재테크 전문가 4人의 진단
지난해부터 계속 이어지던 경기침체가 올 상반기를 기점으로 변화의 모습을 보이고 있다. 그렇다면 경제는 이제 완전히 바닥을 친 것일까. 그동안 두 자릿수의 마이너스 수익률을 기록하고 있던 국내외 펀드는 이제 팔아야 할까, 아니면 그대로 둬야 할까. 무주택자들은 집값이 더 오르기 전에 사야 하는 것일까, 더 기다려야 할까. 주식과 부동산을 둘러싼 다양한 궁금증을 재테크 전문가 4人과 함께 풀어봤다.
스피드뱅크 김은경 팀장
추격매수는 금물, 신중하게 저가 매물을 매수할 시기다
Q요즘 주식과 부동산시장이 상승 모드라고들 한다.
올 하반기 부동산 전망은 긍정적이라고 할 수 있는가?
2009년 부동산시장은 대내외적으로 여러 상승요인과 하락요인이 공존하고 있지만, 전반적으로 하락요인이 더 많다. 현재 부동산시장은 2008년 하반기 미국발 금융위기에서 비롯된 국내외 경기 침체 여파로 외부 변수에 큰 영향을 받고 있는 상태다. 이 같은 대외 실물경기 침체 영향 때문에 올 한 해 부동산시장은 약세가 지속될 것으로 보인다.
최근 경기 부양을 위한 정부의 각종 규제완화 정책이 호재로 작용하고 있고, 시중에 푼 유동성 자금이 부동산시장으로 돌아오면서 일부 지역은 가격이 상승할 가능성이 있다. 하지만 이런 가격 상승은 투자수요가 밀집된 인기 지역에 일시적으로 나타날 가능성이 더 크다. 이 같은 특정 지역의 양극화는 올 한 해 계속 이어지면서 등락을 반복하는 양상이 나타날 것으로 예상된다. 그 이유는 현재 경기 침체의 주요 원인인 자산가격 약세, 내수심리 위축, 신용경색 등이 올 상반기에도 크게 개선되지 못했기 때문이다. 이로 인해 각종 경제지표들이 여전히 불안정한 모습을 보인다는 점에서 부동산시장의 회복 시점 역시 다소 늦춰질 수 있다. 최근 주식시장 등 금융시장의 지표들이 반전되고 있지만, 소득 감소와 기업 구조조정 때문에 부동산시장이 V자형 반등세를 나타낼 가능성은 거의 희박하다.
Q 그렇다면, 우리나라 부동산시장은 바닥을 지났다는 것인가?
최근 강남권 아파트값 상승을 시작으로 버블세븐 등 일부 지역에서 오름세가 나타났지만, 전체적인 부동산시장이 바닥을 쳤다고 보기에는 아직 이르다. 일부 상승 지역의 경우 지난해 말 저점을 지난 것으로도 볼 수 있으나 최근 강남권에서 다시 하락세가 나타난 것은 그만큼 현재 매수 수요가 취약하다는 것을 입증한다.
올 들어 강남권 등 버블세븐 지역이 상승세를 나타낸 것은 재건축을 중심으로 한 정부의 규제완화 영향과 저금리에 따른 유동성이 원인이 된 것으로 보인다. 그러나 실물경기가 회복되지 않은 상태에서 부동산 가격만 오름세가 이어지기는 힘들다. 실물경기 침체는 소득 감소와 고용 불안으로 연결되면서 수요 기반을 취약하게 만든다. 때문에 금융위기 이후 매수자들의 소비가 매우 소극적으로 이루어지는 것을 감안하면, 수요 감소에 따른 가격 조정이 불가피할 것으로 예상된다.
투자 수요가 상대적으로 많은 강남권과는 달리 실수요 비중이 큰 강북권 등 기타 지역들은 여전히 하락세가 진행 중이다. 게다가 경기 침체에 따른 소득 감소는 이러한 지역들이 더 큰 영향을 받는다는 점에서 부동산 가격이 상승 반전하기에는 무리가 있다.
Q 무주택자들은 요즘같이 불확실성이 높은 시기에 언제쯤 내집 마련을 해야 하는가?
