경기가 침체되었다고 한다. 특히, 부동산 시장은 다 죽어간다고 아우성이다. 하지만 이런 위기 속에서도 미소를 짓는 사람들은 분명히 있다. 경기가 침체 일로를 걷고 있는 요즘 ‘경매’라는 틈새시장을 통해 기회를 잡는 이들이 늘고 있다. 부동산에 대해 제대로 알아야 돈을 벌 수 있다고 강조하는 경매 전문가 안정일씨. 그가 제안하는 불황 속 부동산 경매 노하우를 통해 위기를 기회로 만드는 방법을 배워보자.
부동산 경매를 하는 사람들의 가장 큰 소원은 무엇일까? 열 사람에게 물어보면 열 사람 모두 다 “낙찰”이라고 말할 것이다. 그렇다! 경매를 통해 재테크를 하는 투자자들의 가장 큰 소원은 바로 낙찰이다. 그런데 여기서 한 가지 절대 잊지 말아야 할 것이 있다. 모든 투자의 궁극적인 목적은 ‘수익’이다. 낙찰을 받더라도 수익을 내는 한도 내에서 받아야 한다. 수익을 망각하고 낙찰만 중요시하면 그 투자 인생은 결코 길게 갈 수 없다.
낙찰받는 방법으로 다음 세 가지를 생각해 보자.
첫 번째 최저가에 ‘0’ 하나 더 쓰기
최저가가 1억원인 물건이 있다. 그 물건에 과감하게 ‘0’ 하나 더 써서 10억원에 응찰 한다고 생각해보자. 그 물건은 이제부터 당신 것이 될 것이다. 며칠 동안 임장한 물건을 놓고 고생해서 검색하고 조사하다 보면 그 물건에 애착이 간다. 게다가 그동안 여러 건에 응찰했는데 계속 떨어졌다면 누군가 법원에서 낙찰받는 모습이 무척 부러울 것이다. 이때, 그 물건이 과연 ‘0’ 하나를 더 써서 가질 만큼 매력적인가를 생각해보자. 그렇지 않으면 절대로 ‘낙찰’에 연연하지 말고 오로지 ‘수익’이 나는 가격에 응찰해야 한다. 물건에 정을 주는 건 낙찰받은 후에 해도 늦지 않는다.
두 번째 몽땅 입찰하기
다음으로 권장할 만한 방법은 ‘몽땅 입찰’ 전략이다. 가끔 경매 사건을 검색하다 보면 사건번호 옆에 물건번호가 많이 붙어서 나오곤 한다. 예를 들면, 오피스텔 건물이 통째로 나오는 경우다. 이럴 때, 여기에 몽땅 입찰하면 그 중에 한두 개 낙찰될 확률이 매우 높다.
위 사건의 경우 12개의 물건에 전부 입찰하면 그 중에 한두 개 걸릴 확률이 매우 높아진다. 다만 이 ‘몽땅 입찰’ 전략은 보증금이 많이 필요하다는 단점이 있다. 위 사건의 경우 사건번호 하나에만 응찰하면 보증금이 450만원 혹은 490만원이 필요한데, 12채에 몽땅 입찰하려면 무려 5천만원이나 필요하다. 지난 2010년 2월에 진행됐던 양천구 신월동의 샤르망 오피스텔(사건번호 2008-21584)의 경우 물건번호가 무려 66개에 달했다. 몽땅 입찰하려면 보증금만 3억원이 필요하다. 이 방법이 좋긴 한데 현실적인(즉, 돈) 문제 때문에 부담이 될 수 있다.
세 번째 꾸준히 입찰하기
마지막 비법이자 내가 가장 애용하는 방법을 소개하겠다. 바로 ‘꾸준히 입찰하기’ 전략이다. 경매를 해서 낙찰받고 싶다면, 낙찰받을 때까지 입찰하자. 경매 법정에서 가끔 보는 현상 중에 하나가 이전 가격을 넘겨 낙찰받는 것이다. 사건번호 수원 2009-21002 경우가 그런 경우다.
[주소 용인시 기흥구 상하동 621 쌍용 아파트 **동 **호 감정가 370,000,000원]
| 회차 | 최저가 | 결과 | |
| 1회 | 370,000,000(100%) | 유찰 | 370,000,000(100%) |
| 2회 | 296,000,000(80%) | 유찰 | 370,000,000(100%) |
| 3회 | 236,800,000(64%) | 유찰 | 이때 들어왔으면 단독 |
| 4회 | 189,440,000(51%) | 261,999,000(70%) | 36명 응찰, 이전 가격 넘김 |
4회차 최저가 1억8,944만원(51%)일 때, 36명이 응찰해서 2억6,199만원(70%)에 낙찰됐다. 만약 그 이전 3회차 때 들어갔다면 현 낙찰가보다 3천만원이나 싼 가격인 2억3,680만원(64%)에 낙찰받을 수도 있었다는 얘기다. 이런 물건을 일명 ‘흘린 물건’이라고 한다. 3회차 때 아무도 안 들어와서 ‘흘렸다’는 것. 때문에 꾸준히 입찰하다 보면 이런 흘리는 물건을 살짝 주워갈 수도 있다.
