내 명의의 펜션과 전원주택을 갖는 법

실전! 부동산 투자특강

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비교적 안전하면서도 안정적인 수익을 내는 토지 투자


부동산 경기가 어려울수록 도전해볼 만한 분야는 토지, 즉 땅이라는 얘기는 듣지만 선뜻 도전하지 못하는 이들이 많다. 내집 마련의 기회를 잡을 수 있는 안목을 기르기 위한 부동산 전문가 김진섭 박사의 지상 특강 세 번째 주제는 ‘토지 투자법’이다. 토지 투자의 기초부터 개발에 이르는 절차에 관한 친절한 강의에 귀 기울여보자. (편집자 주)


[실전! 부동산 투자특강]내 명의의 펜션과 전원주택을 갖는 법

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지역에 따라 다르기는 하지만 아파트를 비롯한 주택에 대한 투자는 비교적 안전하다. 다만 큰 수익률을 기대하기는 어렵다. 반면 경기에 영향을 많이 받는 상가에 대한 투자는 큰 수익을 낼 수는 있지만 반대로 위험을 감수해야 한다.

8회나 유찰된 경매 상가를 감정가의 21%를 약간 상회한 금액에 낙찰 받은 투자자가 있었다. 낙찰가의 50% 정도에 달하는 2억5천만원 정도를 은행으로부터 대출받아 잔금을 낸 후, 싸게 팔아서 매매차익을 챙기거나 여의치 않을 경우 적당한 금액으로 임대만 해도 은행이자를 감당하면서 조금이라도 수익이 날 것으로 판단한 것 자체는 아무런 문제가 없었다. 문제는 그 상가가 1년 가까이 팔리는 것은 고사하고 임대도 되지 않고 있다는 것이다. 아직 한 푼도 회수하지 못한 투자원금, 1백만원이 훨씬 넘는 이자, 계속 쌓여만 가는 관리비 등으로 요사이 그 투자자가 받는 스트레스가 이만저만이 아니다. 지금은 매매차익은커녕 그저 본전만이라도 건지면 감사할 지경이다. 우여곡절 끝에 현재는 유능한 컨설턴트의 도움으로 그 계륵과 같은 상가를 가장 효율적으로 처리하는 방안을 실행하는 중이라 그나마 다행이다. 투자 실패의 원인은 말할 것도 없이 매매와 임대에 대한 전략과 실행력 부족이다.

물론 위의 사례가 최악의 경우는 아니다. 하지만 위와 같은 일이 자주는 아니지만 이따금 일어나므로 주의해야 한다. 보는 눈만 정확하다면, 부동산 투자 중 가장 매력적인 것은 역시 토지에 대한 투자다. 비교적 안전하면서도 큰 수익을 낼 수 있기 때문이다. 또 ‘개발’이라고 하는 행위가 첨가되면 훨씬 더 큰 수익을 낼 수도 있는 것이 바로 토지다.


좋은 땅을 보는 눈
목돈을 벌기 위해서는 역시 공부가 필요하다. 토지에 투자하기에 앞서 좋은 땅을 선별하고 어떻게 ‘개발’할 것인가에 대해서 알아야 한다. 그러면 우선 어떤 땅이 좋은 땅인가에 대해서 알아보자.

부동산의 일종인 토지에는 그 종류가 대단히 많다. 지적법에서는 개별 토지의 주된 사용목적에 따라 대지, 논, 밭, 임야, 도로 등 28가지의 지목을 정하고 있다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서는 도시지역, 농림지역, 관리지역, 자연환경보존지역 크게 4가지로 구분한다. 이외에도 건축법, 도시계획법, 도시정비관련법, 자연공원법, 환경기본법, 농지법, 산지법, 도로법 등 많은 법률과 연관돼 있고, 개발과 관련한 각종 지식도 필요하기 때문에 토지 전문가가 되기 위해서는 상당한 공부가 필요하다.