요즘 같은 경우에는 작은 변수들에도 부동산 가격이 등락을 반복하며 쉽게 출렁일 수 있다. 그만큼 부동산시장도 변동성이 커진 상황이라는 뜻이다. 따라서 당분간 부동산시장은 느리고 완만한 회복세를 나타낼 가능성이 크다. 때문에 조급하게 매입할 필요는 없다. 가격이 상승한 곳을 섣불리 추격 매수하는 것도 신중해야 한다. 내집 마련의 시기를 고려하기보다 실물경기 추이 등을 살피면서 초기비용을 줄일 수 있는 저가 매물을 공략하는 전략을 세우는 것이 좋겠다.
Q 일부에서는 우리나라 부동산의 버블 붕괴 가능성을 지적하고 있다. 이로 인해 오히려 집을 팔아야 한다는 시각도 있다. 우리나라가 일본과 같은 부동산 버블 붕괴와 장기 침체 가능성이 있는가?
현재 우리나라의 부동산시장은 과거 일본의 버블 붕괴나 미국의 서브프라임 모기지 사태에 따른 폭락과는 원인이나 상황이 다소 다르다. 우리나라의 부동산 버블은 강남권 등 일부 주택지를 중심으로 국지성을 띠고 있어 전국적인 상황으로 보기 힘들며, 일부 버블세븐 지역 등은 이미 지난 2007년 초 이후 약 2년간 조정을 거친 상태다. 또 주택담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)이 40~60% 정도로 일본의 버블 붕괴 직전인 120%보다 크게 낮고 미국의 80%에 비해서도 낮은 수준이다. 특히 수도권의 경우 여전히 주택 수급 불균형도 남아 있는 상태다.
소득의 뒷받침 없이 가격만 치솟았다는 점에서 어느 정도의 하락 조정이 불가피한 상황이지만 일본이나 미국의 사례와 같은 대폭락 가능성은 적다. 다만, 실물경기 침체가 장기화될 경우 이에 따른 영향으로 부동산시장의 침체가 좀 더 이어질 가능성은 배제할 수 없다.
Q 최근 경매의 대중화로, 경매를 내집 마련과 재테크 수단으로 이용하는 사람들이 늘고 있다. 요즘 경매시장의 상황과 전망은 어떤가?
지난해부터 부동산시장에서 가장 각광을 받은 곳 중 하나가 바로 경매시장이다. IMF 이후 10년 만의 호황이라고 할 정도로 경매 물건이 크게 늘었고, 관심을 갖는 사람들도 대폭 늘었기 때문이다. 하지만 경매시장도 지난해 말 경기 침체 여파로 수요가 뚝 끊겨 낙찰가율이 크게 떨어지고, 강남권의 아파트조차 유찰되는 사례가 계속됐다. 그러나 올 들어 강남권의 상승세가 나타나면서 경매시장 역시 다시 활기를 띠기 시작했고, 강남권을 비롯한 버블세븐 지역들의 낙찰가율이 일제히 크게 치솟았다.
경매가 불황에 더 빛을 발한다는 점에서 수요는 이어질 것으로 보이나, 실물경기 회복이 더딘 점을 감안할 때 경매시장 역시 지속적인 상승에는 한계가 있을 것으로 예상된다.
닥터아파트 리서치연구소 리서치팀 이영호 팀장
우리나라 부동산은 바닥을 지났기 때문에 저점 매수할 시기다
Q 우리나라 부동산이 저점을 찍고 올라섰다는 일부 시각에 대한 의견과 2009년 부동산시장 전망은?
강남권을 포함해 일단 부동산은 2008년 12월 이후 바닥을 쳤다고 보고 있다. 그리고 올 1월부터 한강 공공성 회복 차원에서 제2롯데월드 공사를 허용하면서 재건축 아파트값은 일단 회복 국면을 보이고 있다. 현재는 강남, 서초, 송파, 강남 3구 양도세 중과 방침이 정해지면서 약보합세를 보이고 있지만 가격이 떨어질 이유가 없다. 강남 3구를 제외한 버블세븐 지역도 최근 하락에서 상승세로 반등하고 있는데, 이는 그동안 너무 떨어졌다는 반발심리에서 출발한 것 같다.
