대법원 인터넷 등기소를 이용하면, 불과 몇 분 만에 등기부등본을 열람할 수 있는 시대다. 부동산 투자를 하겠다고 마음먹었다면 등기부등본을 보는 법은 기본으로 알아야 할 것 같은데, 그게 영 쉽지가 않다. 게다가 경매에 나온 물건의 경우 등기부등본은 어찌나 복잡한지! 일단 권리분석하는 방법부터 알아보기로 하자. (편집자 주)
권리분석을 위해서는 채권, 물권, 세법, 임대차보호법 외에도 많은 지식이 있어야 하지만 일일이 그 많은 내용을 다 공부하기에는 시간도 제법 걸릴뿐더러 골치 아픈 일이 아닐 수 없다. 좀 더 쉽고 이해하기 쉬운 권리분석 ‘공부’를 위해 두 가지 사례를 준비했다.
제1장 근저당과 말소기준권리
1. 등기부 기록
사건번호 | 소재지 | 면적 |
2001타경1848* 한국**재단, 정OO 임의 | 서울 관악구 **동 92-224 **빌라 3차 301호, 계단식, **중학교 남동측 인근 | 대지 39.35/185㎡ (11.9평) 일반주거지역 건물 92.18㎡(27.88평) 보존등기일 1993년 3월 25일 |
등기부상 권리 | 임차인 | 감정가액 |
근저당 1998년 3월 24일 한국**재단 1억2천만원 가압류 1998년 5월 2일 한국**은행 5천만원 임의경매 2001년 6월 19일 한국**재단 최종소유권이전 1997년 11월 12일 | 김OO 4천만원(방 2) 전입 1997년 11월 6일 박OO 3천5백만원(방 1) 전입 1999년 7월 28일 | 1억원(최초 매각가격) 8천만원(80%) 2002년 3월 13일 유찰 |
- 1998년 3월 24일 한국**재단의 근저당권
1998년 3월 24일의 한국**재단의 근저당이 가장 선순위가 되어 이 근저당이 말소기준권리가 될 것이다. 이보다 앞선 기타의 권리는 없다. 그러므로 등기부상 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없으며 후순위 가압류는 낙찰 후 말소기준권리인 근저당과 함께 말소된다.
4. 임차인 분석
임차인란을 보면 김OO이 근저당보다 앞선 일자로 전입되어 있고, 임차인 박OO은 근저당보다 뒤에 전입되어 있다. 따라서 말소기준권리인 1998년 3월 24일의 근저당보다 앞서 전입한 김OO은 배당 요구를 하지 않았으므로 낙찰자가 4천만원을 고스란히 인수하게 된다. 박OO은 근저당이 설정된 후에 전입했으므로 소멸하게 된다.
5. 배당
경매비용을 제외한 실 배당액 8천만원
권리설정일 | 권리내역 | 권리자 | 채권액 | 배당 | 인수여부 |
1997년 11월 6일 | 임차인 | 김OO | 4천만원 | 배당 불가 | 인수 |
1998년 3월 24일 | 근저당 | 한국**재단 | 1억2천만원 | 8천만원 | 말소기준 |
1998년 5월 2일 | 가압류 | **은행 | 5천만원 | 0 | 말소 |
1999년 7월 28일 | 임차인 | 박OO | 3천5백만원 | 0 | 말소 |
※ 최선 순위 근저당은 전액을 배당받지 못하고 8천만원을 받고 낙찰 후 말소된다. 그러나 임차인 김OO은 근저당보다 선순위이나 배당 요구를 하지 않아 배당에서는 제외된다. 낙찰자가 전액 인수해야 하는 임차인이 되고 후순위가압류와 임차인 박OO은 낙찰 후 말소된다.
6. 종합 분석
이 물건에 입찰하기 위해서는 임차인 김OO의 보증금 4천만원을 인수해야 하므로 4천만원을 빼고도 남을 수 있는 금액에서 입찰해야 한다. 따라서 몇 회 더 유찰을 기다리거나 다른 물건을 찾아봐야 할 것이다.
