부동산의 틈새시장 경매로 돈 벌기

경제가 어렵다고 한다. 특히, 부동산시장은 다 죽어간다고 아우성이다. 혹자는 마치 IMF 시절이 다시 온 것 같다고 말한다. 하지만 이런 위기 속에서도 미소를 짓는 사람들은 분명히 있다. 경기가 침체 일로를 걷고 있는 요즘 ‘경매’라는 틈새시장을 통해 기회를 잡는 이들이 늘고 있다. 부동산에 대해 제대로 알고 있어야 돈을 벌 수 있다고 강조하는 경매 전문가 안정일씨. 그가 제안하는 불황 속 부동산 경매 노하우를 통해 위기를 기회로 만드는 방법을 배워보자.

부동산 경매로 돈을 벌려면 어떻게 해야 할까? 경매를 통해서 돈을 벌기 위해서는 저렴하게 사야 한다. (앞으로 경매를 통해 ‘구입한다’는 말을 경매 전문용어인 ‘낙찰’로 쓰겠다.) 경매의 목적은 경매를 통해 저렴하게 낙찰받아 수익을 얻고자 하는 것이다. 도대체 얼마에 낙찰받아야 경매에 성공한 것인지 구체적인 사례를 통해 알아보자.

유형 1 아파트-시세 차익형 부동산
아파트는 비교적 접근하기가 쉽다. 시세 파악이 용이하기 때문이다. ‘어느 동네의 어느 아파트 단지의 몇 평대는 가격이 얼마다’라는 건 컴퓨터나 동네 부동산에 몇 번만 가보면 금세 파악할 수 있다. 그렇게 해서 시세를 파악했으면, 그 다음 단계는 ‘그럼 얼마를 써야 하는가’이다. 일반적으로 처음 경매를 하는 사람들은 다음과 같은 질문을 한다. “얼마를 쓰면 낙찰될까요?”라고. 하지만 질문이 틀렸다. “얼마를 쓰면 수익이 날까요?”라고 물어야 한다. 경매의 목적은 ‘낙찰’이 아니라 ‘수익’이다. 낙찰받기를 기대하고 경매를 하는 것이 아니라 수익이 나기를 기대하면서 경매를 하는 것이다. 낙찰만이 목적이라면, 응찰가를 높이면 그만이다. 아파트 같은 유형의 물건은 다음과 같이 낙찰가를 계산한다.

응찰가=시세-비용-수익

예를 들어 설명하면, 시세 2억원짜리 아파트가 있다고 가정한다. 이 물건을 낙찰받아서 명도(세입자를 내보내고 집을 비우는 일)하고 수리해서 팔면, 비용으로 1천2백만원 정도가 들어간다(취득세, 등록세, 등기비용, 법무비, 은행 대출비용, 3개월치 이자, 수리비, 명도비용, 부동산 복비 등).

수익은 자신이 정하기 나름이다. 2천만원을 목표로 해보자. 그럼, 응찰가는 다음과 같다. 응찰가(낙찰을 받기위해 적어내는 금액)=2억원-1천2백만원-2천만원. 즉 1억6천8백만원에 낙찰받아서 2억원에 팔면 비용 1천2백만원을 제하고 2천만원의 수익이 생기는 것이다.

명도하고 수리해서 매도하는 데 걸리는 기간은 짧으면 3개월에서 길면 6개월이다. 투자금은 대출을 활용해서 응찰가 1억6천8백만원의 70%를 대출받을 경우 대출금은 약 1억2천만원(1억1천7백60만원)이며, 실제 투자금은 6천만원(4천8백만원+비용 1천2백만원)이다. 결국 6천만원을 3~6개월 투자해서 2천만원의 수익을 노리는 것이다. 투자 수익률을 계산하면 대략 33%이다.

사례를 살펴보자. 평촌 소재의 당시(2009년 2월) 시세 3억원 정도 하는 33평형 아파트이다. 시세 3억원에 비용은 1천8백만원이 들 것으로 예상했다. 수익 1천5백만원을 목표로 2억6천7백만원에 응찰가를 계산했다. 결론은 2억6천8백12만원에 응찰해서 단독으로 낙찰됐다. 명도하는 데 3개월 걸렸고, 2009년 5월 명도와 동시에 3억원에 팔아 예상했던 1천5백만원의 수익을 거뒀다.