분양시장은 적어도 내년 2월 11일까지는 강세를 보일 것으로 분석된다. 특히 수도권 유망 지역에서는 물량뿐만 아니라 청약자들도 많을 것이다. 지난 2월 12일 있었던 양도세 감면 조치 때문에 특혜를 볼 수 있을 때 분양을 받으려고 할 것이기 때문이다.
Q 부동산시장이 바닥을 쳤다면, 내집 마련은 언제쯤 하면 좋은가?
문제는 결국 매수 타이밍을 언제로 잡을 것인가이다. 현재는 매수자가 매도자보다는 유리한 입장이다. 즉 가격 협상에 있어서 유리하다는 것이다. 그래서 자금이 준비된 사람이라면, 적어도 여름이 본격적으로 시작되기 전에 구입하는 것이 좋다. 분위기라고 하는 것은 언제든 역전될 수 있기 때문이다.
Q 일본 같은 부동산 버블 붕괴와 장기 침체 가능성은?
금융 건전성 면에서 일본보다는 건전하다고 판단한다. 현재 강남 3구를 제외하고 투기지역이나 투기과열지구에서 해제됐지만 여전히 집값의 70% 이상(제1금융권 기준)은 대출되지 않고 있다. 반면 예전 일본의 경우 집값의 100%가 넘게 대출을 해주곤 했다. 결국 금융 건전성 면에서 우리나라가 낫기 때문에 일본과 같은 장기 침체 가능성은 없다고 본다.
Q 현재 현금 2천만원이 있다면 어디에 투자하는 게 좋을까?
2천만원 미만으로 투자할 수 있는 경매 물건을 찾아볼 수 있을 것이다. 아니면 최근 분양경기가 살아나고 있기 때문에 2천만원 정도로 계약을 치룰 수 있는 미분양 아파트에 관심을 갖는 것도 방법이다.
Q 투자를 하려는 사람이 있다면 지금 아파트를 사야 할 시기인가, 팔아야 하는 시기인가?
지금 팔게 되면 제값은 다 받기 힘들 것으로 보인다. 즉 파는 시점은 아니다. 따라서 지금은 가격을 깎을 수 있는 시점이기에 사야 할 시점이다.
한화증권 투자 분석팀 조용찬 팀장
반 토막 난 중국 펀드, 9~10월을 기다려라?
Q 최근 들어 주가가 1400포인트까지 상승하고 있고 일부에서는 오는 7월에 1600포인트까지 오를 것이라는 예상도 있다. 올 하반기 주식시장 전망을 어떻게 보는가?
대부분의 경제지표가 전문가들의 예상보다 호전되고 있다. 동시에 증시 주변의 유동성도 풍부해지고 있어 주식시장에 낙관론이 확산되고 있다. 투자자들의 자신감은 위험자산에 대한 선호도로 나타나고 있어, 일부 종목은 적정 주가 수준을 상회한 기업들이 나타나고 있다. 추가 지수 상승이 예상되지만, 밸류에이션(현재 시점에서 기업의 가치를 평가하는 것)의 부담으로 주가 상승속도는 둔화될 것으로 보인다.
Q 주식시장이 바닥을 지났다고 생각하는가, 아니면 추가 하락 가능성이 있는가?
바닥은 지났다고 보인다. 증시가 가장 싫어하는 것이 불확실성인데, 작년의 급락장은 글로벌 금융 불안 때문에 악순환에 빠졌었다. 지금은 이러한 극단적인 상황은 지났기 때문에 주가 급락은 없을 것으로 보인다. 신종 플루와 같이 외부환경이 악화되면 지수 하락은 피할 수 없겠지만, 이 경우에도 지수 1100선이 무너지지는 않을 전망이다.
Q 반 토막 났던 중국 펀드가 서서히 회복세를 보이고 있다. 중국 펀드를 갖고 있는 사람들은 지금 적은 손실이 있더라도 팔아야 하는가, 아니면 좀 더 기다려야 하는가?