제2장 가압류와 말소기준권리
1. 등기부등본 확인(표)
사건번호 | 소재지 | 면적 |
2001타경 1605* A은행 한OO | 서울 광진구 **동 560-16 **아파트 202호 사찰 영화사 북서측 인근, 버스정류장 도보 5분, 중산층 아파트, 도시지역 | 대지 22.84/222.2㎡ (6.91평) 일반주거지역 (23평형, 방 3) 건물 56.36㎡(17.05평) 토지 7천만원 건물 5천만원 |
등기부상 권리 | 임차인 | 감정가액 |
가압류 2000년 5월 24일 B은행 3,820만원(**동) 근저당 2000년 11월 25일 A은행, 1억1천1백20만원 가압류 2001년 6월 16일 이OO 5백만원 임의 2001년 10월 31일 A은행 (장안동 지원센터) | 김OO 2000년 8월 25일 8천만원 | 1억2천만원 9천6백만원(80%) 2002년 3월 4일 유찰 |
2. 말소기준권리
- 2000년 5월 24일 B은행 가압류
3. 등기부 분석
말소기준권리는 가장 빠른 권리인 2000년 5월 24일의 가압류이며 말소기준권리보다 앞선 권리는 없어 낙찰자가 인수해야 할 등기부상의 권리는 없다. 또 말소기준권리 이후의 권리들은 말소기준권리와 함께 낙찰로 인해 소멸된다.
4. 임차인 분석
임차인란을 보면 김OO가 2000년 8월 25일로 전입되어 있는데, 이는 말소기준권리보다 늦은 순위로 대항력을 갖추고 있지 않아 낙찰자가 책임질 부분은 없다.
① 가압류가 최선 순위인 경우 가압류가 최선 순위일 경우 철저한 분석 검토 후 입찰에 응해야 한다. 그 이유는 전 소유자에 대한 가압류는 경매로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되기 때문이다. 그렇다면 현재 소유자가 언제 소유권이전등기를 했는지 확인해야 한다. 이는 사설 경매 정보지에 나타나지 않더라도 등기부등본을 자세히 보면 알 수 있다.
② 임차인의 대위변제 이 사건에 응찰하려는 자는 임차인이 확정일자가 없을 경우에 자신에게 돌아올 배당금이 거의 없다. 그러므로 보증금 8천만원을 지키기 위해 자신보다 앞선 권리인 B은행의 가압류 3천8백20만원을 대위변제할 가능성도 있다는 것을 염두에 두어야 한다. 대위변제(채권자가 가지고 있던 채권에 관한 권리(채권·담보권 등)가 변제자에 이전되는 일)는 잔금 납부 전까지 가능하기 때문에, 만일 임차인이 낙찰 후에 대위변제를 하게 되면 결과적으로 낙찰자는 8천만원을 인수해야 하는 곤경에 빠지는 것이다. 낙찰 불허가 신청을 하거나 낙찰대금 감액신청을 할 수는 있으나, 그렇게 되면 그동안의 수고가 헛것으로 돌아가게 되므로 입찰 전에 충분한 임차인 분석이 필요하다.
6. 배당
1) 임차인이 배당에서 제외되는 경우
경매비용을 제외한 실 배당액 1억원
권리설정일 | 권리내역 | 권리자 | 채권액 | 배당 여부 | 인수 여부 |
2000년 5월 24일 | 가압류 | C은행 | 3천8백20만원 | 2천4백74만원 | 말소기준 |
2000년 8월 25일 | 임차인 | 김OO | 8천만원 | 배당 제외 | 말소 |
2000년 11월 25일 | 근저당 | A은행 | 1억1천1백20만원 | 7천5백26만원 | 말소 |
2001년 6월 16일 | 가압류 | 이OO | 5백만원 | 0 | 말소 |
1차 안분배당 | 2차 흡수배당 |
가압류 C은행 10,000*(3,820/15,440)=2,474만원 | 가압류 이OO 10,000*(500/1,544)=324만원 |
근저당 A은행 10,000*(11,120/15,440)=7,202만원 | |
근저당 A은행 7,202+324=7,526만원 |
※ 가압류가 현소유자의 가압류라는 가정 하에 권리분석을 하면 최선 순위 가압류와 그 다음 근저당, 후순위 가압류는 1차로 안분배당을 한다. 이후 임차인 김OO는 배당 요구를 하지 않은 관계로 배당에서 제외된다.
안분배당은 1차 안분배당표에서 보는 것과 같다. 1차 안분배당으로 C은행의 가압류는 2천4백74만원으로 배당받고 말소되며, A은행의 근저당은 이OO 가압류의 안분배당액을 자신의 채권을 만족시킬 때까지 흡수하게 된다. 따라서 A은행 근저당은 자신의 안분배당액 7천2백2만원과 이OO 가압류 안분배당액 3백24만원을 합한 7천5백26만원을 배당받게 된다.
