초보를 위한 부동산 경매 실전

ㆍ경매 정보 수집의 8계명

지난 일곱 번의 강의를 통해 경매 관련 이론을 체계적으로 다뤘다. 기사를 꼼꼼히 읽었더라도 막상 어디서부터 시작해야 할지 막막해하는 독자를 위해 경매 초보를 위한 실전 정보 수집 요령에 대해 총정리하는 기회를 마련했다. (편집자 주)

자의든 타의든 경매에 관한 뉴스 혹은 소문을 접해보지 않은 사람은 드물 것이라 생각한다. 누구든 할 수 있다는 얘기는 들었지만 어떻게 접근해야 하는지 막막할 수도 있을 것이다. 도대체 어떤 물건이 경매에 나왔으며 어디에 있는 물건인지, 또 가격은 얼마이고 용도는 무엇인지, 그런 경매물건을 어디에서 찾아볼 수 있는 것인지 등등 궁금증은 늘어만 간다. 이번 강의에서는 경매 물건에 대한 정보 수집에 대해 초보자의 입장에서 단계적으로 하나하나 설명해 나가겠다.

경매 물건을 찾는 방법에는 세 가지가 있다. 첫째 입찰기일 14일 전 일간지 신문 공고와 대법원 경매 정보 사이트를 활용하는 방법, 둘째 사설 경매정보회사에서 제공하는 인터넷상의 부동산 경매 사이트(지지옥션, 굿옥션 등)를 활용하는 방법, 셋째 경매 정보지를 구독하는 방법이다.

이를 통해 투자 대상을 찾고 난 후에는 수익률을 높이기 위해 그 부동산의 경제적 가치를 꼼꼼히 분석해야 한다. 부동산이란 살아 있는 생물과 같아서 똑같은 부동산이라도 어떤 지역, 어떤 위치에 있느냐에 따라 가격은 천차만별이고, 어제의 가격이 오늘과 같으리라는 법이 없기 때문이다. 따라서 반드시 다리품을 팔아 현장답사를 해야 하며 답사 전에는 사전 정보를 수집하고 분석, 확인하는 절차가 필요하다.

부동산 경매 사이트 활용하기
신문에 공고된 부동산 경매 정보에는 부동산의 주소, 감정가, 최저매각가, 면적 및 종별 등 최소한의 정보만 간단하게 수록해 게재하기 때문에 일반인들은 쉽게 이해할 수 없다. 또 신문 공고는 특정 신문에 일정하게 나오는 것이 아니라 매체별로 번갈아가면서 게재되기 때문에 지속적인 정보 획득이 어렵다는 단점이 있다.

대법원에서 운영하는 경매 사이트를 이용할 경우 경매 부동산 검색 비용은 들지 않지만 정작 등기부등본의 내역이 제공되지 않아 권리분석을 직접 해야 한다는 부담이 있다. 투자가치가 있는 물건을 찾아내고 분석하는 데는 한계가 있다고 할 수 있다. 따라서 효과적인 경매를 위해서는 사설(민간) 경매 정보지를 구독하거나 인터넷 부동산 경매 사이트를 이용하는 등 소소한 비용에 대해 너무 연연하지 않았으면 하는 당부를 하고 싶다.

이러한 정보지 및 인터넷 사이트에는 등기부상의 권리관계, 임대차관계(임차인 현황) 및 감정평가 내역은 물론이고 위치 설명, 물건 사진, 유찰 횟수, 권리분석 등 다양한 정보가 담겨 있어 투자자가 시간과 노력을 낭비하지 않고 보다 쉽고 상세하게 많은 경매 정보를 얻을 수 있다.

일반적으로 가장 손쉽게 경매 부동산을 찾는 방법은 인터넷상의 부동산 경매 사이트를 활용하는 것이다. 도표를 통해 투자자들이 가장 즐겨 찾는 사이트를 정리했다.

경매 투자를 통해 수익을 얻고자 하는 투자자라면 이러한 정보 사이트를 이용해 관심 물건을 찾고, 부수적으로 대법원 경매 정보를 참고로 하면 많은 도움을 얻을 수 있을 것이다.