물론 모든 투자자가 전문가가 되어야 한다는 것은 아니다. 투자자는 그저 일반적으로 토지를 보는 ‘눈높이’를 가지면 되고 필요하다면 전문가의 조언을 받으면 된다. 이런 관점에서 일반 투자자들이 꼭 알아야 할 사항을 몇 가지 정리해본다.

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우선 땅을 볼 때는 목적의식을 가져야 한다. 산수풍경을 감상하자는 것이 아니라 돈을 벌기 위함이기 때문이다. 목적은 크게 실수요와 투자로 나눌 수 있다. 집을 건축하거나 농사를 짓거나 주말농장 용도 등으로 직접 사용하는 것이 실수요일 것이요, 사두었다가 값이 오르면 팔거나 펜션, 전원주택, 빌라나 아파트 등으로 개발 혹은 분양하는 것이 투자일 것이다.

가장 중요한 것은 위치와 교통 상태다. 아무래도 수도권에 가깝거나 대도시에 인접하면 유리하고, 교통이 편리할수록 좋은 것은 두말할 필요도 없다.

다음은 해당 토지의 상태를 살펴봐야 한다. 접근로가 있는가, 땅이 평탄한가, 경사가 있으면 어느 정도인가, 집을 지었을 경우 햇빛을 받을 수 있으며 전망을 가리지 않는가, 지질의 상태는 어떤가, 지하수는 나오는가 등을 유심히 살펴야 한다.

토지의 주변 환경도 중요하다. 주변에 쓰레기 소각장이나 화장장, 공동묘지나 도살장과 같은 시설, 비행장, 예비군 훈련장, 고압선과 같은 규제시설은 없는가를 봐야 하고 반대로 문화재, 관광지, 골프장, 스키장, 바다, 계곡 등과 같은 주변의 선호시설에 대해서도 살펴봐야 한다.

해당 부동산에 대한 권리분석은 필수다. 기본적인 권리사항은 등기부등본만 살펴보면 알 수 있다. 이 때 특히 분묘기지권이나 지상권 등과 같은 물권과 가처분, 가압류, 가등기 등에 유의하고, 경매낙찰이나 상속에 의한 소유권은 등기하지 않아도 소유권이 인정되므로 유의해야 한다. 등기부등본을 정확하게 해석하는 것은 본인 스스로의 몫이지만, 등본상 권리관계가 복잡하면 주변 부동산 전문가에게 부탁하는 것도 좋은 방법이다.

해당 토지를 개발하기 위해서는 토지공법을 알아야 하는 것은 말할 필요도 없다. 우리나라의 모든 토지는 공법의 규제를 받는다. 또 지방자치단체의 조례도 따라야 한다.

개발과 관련한 행위 허가를 내기 위해서는 공법과 조례를 따져봐야 한다. 공법에 의한 규제는 토지이용계획을 확인하면 되고, 조례는 해당 지자체나 부근의 건축사를 방문해 확인하면 정확하게 알 수 있다. 땅은 하나인데 규제는 너무 많다. 다만 이것을 극복할 수 있어야 돈이 된다.

개발이나 정책호재에 대한 정보도 놓칠 수 없다. 광역으로는 국토개발기본계획과 정부정책을 확인하면 되고 개별적으로는 주변 도로 신설이나 확·포장, 신도시 개발, 재개발·뉴타운, 관광개발, 골프장이나 스키장 신설, 관광단지, 대학 유치, 그린벨트·군사보호구역·자연환경보전지역·공원지역·상수도보호구역 해제 등 호재에 대해서도 확인해야 한다. 호재가 있으면 단순한 시세차익만으로도 큰 수익을 올릴 수 있지 않겠는가?

