경제가 어렵다고 한다. 특히, 부동산 시장은 다 죽어간다고 아우성이다. 혹자는 마치 IMF 시절이 다시 온 것 같다고 말한다. 하지만 이런 위기 속에서도 미소를 짓는 사람들은 분명히 있다. 경기가 침체일로를 걷고 있는 요즘 ‘경매’라는 틈새시장을 통해 기회를 잡는 이들이 늘고 있다. 부동산에 대해 제대로 알아야 돈을 벌 수 있다고 강조하는 경매 전문가 안정일씨. 그가 제안하는 불황 속 부동산 경매 노하우를 통해 위기를 기회로 만드는 방법을 배워보자.
대한민국 직장인의 꿈은 뭘까?
정답은 직장을 그만두는 것이다. 참 아이러니하다. 그렇게 어렵게 공부하고 노력해서 입사한 직장인데, 들어간 순간부터 그만두는 걸 꿈꾸게 되다니…. 그렇지만 현실이 그렇다. 좀 더 정확히 말하면, 직장을 그만둬도 문제 되지 않는 경제적 자유를 얻는 게 모든 직장인의 꿈이다.
필자는 전업 투자자다. 즉, 직장이 없다. 그래서 매일 출퇴근을 할 필요가 없다. 그러다 보니 주위에서는 전업 투자자가 되는 방법에 대해 나에게 묻곤 한다. 현재 다니는 직장을 그만두고 전업으로 부동산 투자를 하고 싶다는 것. 전업 투자자를 희망하는 이들은 일반적으로 다음과 같은 각오(?)와 질문을 하곤 한다.
1 부동산 투자에 대한 책을 몇 권 정도 읽으면 되는가?
2 경·공매사 자격증을 따면 경매 컨설팅 업체에 취직할 수 있는가?
3 부동산 경매 강의를 듣고 나면 바로 직장을 그만두겠다.
4 통장에 1억원 정도 있는데 그걸로 생활비 하면서 투자를 하겠다.
| 경·공매사 자격증은 없다. 있긴 하지만 공인 자격증이 아니라 그냥 사설 자격증일 뿐이다. 혹자는 이게 있어야만 법원 경매에 참여(즉, 입찰)할 수 있다고 생각한다. 그러나 법원 경매는 누구나 다 참여할 수 있다. 결론은 부동산 경매 투자를 하는 데 경·공매사 자격증은 필요하지 않다는 것이다. |
간혹, 지금 당장이라도 다니는 직장에 사표를 내고 부동산 경매 투자자로 전업하겠다고 하는 이들도 있다. 하지만 그렇게 전업을 결정하기에는 부동산 투자는 너무 위험 부담이 크다. 비단 부동산 투자뿐만이 아니라 모든 투자가 마찬가지다. 분명히 말하건대, 주식이든 부동산이든 무작정 전업 투자자가 되면 그 결과는 암울할 수 있다.
꾸준하게 고정적으로 들어오는 수입이 없는 가운데, 전업 투자를 한다는 것은 상당히 무모한 짓이다. 가끔 ‘통장에 1억원이 있는데 그걸로 생활비를 하면서 투자를 하겠다’고 하는 이들이 있다. 이는 처음부터 말려야 한다. 벌면서 생활비를 쓰는 것과 아무 벌이가 없으면서 생활비를 지출하는 것은 통장 잔고가 줄어드는 속도에서부터 확연히 다른 결과를 보인다. 매달 200만~300만원씩 통장 잔고가 줄어드는 것은 마치 피가 마르는 것과도 같다.
그런 가운데 투자를 하게 되면 마음이 조급해진다. 빨리 결과를 내고 싶다는 유혹에 빠지게 되고, 결국에는 잘못된 투자를 하게 된다. 경매로 얘기하자면 고가 낙찰을 받게 되는 것이고, 일반 부동산 투자나 주식 투자로 이야기하자면 상투를 잡는 것이다.
투자란, 물건을 사고파는 것이 아니라 때를 사고파는 것이다. 마음이 조급해지면 그 때를 제대로 살필 수가 없게 된다. 사야 할 때 못 사고, 오히려 팔아야 할 때 사게 될 수도 있다. 개미 투자자들이 흔히 말하는 ‘내가 사면 내리고, 내가 팔면 오른다’는 상황이 바로 이런 것이다. 그렇다면 전업 투자는 어떻게 해야 할까.