경매 정보 제공업체에 의한 정보 수집
어떠한 투자든 다양한 정보 수집과 그에 따른 확인 절차가 필요하듯 앞서 언급한 사설 경매 정보를 무조건 믿는 것은 권할 만한 일은 아니다. 경매 물건에 투자하는 데 있어 신중을 기해야 할 몇 가지가 있는데 그 중 사설 경매 정보지가 포함된다. 그러나 대부분의 일반 투자자들은 공신력 없는 개인 투자자들의 말보다 시간과 비용을 아끼면서도 보다 다양한 정보를 제공하는 사설 경매 정보지의 경매 투자물건을 손쉽게 선택할 수밖에 없다.

따라서 사설 경매 정보지는 투자할 물건을 찾는 데 활용하고, 투자 물건이 결정됐다면 그때부터는 사설 경매 정보지의 내용을 100% 믿지 말고 직접 현장에 가서 일일이 그 내용이 맞는지 조사해야 한다.

투자자는 가장 먼저 인터넷상에서 부동산등기부를 발급받아 최종적으로 권리분석을 해야 하며, 주거용 부동산 관할 동사무소를 방문해 주소별 세대열람 내역을 발급받은 후, 전임자를 파악해 대항력 있는 임차인 유무를 확인해야 한다.

또 최소한 3곳 이상의 공인중개사무소를 방문해 부동산 가격과 미래가치를 조사하고 마지막으로 구청을 통해 토지이용계획확인원(현재는 인터넷상에서 발급 가능)과 건축물관리대장 등을 발급받아 종합적인 권리분석을 한 뒤 물건 내용을 정확히 파악하고 응찰에 임해야 할 것이다.

경매 정보 수집시 필수 점검사항

1. 말소기준 권리를 찾아라
권리분석을 위해선 제일 먼저 말소기준 권리를 찾아야 한다. 즉 근저당(저당)권, 압류(가압류), 담보가등기, 강제경매가압류등기일 중 제일 빠른 권리가 말소기준 권리가 되고, 부동산등기부상의 권리와 부동산상의 권리(등기부에 기재되지 않고 부동산에 직접 가서 확인해야 할 권리를 말함. 예를 들어 선순위 임차인 유서, 유치권 등)를 확인해야 한다.

2. 경매 신청권자가 누구인지를 확인하라
투자자는 경매 물건을 선택할 때에 경매 신청자가 누구인지, 그 청구 채권액이 얼마인지를 확인해볼 필요가 있다. 이는 낙찰받았더라도 그 후에 경매 절차가 취하될 수도 있기 때문이다.

하나의 경매 물건을 낙찰받기 위해선 많은 시간과 적지 않은 비용이 든다. 그렇게 어렵사리 낙찰받았더라도 경매 신청권자에 따라 민사집행법 제102조 규정에 의한 가망이 없는 경매(무잉여경매)에 해당되면 법원이 직권으로 취소시킬 수 있기 때문에 그 같은 불상사를 막기 위해서는 사전에 신청권자와 채권액을 아는 것이 중요하다.

3. 경매 신청권자의 청구 채권액이 얼마인지를 체크하라
경매 투자자는 경매 취하의 가능성 여부를 파악해봐야 한다. 경매 신청권자의 청구 채권액이 소액이라면 본인이 낙찰을 받았다 하더라도 매각대금 납부 전에 경매가 취하되어 닭 쫓던 개 신세가 될 수도 있다. 따라서 청구 채권액이 소액이라면 취하 가능성도 항상 염두에 둬야 한다.

4. 대위변제 가능성이 있는지 살펴봐라
대위변제는 경매 부동산 이해관계인의 채무자를 대신해 빚을 갚는 것을 말한다. 만약 낙찰받은 후 대위변제되어 인수하지 않아도 되는 임차인이나 가처분, 가등기, 지상권 등을 인수해야 한다면 경매 투자로 큰 낭패(금전적 손실)를 볼 수 있으므로 경매 투자자는 경매 투자시 항상 이해관계인의 대위변제 가능성 여부를 체크해야 한다. 이 대위변제는 낙찰자가 매각대금 완납 전까지 할 수 있다.