현재는 접근로가 없는 맹지이거나 주변에 분묘가 여러 개 산재한다 하더라도 장차 길을 낸다거나 분묘를 이장하면 가치가 대폭 상승할 수 있는 땅도 있다. ‘디벨로퍼’라 불리는 부동산 개발자들은 맹지에 길을 내고 분묘를 이장하는 등의 노하우를 가지고 있으니 주변에서 찾아 심층적으로 상담을 하는 것도 좋은 방법이다.


펜션 소유의 꿈을 이루려면
지금까지 설명한 일반적인 방법과 전문가의 조언을 통해서 좋은 땅을 매입했다면, 실제로 가치를 상승시키기 위해서 어떻게 해야 할까? 이번에는 부동산 활동을 통해 ‘저 푸른 초원 위에 그림 같은 집을 짓고 사랑하는 님과 한 백 년 사는’ 방법에 대해서 알아보도록 한다. 일반적으로 개인이 가장 접근하기 용이한 개발방식은 펜션과 전원주택 개발이다. 먼저 펜션에 대해서 알아본다.

펜션(Pension)이란 개별 화장실과 취사시설을 갖춘 임대용 고급 민박시설을 말한다. 유럽이나 일본 등에서는 오래전에 보편화됐으며 우리나라에서도 강원도, 안면도, 강화도 일대 등에서 호황을 누리고 있는 시설이다. 숙식을 제공해주는 민박에 레저시설을 갖추고 회원제, 예약제로 운영되는 콘도의 개념에 전원주택의 개념을 포함한 시설로 보면 된다. 원래는 프랑스어의 ‘뺑시옹’에서 비롯된 말로 ‘연금’이라는 뜻을 가지고 있는데 노후에 받는 연금처럼 정년퇴직 후에도 일정 소득을 올릴 수 있기 때문에 붙여진 이름이라고 한다. 펜션은 이미 중세 유럽에서 보편화된 고급 민박시설로 일반인들이 주로 운영한다.

펜션이 인기를 끌고 있는 이유는 이용료가 저렴하고 다양한 구조의 별장식 인테리어를 내세우고 있기 때문이다. 테마 농원이나 주말농장을 운영하는 사람들이 이 사업을 병행한다면 시너지 효과로 큰 수익을 올릴 수도 있을 것이다.

펜션의 입지로는 전국의 유명한 관광지 주변이라면 어디든지 가능하다. 자연경관이 뛰어난 산과 계곡, 해수욕장 주변, 바다와 호수가 인접한 곳, 스키장과 온천지역, 문화유적지 등과 연계한 곳이면 좋다. 3m 이상 도로에 접해 있는 토지로서 준농림, 자연녹지 대지 등이면 가능하다.

경기도의 한 전원주택촌.

경기도의 한 전원주택촌.

펜션 부지가 선정되면 펜션 설계 전문가에게 설계와 단지 전체에 대한 조경 배치 설계를 의뢰한다. 펜션은 숙박시설과 자연환경을 최대한 살린 휴식 공간, 체육시설, 농원 등이 함께 계획돼야 한다. 구체적인 계획이 수립되면 농지전용이나 산지전용 허가 후 토목공사를 하고 건축신고(허가)를 신청해 허가 후 건물 착공에 들어간다.

펜션은 통상 통나무집 혹은 목조주택이 일반적으로 수입 가공 목재를 사용해 최고급으로 짓는다. 펜션 시공은 국내 최고의 전문가들로 구성된 펜션 시공 전문 업체에 의뢰하면 좋다. 완공 후 사후관리는 기본이다.

주택이 완성되면 집기와 비품, 전자제품들을 비치하고 인터넷 사이트 등 다양한 방법을 통해 홍보하고 운영하면 된다.

펜션 투자시에 유의할 점은 다음과 같다. 충분한 현장조사와 주변 시세파악, 건축허가 여부와 소유권 이전 가능 여부, 등기부상 소유주와 분양자가 일치하는지 등을 확인해야 한다. 전기, 상하수도, 전화 등 기반시설을 점검하고 진입도로, 인근 지역의 관광상품성, 숙박 수요 등 예측, 사우나, 수영장 등의 부대시설 확인 등이 필요하다. 제반사항에 있어서 전문가와의 상담은 필수적이다.