2) 임차인 김OO이 대위변제를 한 경우
권리내역 | 권리자 | 채권액 | 배당 | 인수 여부 |
임차인 | 김OO | 8천만원 | 배당 | 제외 인수 |
근저당 | A은행 | 1억1천1백20만원 | 1억원 | 말소 |
가압류 | 이OO | 5백만원 | 0 | 말소 |
※ 임차인 김OO이 대위변제를 한다면 표에서 보는 것과 같이 최선 순위 가압류가 없어지며, A은행 근저당이 말소기준권리가 되고 그보다 선순위인 임차인 김OO는 낙찰자가 전액을 인수해야 하는 임차인이 되는 것이다.
7. 종합 분석
사례와 같이 선순위 저당액수가 임차인 등 채권자의 채권액보다 현저히 적을 경우에는 항상 대위변제 가능성 여부를 염두에 두고 입찰에 응해야 한다. 만일 대위변제했다면 불허가 신청, 낙찰 허가 취소청구 등의 방법으로 보증금을 회수할 수가 있다.
소액임차인으로서 경매개식결정 후에 경매가 진행되면 임차인들과 이해관계인들에게 배당 요구 종기일(경매로 인해 그 물건에 관련된 채권자들이 경매 법원에 배당을 요구하게 되는 기간. 이 기간까지 모든 채권자는 배당 요구를 해야 한다.)을 통지해 채권신고를 하도록 하고 있다. 이때 이해관계인들이 채권신고를 한다고 해서 무조건 채권신고금액에 따라 배당되지는 않는다. 여기서 소액임차인의 배당기준권리는 다음과 같다.
1. 강제경매를 신청한 경우
강제경매를 신청한 경우 소액임차인은 강제경매를 신청한 채권자보다 권리가 앞설 때가 많다. 이때 강제경매 신청 당시 강제경매 신청 채권자보다 빠른 권리자 즉, 저당권자, 압류권자, 가압류권자, 담보가등기권자 등이 있다면 위 권리 중에서 가장 빠른 선순위 권리자를 기준으로 소액임차인의 거주지역에 따라 최우선변제금액 배당액이 결정된다. 따라서 강제경매 신청 채권자보다 빠른 권리가 많은 경우에는 무잉여가 되어 경매가 취소될 확률이 매우 높다. 단, 압류·가압류의 경우 채무자 혹은 소유자의 명의로 경매 대상 부동산의 소유권이 이전된 이후에 등기가 선행으로 이루어졌다면 말소기준 등기가 된다. 그러나 집행권원(채무명의)이 없는 가압류등기는 확정된 채권이 아니므로 그 배당금은 본안 소송에서 채권이 확정되기 전까지는 법원에 공탁하게 된다. 따라서 선순위 가압류와 압류는 말소기준권리가 된다.
2. 임의경매를 신청한 경우
임의경매도 마찬가지다. 임의경매는 담보권 실행을 위해 법원에 경매를 신청하고 진행하는 것을 의미한다. 저당권자가 여러 명일 때 선순위 저당권자가 경매를 신청한 사건이든, 후순위 저당권자가 경매를 신청한 사건이든 관계없이 모두 경매개시결정 기입등기가 되고 경매가 진행되는 순간, 임차인보다 앞서는 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기 등 말소기준권리에 해당되는 권리 중 1순위 권리자의 등기부 접수일자를 기준으로 임차인이 거주하는 지역에 따라 최우선변제금액이 결정된다. 따라서 최우선변제에 해당하는 소액임차인이 있을 경우에는 소액임차인의 주민등록 전입일자보다 빠른 선순위 말소기준권리가 되는 권리의 등기부등본 접수일자를 중심으로 소액임차인이 거주하고 있는 지역의 최우선 변제대상 소액임차보증금 기준의 최우선변제 배당금이 결정된다. 집행 법원에서 배당을 하거나 경매를 진행할 때는 법원행정처가 발간한 법집행 실무지침서인 「법원실무제요」에 따르고 있다. 실제로 「법원실무제요」 중 민사집행 편은 경매 초보자에게는 어렵게 느껴질 수 있으나, 꼭 필요한 내용을 담고 있으므로 참고할 것을 권한다.
■기획 / 장회정 기자 ■글 / 김진섭(행정학 박사, (주)리비즈(www.rebiz.net)) ■사진 / 경향신문 포토뱅크