5. 감정평가서상 가격시점을 챙겨라
감정평가서상 평가금액의 맹신은 금물! 채권자가 경매신청을 하면 법원은 감정평가사에게 경매 부동산에 대한 평가를 위촉하고, 이에 감정평가사는 경매 물건 현장을 탐문한 후 부동산의 가치를 평가, 감정평가서를 작성해 법원에 제출한다. 이 평가금액이 바로 감정가이자 최초의 경매가격이 된다.

경매 초보자들은 경매 물건에 대한 가치평가를 할 때 이 감정가를 기준으로 삼는 경우가 많다. 하지만 감정가는 무조건 의심해보는 것이 좋다. 왜냐하면 감정평가사가 경매 물건을 평가한 후 실제로 매각기일이 잡혀 입찰이 시작되기까지는 적어도 5개월 이상이 소요되므로 매각 당시의 시세와 차이가 발생하게 되기 때문이다.

따라서 경매 투자시 감정평가서상의 평가금액은 단지 참조만 하고 평가시점 이후 매각 당시의 시세와 가격변동 및 현 시세와의 가격차이가 있는지 반드시 확인해야 한다. 이때 해당 물건지를 방문해 주변 부동산 중개사무소에 거래가격을 확인한 후, 정확한 시세를 파악해 응찰에 임해야 함은 필수다.

6. 법정지상권 및 유치권 성립 가능성을 분석하라
법정지상권이나 유치권은 법원경매 기록이나 경매 물건에 관련된 서류를 찾아도 잘 나타나지 않기 때문에 이러한 권리들은 숙련된 경매 투자자조차 어려워하는 경우가 많다.

근저당권이나 가압류, 가처분, 전세권 등은 대부분 등기부상에 기재되어 시간 순서에 따라 그 순위가 정해지는 데 반해 법정지상권이나 유치권은 시간 순서에 관계없이 경매 부동산이 매각된 이후에도 말소되지 않고 매수인인 낙찰자가 인수해야만 한다. 그러므로 이런 권리들을 자세히 분석해야만 경매에서 실패를 막을 수 있다.

7. 물건 분석시 지역 전문가를 활용하라
경매 물건은 그 물건 자체에 대한 권리분석과 더불어 수익률을 높이기 위한 경제적 가치를 분석해 투자에 따른 수익을 예측해야 한다. 이때 경매 물건이 소재하는 지역의 공인중개사를 적극 활용하는 것이 좋다. 그 지역의 부동산을 가장 잘 아는 사람은 현지에 상주하는 공인중개사이기 때문이다.

8. 명도분석을 꼼꼼히 하라
일반 부동산 매매는 매도자와 매수자 사이에 공인중개사가 끼어 있어 매수자가 잔금을 치르는 동시에 매도자가 소유권 이전과 열쇠를 넘겨주어 따로 명도를 할 필요가 없다. 그런데 법원경매에서는 낙찰자가 잔금 납부를 완료해서 소유권은 이전되었더라도 그 부동산을 사용 수익하기 위해서는 명도 과정을 거쳐야만 한다. 자세한 명도 과정 내용은 지난호에 설명한 내용을 참조하기 바란다.

경매는 결코 일부 특정 계층만을 위한 투자 수단이 아니다. 이와 같은 과정과 방법을 통해 꼼꼼히 사전 확인 작업과 분석을 거쳐 차분한 마음으로 도전한다면 경매가 주는 매력을 직접 느낄 수 있을 것이라 믿는다.

[ 대표적인 부동산 경매 정보 관련 사이트 ]

대법원 http://www.courtauction.go.kr
지지옥션 http://www.ggi.co.kr
굿옥션 http://www.goodauction.co.kr
디지털태인 http://www.digitaltaein.kr
스피드옥션 http://www.speedauction.co.kr
인포케어 http://www.infocare.co.kr
경공매가이드 http://www.kyungmaeguide.co.kr
한국경매 http://www.hkauction.co.kr
한국법원경매정보 http://www.courtauction.co.kr
한국부동산경매정보 http://www.auction119.co.kr

■글 / 김진섭(행정학 박사, (주)리비즈(www.rebiz.net)) ■사진 / 경향신문 포토뱅크