무엇보다 사랑하는 님과 행복하게 살기 위해서는 수입이 필요하다. 내가 운영하는 펜션 인근에 작으나마 아름다운 전원주택을 개발해 전원생활을 영위하면서 펜션 운영으로 짭짤한 수익도 올린다면 그야말로 꿩 먹고 알 먹고 아니겠는가?


취향과 자금 사정에 맞는 유형을 찾아라
다음은 전원주택에 대해서 알아보자. 도시를 떠나 산과 강이 있는 교외에 쉴 수 있는 공간을 마련해 도시의 편안함과 전원생활의 휴식을 함께 누릴 수 있는 것이 전원주택의 장점이다. 이러한 전원주택은 단지형 개발방식과 개인형 개발방식으로 나눌 수 있으며, 정기주거의 형태를 가진 별장식, 상시주거형의 농가식, 파트타임 주거형의 주말농장식, 공동주택 형태의 동호인식 전원주택 등으로 구분할 수도 있다.

단지형 전원주택은 개발업자가 토지매입으로부터 농(임)지 전용, 대지조성, 기반시설, 진입로 개설 등 모든 행위를 끝내고 개인에게 분양하는 것을 말한다. 통상 한 단지의 면적은 3천 평 정도이며 18세대 정도로 구성한다. 개별적으로 토지를 매입해 개발하는 것보다 오히려 저렴하게 분양받을 수도 있고 단지 시설이나 방범, 공동관리 등의 시스템이 유리하다. 반면 개인별 선택의 폭이 좁고, 건축 시기나 형식 등에서 자율성이 떨어지는 단점이 있다.

동종의 직업이나 취향을 가진 사람들이 모여서 조합형식으로 개발하는 전원주택을 동호인형 전원주택이라 부른다. 1990년대 이후 주택 개발방식의 하나로 도입된 동호인형 전원주택은 공동구매와 공동건축으로 비용을 절감하고, 동호인들의 취향에 맞게 설계해 각종 문제에 직면하면 공동으로 대응하는 등의 장점이 있는가 하면 전문성이 부족하고 사업과정에서 동호인들 간의 트러블 발생 가능성 등의 단점이 있다.

개별적으로 토지를 매입해서 전원주택을 개발하는 것이 자신의 취향과 자금 사정에 맞게 전원주택을 갖는 가장 좋은 방법이긴 하지만, 정확한 판단력과 결단성을 지녀야 하고 복잡한 과정에서 생기는 스트레스를 이겨내야 한다. 반면 일이 끝난 후의 성취감이 대단하리라는 것은 더 말할 나위가 없다.

아름다운 전원주택 소유의 꿈을 이루고자 한다면 다음의 과정에 유의하고 필히 전문가와 상의한 후 일을 진행하기를 바란다.

전원주택을 소유하기까지의 과정은 다음과 같다.
원하는 지역의 경매 토지 확인-주택형태와 자금계획 결정-관할 지자체에 행위허가 여부 확인-경매 입찰-소유권 등기-전용허가 신청-전용부담금, 대체조성비 등 납부 후 전용허가증 발급-건축업체 선정-토목·조경공사-중간검사-건물시공-사용검사-소유권 보존등기

이러한 모든 행위에 따르는 비용 지출은 전문 컨설턴트와 상의만 잘 하면 1억원 내외로도 가능하다. 골치 아프다고만 생각하지 말고 꿈같이 아름다운 전원주택을 갖기 위해서는 어쩔 수 없이 거쳐야 하는 절차라 생각하고 도전해보길 바란다.


기획 / 장회정 기자 글 / 김진섭(행정학 박사, (주)리비즈(www.rebiz.net)) 사진 / 경향신문 포토뱅크

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