중장기 투자자라면 단기 경제지표에 연연하기보다는 경기 사이클이나 실적 회복 추세를 지켜보는 것이 지금 중국 증시에선 옳은 투자전략이라고 판단된다. 이는 경기가 악화된다면 중국 정부가 금리와 지준율(지급준비율, 지급준비율을 높이면 통화량이 줄어드는 효과를 가져오므로 물가안정에 도움이 된다)이라는 통화정책과 8조 위안에 달하는 새로운 경기 부양책을 펼칠 것으로 보이기 때문이다. 또 악재로 인한 주가조정이 예상되는 여름철에는 바겐세일 가격으로 중국 주식을 살 수 있는 기회가 될 것이다.
중국에선 ‘금과 같은 9월, 은과 같은 10월’이라는 말이 있다. 1년 중 중국 경기가 가장 좋을 때가 9월과 10월이라는 뜻이다. 주식시장에서도 이 때 차익을 실현하는 투자전략이 바람직해 보인다.
현재 주가 수준에서 매도를 권할 수는 없다. 유동성 확대 국면과 위험자산 선호 현상이 주가를 이끌고 있기 때문이다. 하지만 주가 상승 속도에 비해 기업 실적이 따라가지 못하고 있어 추가 매수가 부담스러운 것은 사실이다. 결국 신규 투자자라면 적립식 펀드를 매수하는 전략을 권유하고 싶다. 기존에 주식이나 펀드를 보유하고 있는 투자자라면 추가 매수보다는 기존 펀드를 계속 보유하라고 조언하고 싶다.
Q 현재 현금 2천만원이 있다면 어디에 투자하는 게 좋은가?
경기가 바닥을 지나고 있고, 위험자산에 대한 선호도가 높아지고 있어 역시 펀드 투자를 권유하고 싶다. 최근 증시가 재료를 갖고 있는 개별종목 장세가 펼쳐지고 있어 일부 자금에 대해선 직접투자도 좋아 보인다. 장기 투자자금이라면 주식형 펀드 1천만원 이상, 직접 주식 투자 5백만원 이하, 그리고 향후 인플레이션 부담 등으로 하반기부터는 금리가 인상될 수 있기 때문에 장기 변동금리형 예금에 5백만원 이하가 좋을 듯하다.
Q 펀드와 주식을 통해 재테크를 하고자 하는 사람들에게 해주고 싶은 조언이 있다면?
기관들은 경제 상황과 상품의 투자 매력, 위험 등을 고려해 투자하는 것이 원칙이지만, 개인들은 이 같은 재테크 원칙에 한 가지를 더 고려해야 한다. 자신의 재산 상태와 투자 성향을 고려한 투자 상품을 찾으라는 것이다. 본인의 재정상황과 성격뿐만 아니라 다른 요건(세금, 투자 기간, 유동성, 법적 제약, 특수 상황) 등을 고려해야 한다.
신한은행 이관석 재테크팀장
하반기에 단기 조정은 올 수 있으나, 낙관론이 우세해지고 있다
Q 2009년 주식시장 전망은 어떤가?
워렌버핏도 전망을 앞지를 수는 없다고 말했을 정도로 전망은 지속적으로 변경된다. 그러나 현 시점에서 볼 때 올 하반기는 긍정적이다. 서브프라임으로 촉발된 금융위기로 신용경색을 초래했고, 각종 금융기관과 제조업체들이 도산으로 인해 몸을 사리게 됐다.
그런 위기에 대항해서 미국을 비롯한 전 세계가 한마음이 돼 신용경색 해결을 위한 유동성 정책, 금리인하, 국공채 매입 등으로 유동성 자금을 풀어주는 정책을 계속 펼쳐왔다. 1년 넘게 그 정책이 이길 것이냐, 아니면 이 위기가 더 큰 재앙으로 다가올 것이냐의 싸움을 했다. 최근의 흐름을 봤을 때는 정책 효과들이 어느 정도 나타나기 시작했다. 이전까지 비관론이 많았지만, 최근 들어 낙관론이 우세를 보이고 있다.