전업 투자 노하우 1 단계별 접근법
단계별로 차근차근 접근해야 한다. 투자라는 건 일정한 시간이 흘러야 효과가 나타난다. 또 그래야 본인의 실력도 차근차근 쌓여간다. 부동산 경매 강의 몇 번 들었다고 해서 바로 경매 투자에 성공을 거둘 수는 없다. 수많은 경험이 쌓여서 그게 본인의 실력과 내공으로 축적되어가는 것이다.
개념을 설명하자면 옆의 그림과 같다. 어느 한 분야의 고수가 되는 데 10년 세월이 걸린다고 치면, 앞의 6, 7년은 실력을 쌓아가는 세월인 셈. 꾸준히 실력을 쌓아가다 보면 어느 순간부터 그 실력을 폭발하듯이 발휘할 수 있게 되는 시기가 온다. 이때 발휘하게 되는 실력은 투자에 대한 단순한 지식만이 아니라 경험과 인맥, 거기다 자금력까지 다 포함하는 폭넓은 개념이다. 말 그대로 진짜 실력이 되는 것이다.
처음에는 실력이 잘 늘지 않는다. 아무리 노력해도 성과가 보이지 않는 것 같아 답답하고 지루하다. 밥벌이가 안 될 거 같은 느낌도 든다. 그렇다. 처음에는 밥벌이가 되지 않는다. 그래서 전업 투자보다 직장을 다니면서 투자를 하는 것이 좋다는 것이다.
전업 투자 노하우 2 생활비는 월급으로
어느 정도 실력이 쌓여서 고수의 반열에 들어서기 전까지는 무언가를 해서 생활비를 벌어야 한다. 그 무언가는 바로 직장이다. 꾸준히 직장생활을 하면서 월급을 타고, 그 월급으로 한 달 한 달 살아가는 것이다. 그러면서 꾸준히 부동산 투자를 하는 것. 1년에 1건 혹은 2건만 하겠다는 느긋한 마음으로 도전하는 것이 바람직하다. 물론 실제로 자금력도 달려서 1년에 1~2건 하면 최선인 게 현실이기도 한다.
1년에 1~2건 하다가 세월이 흐르고 실력이 쌓이면(투자금도 조금씩 불어나면) 1년에 3~4건, 그러다가 6~7건을 하게 되고, 어느 순간 보면 투자 수익금이 1년 치 연봉만큼이 된다. 그때가 바로 직장을 그만둘 수 있는 때다. 즉, 직장을 그만두고 전업 투자자로 나서는 것이 아니라 전업 투자자로 나서도 될 만한 시점에 직장을 그만두는 것이다.
* 맞벌이 부부 투자 방법
맞벌이가 가능하다면 전업 투자자가 되는 시간을 조금 더 단축할 수 있다. 부부 중 한 명은 직장을 다니면서 생활비를 벌고 나머지 한 명은 투자에 전념할 수 있기 때문이다. 그래서 결혼은 재테크 측면에서 봤을 때도 일생일대 가장 중요한 결정이다. 부부 중 누가 더 투자에 소질이 있는지 판단해 좀 더 소질이 있는 사람이 전업 투자자로 나서는 게 효율적이다. 필자의 개인적인 생각으로는 남자보다는 여자가 투자에 더 뛰어난 재능을 보이는 것 같다.
노후를 대비하는 자세
필자가 처음 부동산 경매에 입문할 때 같이 공부를 시작한 지인이 있다. 그분도 필자와 마찬가지로 초기 자본금이 얼마 되지 않았다. 그러다 보니 경매 한 건 낙찰받고 나면 더 이상 투자할 자금이 없었다. 그래서 꾸준히 직장생활을 병행했다. 어차피 투자금이 없으니까 투자할 물건도 딱히 없고 그래서 직장생활을 했던 것. 그렇게 1년 동안 열심히 모아서 그걸로 또 투자를 하고 다시 1년 동안 열심히 직장생활을 했다. 몇 년의 세월이 흐른 지금, 그 지인이 투자한 물건의 임대 수익만 해도 웬만한 직장인 월급보다 많다.
이 지인의 사례에서 알 수 있듯이 조급하게 시작해서 무언가 성과를 얻기 위해 서두르다 보면, 오히려 더 큰 실패를 하게 된다. 차분하게 천천히 오늘 내가 할 일에 최선을 다하면서 꾸준히 전업 투자자의 플랜을 준비하는 자세가 필요하다.
■기획 / 김민주 기자 ■글 / 안정일(http://cafe.daum.net/home336, Home336 카페 운영자)
