 포인트다. 분양 당시에는 가격이 비쌌지만, 이후 인접 단지들의 시세가 올랐다면 고려 대상이 될 수 있다.

형편없이 낮은 계약률을 보이고 있는 미분양 단지는 가급적 피하는 것이 좋다. 반대로 계약률이 적어도 70~80% 이상 진행된 단지는 관심을 가져볼 만하다. 상대적으로 안전하기 때문이다. 이 때 중요한 것은 통상 공급 주체들이 계약률을 부풀린다는 점이다. 따라서 분양 단지 인근의 부동산 중개업소는 물론 해당 지역 상가 등을 돌며 계약 상황을 살펴보는 것이 좋다. 이 같은 점들을 고려한 후 거래가 이뤄질 단지인지를 따져보는 것도 필요하다.


‘그렇다면 타이밍은?’
반등 신호 때 움직여라
이처럼 ‘새집’에 대한 관심이 커지고 있음에도 불구하고 전체적으로 부동산시장이 되살아났다고 보기에는 여전히 미흡한 상황이다. 그만큼 수요자들을 시장에 본격적으로 끌어들이기에는 뭔가 부족하다.

그렇다면 주택시장에서 반등이 시작되고 있음을 알려주는 신호는 무엇일까? 우선 시장의 수급 불안을 야기하는 문제부터 점검해볼 필요가 있다. 수요가 발생하고 있는데도 시장에 매물이 없거나, 특히 입주물량이 적을 경우 당장 나타나는 현상은 소형주택 전세가격 상승이다. 과거 IMF 외환위기 당시 분양가 자율화 등을 틈타 건설업체들이 중대형 중심의 공급에 치중하면서 소형주택 수급불균형 현상이 두드러졌다. 이는 결국 가격 앙등을 촉발하는 계기가 되기도 했다.

이어 분양시장을 살펴볼 필요가 있다. 분양시장은 수요 유입 정도를 알려주는 척도가 된다. 수요에 비해 공급이 적다면 분양시장은 호황을 누리게 되며, 반대로 수요가 적다면 불황을 맞게 된다. 현재 사상 최대 규모의 미분양이 쌓여 있는 것도 결국 수요가 그만큼 적다는 사실을 입증해준다. 이러한 단순한 사실 외에 분양시장을 주목해야 할 이유는 정부가 단행한 양도세 한시적 감면 및 면제 조치 때문이다.

수요자 입장에서 이 같은 조치는 엄청난 수혜일 수밖에 없다. 물론 감면이나 면제 기간 중 많은 차익을 실현할 수 있는 여건이 조성돼야 함은 기본이다. 이는 그만큼 분양 가격이 싸야 한다는 전제도 필요하다. 즉 입지에 따른 장점과 함께 나름의 차익 실현이 어느 정도 가능하다는 점이 확고해져야 수요도 움직일 수 있다.

이들 현상과 함께 지켜봐야 할 것이 분양권과 재건축시장이다. 분양권은 시장이 어느 정도 활기를 띨 때 동반 상승 현상을 보인다. 기존 주택이 몰려 있는 곳이라면 더욱 그렇다. 올 초 기존 아파트 가격이 다소 회복 조짐을 보이기도 했던 경기 용인의 경우 정작 분양권시장은 바닥을 기었던 이유도 궁극적으로는 전체적인 시장 상황이 그리 좋지 않았기 때문이다. ‘반짝’ 상승세를 보인 이후 분양권시장은 오히려 찬바람이 거세졌다.

규제 완화와 같은 호재가 맞물려야 하는 재건축시장 역시 이미 규제 대부분이 풀려 기본적으로는 탄력을 받을 준비는 마친 상태다. 하지만 호가만 널뛰기할 뿐 정작 수요자들은 달려들지 않고 있다. 아직도 불안하기 때문이다. 그만큼 상승 기류를 타기에는 역부족이란 의견이 상당하다. 이런 경우 자칫 불황기에 ‘상투’를 잡는 우를 범할 수도 있다.

만약 이 같은 대내적 현상이 단계별로 발생해 시장 전체가 움직인다면 특별한 상황이 아닌 경우 사실상 시장이 회복됐거나 본격 반등이 시작됐다고 봐도 무방하다. 다만 이 때도 주의해야 할 점이 있다. 현재 경기 불황을 몰고 온 금융시장의 움직임이다. 주식시장도 여기에 포함된다. 주식시장은 주택시장보다 분명 선행한다. 각각의 기능적 차이는 있지만, 주식시장이 되살아난다는 것은 주택시장에도 상당한 호재다.

“부동산 재테크에 있어 가장 중요한 것은 ‘타이밍’이다. 얼마나 적절한 타이밍을 맞추느냐가 투자의 성패를 좌우한다. 단순한 소문과 분위기보다는 전체적인 시그널을 간파해 보다 정확한 타이밍을 맞추는 것이 중요하다”


■글 / 문성일(머니투데이 기자) ■사진 / 경향신문 포토뱅크