금리는 2%를 유지하고 있고, 천정부지로 치솟았던 회사채 금리 등이 안정되고 있으며, BB등급의 회사채에까지 투자할 정도로 신용경색이 완화되고 있다. 또 굉장히 고평가됐던 달러화가 안정을 찾아가고 있다.
Q 주식시장이 바닥을 지났는가, 아니면 추가 하락 가능성이 있는가?
최근 들어 각종 유력 금융기관들이 우리나라 GDP 전망치를 상향으로 돌리기 시작했다. 주가지수는 경기에 6개월 선행하기 때문에, 주가가 계속 올라도 3, 4분기에는 실물경제가 바닥을 칠 수도 있다. 또 최근 2~3개월간의 짧은 기간에 주가가 40% 급등했다. 그래서 하반기 전망이 비교적 낙관적임에도 일시적인 조정은 있을 수밖에 없다. 이익실현이나 그동안 높은 손실을 기록했던 투자자들이 환매하는 단기 조정이 한 번쯤은 올 수도 있다.
Q 현재 현금 2천만원이 있다면 어디에 투자하는 게 좋은가?
올 하반기 상황이 낙관적이라 하더라도 정책 효과가 예상치보다 안 좋게 흘러가면 얼마든지 나빠질 수 있다. 신규 투자자의 경우라면 급등 상황에서 한꺼번에 투자하는 것은 권하고 싶지 않고, 장기적으로 여유가 있는 자금이라면 지금 들어가도 괜찮다. 2~3년 이내로 중장기 투자할 계획이라면 대여섯 번 정도로 투자자금을 나누어 분할매수 전략을 구사하는 게 좋겠다. 50%는 안정자산, 30%는 주식형 펀드에 투자한다. 2천만원의 여유자금도 다섯 번으로 쪼개서 1~2주 단위로 주가가 빠지는 날을 골라서 분할매수 할 것을 추천한다.
Q 국내 펀드를 갖고 있는 사람들은 지금 팔아야 할 시점인가, 아니면 추가 매수를 해야 할 시점인가?
사람들이 갖고 있는 펀드 손실이 60~70%에서 30% 내외로 줄기 시작했다. 사실 반 토막 넘게 손해났을 때는 20~30%만 돼도 빼야겠다고 생각했다가, 막상 손실이 회복되니 빠져나와야 하는지, 묻어둬야 하는지 고민하는 사람들이 많다. 오를 것 같아서 계속 뒀다가 다시 주가가 하락할까봐 걱정하는 것이다.
그런 고민을 하는 사람들에게도 똑같이 말하고 싶다. 자금 여유가 있다면, 좀 더 묻어두는 게 좋다. 만약 팔아야겠다고 생각하는 사람들은 여러 번에 나누어서 분할매도를 하는 것도 괜찮을 듯하다.
특히 리치 펀드, 일본 펀드 등 지속적으로 낮은 수익률을 기록하는 펀드들은 팔고, 현 시점에서 좋은 지역이나 좋은 펀드로 갈아타기를 시도해볼 만한 때가 되지 않았나 싶다.
Q 중국 펀드를 갖고 있는 사람들은 어떻게 대응해야 하나?
지금 시점에서 중국, 브라질, 인도 등 브릭스가 좀 더 유망해 보인다. 중국의 막대한 외화 보유고와 최근의 높은 경제성장률을 미루어봤을 때 다른 해외 지역보다 낫지 않겠느냐는 생각도 한다. 중국 펀드도 일단 보유하는 것이 좋을 듯하다.
국내도 해외 이머징마켓이나 선진국과 비교했을 때 급등해서 부담되긴 하지만, 여러 가지 면에서 봤을 때 다른 해외 국가들보다는 낫다는 생각이다. 펀드나 주식 비중은 국내 대 해외를 6:4, 5:5로 갖고 있는 게 좋겠다. 소액투자자들은 국내 쪽에, 그리고 해외에 투자한다면 중국을 중심으로 한 브릭스에 비중을 두는 게 좋겠다.
■기획&정리 / 김민주 기자 ■사진 / 경향신문 포토뱅크