유형 2 오피스텔-임대 수익형 부동산
오피스텔의 투자 목적은 임대 수익이다. 오피스텔은 다른 주거용 투자 상품(즉 주택: 아파트, 빌라)과는 투자 목적이 다르다. 일반적으로 아파트는 시세 차익을 노리고 투자를 한다. 현장 조사를 통해서 시세를 판단하고 시세보다 저렴하게 낙찰받아서 그 차익을 노리는 것이다. 하지만 오피스텔은 시세를 판단하기가 참 애매하다. 아파트처럼 대단지를 구성하는 것도 아니고, 거래가 활발한 것도 아니기 때문에 시세를 알아내기가 까다롭다. 따라서 오피스텔은 임대 수익을 목적으로 접근하는 것이 좋다.

현장 조사는 ‘임대가’를 조사하는 것이다. 그래서 현장 조사를 보통 ‘임장’이라고 부른다. 임장에 나가서 가장 먼저 주안점을 두고 파악하는 것이 바로 그 오피스텔의 임대가다. 전·월세가 얼마나 나가는가 하는 점이다. 전·월세를 파악한 후에는 얼마에 낙찰받았을 때 임대 수익이 얼마나 되는지를 계산해 보아야 한다. 특히, 수익률을 따져보아야 하는데 낙찰가가 낮을수록 수익률은 올라갈 것이며, 낙찰가가 높을수록 수익률은 내려갈 것이다.

사례를 살펴보자. 서울 독산동에 있는 오피스텔로 낙찰자는 30대 초반의 주부다. 이 주부는 오피스텔 감정가 9천1백만원에서 시작해 한 번 유찰로 최저가 7천2백80만원(80%)일 때, 7천5백50만원(83%)에 응찰해 낙찰을 받았다. 이 오피스텔의 임대가를 파악해보니 월세가 보증금 1천만원에 월 50만원이었다. 이 물건의 수익률을 계산해보자.

7천5백50만원에 낙찰을 받아 부대비용(등기비, 법무비, 대출비용, 이사비용 등)을 감안하면 총 투자금은 8천50만원 정도 된다.

8천50만원을 투자해서 대출 없이 월세만 1천만원/50만원에 놓을 경우 실 투자금 7천50만원에 월세 연간 합계가 600만원이므로 결국 연간 수익률은 8.5%가 된다. 요즘 은행 이자율보다 높다는 것을 알 수 있다.

대출을 활용하는 경우다. 대출은 낙찰가의 80% 즉, 6천만원, 이자율은 6%로 월 30만원을 내야 한다. 따라서 월 50만원을 받아 이자로 30만원을 내고 나면 20만원이 남는다. 즉, 실 투자금 1천50만원으로 월 20만원의 이자 수익이 생기는 것이다. 결국 연간 수익률은 23%가 된다. 오피스텔은 보통 수익률 게임이다. 대출을 활용하지 않을 때는 은행 이자의 2배 정도를 목표로 하고, 대출을 활용한다면 최소한 15% 이상의 수익이 나도록 한다.

아파트는 시세 차익을 목표로 1년에 한두 건 성공하면 된다. 건당 2천만원 정도씩 벌어도 큰 수익이 난다. 오피스텔은 꾸준히 하나씩 사 모은다. 연 수익률 10% 이상을 유지하면서. 1억원을 투자해서 월 100만원 정도가 나온다면 그것 또한 괜찮지 않을까.

단, 저렴하고 좋은 물건은 쉽게 낙찰이 되지 않는다. 꾸준히 매주 입찰에 도전해서 1년에 한두 건 낙찰받겠다는 각오로 임하면 된다. 매주 입찰하면 1년이면 52건을 입찰하는 셈이다. 그 중 한두 건 성공하면 된다.

■기획 / 김민주 기자 ■글 / 안정일(Home336 카페 ‘http://cafe.daum.net/home336’ 운영자) ■사진 / 경향신문 포토 뱅크