또 법원에 가기가 싫어서 혹은 사정이 생겨서 법원에 못 갈 경우, 그럼 그날따라 내가 입찰하려고 했던 물건은 꼭 유찰된다. 그래서 가기 싫은 날일수록 꼭 가야 한다. 행운이란 노력하는 사람에게 찾아오는 법이다.
경매 투자로 수익을 내는 유형
이렇게 힘들게 낙찰을 받았으면 수익을 내야 한다. 그럼, 수익을 내는 몇 가지 유형을 알아보자.
1 경매 단타
●사건번호 성남 2010-3676 ●물건 종류 아파트 ●주소 경기도 광주시 태전동 S아파트 32평형 ●감정가 280,000,000 원 ●낙찰가 205,555,000원(73.4%)
●낙찰일자 2010년 8월 23일 ●매각 2010년 12월 ●매각금액 233,000,000원
| 낙찰가 | 20,555만원 |
| 비용(6%) | 1,200만원 |
| 총비용 | 21,755만원 |
| 대출(80%) | 16,000만원 |
| 실투자금 | 5,755만원 |
| 매도가 | 23,300만원 |
| 총비용 | 21,755만원 |
| 수익 | 1,545만원 |
| 수익률(%) | 27% |
필자가 아는 한 지인의 사례다. 실투자 기간 4개월 만에 6천만원이 안 되는 돈을 투자해서 1,500만원 정도 수익을 봤다. 이런 투자를 1년에 3차례만 하면 웬만한 직장인의 연봉은 나온다는 계산이다. 실제로 이 회원의 경우 경매를 배운 지 1년 정도 지났는데, 현재 4건의 경매 투자에 성공했다.
2 전세 놓고 보유하기
●사건번호 성남 2009-21661 ●물건 종류 아파트 ●주소 경기도 성남시 분당구 구미동 M아파트 28평형 ●감정가 410,000,000 원
●낙찰가 336,900,000원(82.2%) ●낙찰일자 2010년 8월 23일
●일반시세 380,000,000원 ●전세 190,000,000원
●실투자금 146,900,000원
이 물건을 낙찰받은 또 다른 지인은 현재 미혼으로 결혼 후 입주할 목적으로 장만했다. 입주할 때까지는 전세로 놓을 예정으로 지난 12월에 1억9천만원에 전세 계약을 했다. 실투자금은 1억5천만원 정도 들어간 셈이고, 현재 주변 시세는 3억8천만원 정도이기 때문에 이미 낙찰받은 이후로 5천만원 정도는 수익을 본 셈이다. 아마 결혼 후 입주할 시점이 되면 시세 차익은 더욱 많아질 것으로 예상된다.
3 원룸 낙찰받아 리모델링 후 월세 받기
●사건번호 서부 2006-13540[2] ●물건 종류 다세대(빌라) 반지하 원룸 ●주소 서울시 서대문구 연희동 빌라 ●감정가 40,000,000원 ●낙찰가 41,520,000원(103.8%)
●낙찰일자 2007년 11월 29일 ●월세 보증금 15,000,000원 ●월세 400,000원
실투자금 3천만원에 매달 40만원의 월세가 나온다. 연 수익률을 따져봤을 때 16% 정도의 수익률이다. 이번 건의 경우 3채를 보유하고 있는데 결과적으로 9천만원을 투자해 월 120만원의 수익을 낸 셈이다.
4 상가 낙찰 후 임대 수익 얻기
●사건번호 성남 2009-25274 [2] ●물건 종류 상가 ●주소 경기도 성남시 분당구 구미동 상가 실평수 10평 ●감정가 74,000,000원 ●낙찰가 61,755,000원 (83.5%)
●낙찰일자 2010년 7월 19일
| 낙찰가 | 6,175만원 |
| 비용 | 514만원 |
| 총비용 | 6,689만원 |
| 실투자금 | 789만원 |
| 대출 | 4,900만원 |
| 보증금 | 1,000만원 |
| 합계 | 5,900만원 |
| 수익률 | 58% |
| 이자/월세 |
| 22만원 |
| 60만원 |
| 38만원 |
낙찰 후 대출과 보증금으로 투자금을 대부분 회수하고 실투자금은 789만원이 들었다. 대출 이자는 월 22만원에 월세가 60만원 들어오므로 38만원이 순수익이고 연간 수익률로 따졌을 때 58%에 이른다. 2년이면 투자 원금을 뽑을 수 있다.
요즘 부동산 시장이 무서운 속도로 변하고 있다. 자고 나면 전셋값이 1억~2억원씩 뛰었다는 소식이 들리고, 2011년 봄에는 전세가 더욱 없을 거라는 전망도 나오고 있다. 이럴 때 부동산 경매라는 재테크 툴을 배워둔다면 유용한 재테크 수단이 될 수 있으리라 생각한다.
■기획 / 김민주 기자 ■글 / 안정일(http://cafe.daum.net/home336, Home336 카페 운영자) ■사진 / 민영주
