돈이 흐르는 길목을 지켜라!

안정일의 실전 경매

돈이 흐르는 길목을 지켜라!

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ㆍ사람을 따라 돈도 이동한다

위기 속에서도 미소를 짓는 사람은 분명히 있다. ‘경매’라는 틈새시장을 통해 기회를 잡는 이들이 늘고 있다. 부동산에 대해 제대로 알아야 돈을 벌 수 있다고 강조하는 경매 전문가 안정일씨. 그가 제안하는 부동산 경매 노하우를 통해 ‘위기를 기회로 만드는 방법’을 배워보자.

‘돈이 흘러가는 길목을 지켜라.’ 흔히들 하는 얘기 중에 이런 말이 있다. 돈이 물도 아니고 흘러가는 길목을 어떻게 볼 수 있을까? 일단 그 돈을 누가 가지고 다닐까 생각해보자. 바로 사람이다. 즉, 사람이 가는 곳에 돈이 있다고 보면 된다.

[안정일의 실전 경매]돈이 흐르는 길목을 지켜라!

[안정일의 실전 경매]돈이 흐르는 길목을 지켜라!

길을 따라 돈을 묻어라
최근에 춘천 집값이 많이 올랐다. 왜 그럴까? 바로 춘천으로 통하는 길이 뚫렸기 때문이다. 경춘 고속도로와 경춘선 복선 전철이 개통했고 올해 하반기가 되면 서울~춘천을 49분대에 주파할 수 있는 고속 전동 열차도 운행된다. 길이 나면 부동산 값이 오른다는 사례를 아주 잘 보여주고 있다.

실제로 필자의 지인 중 한 분이 춘천 구시가지에 32평 아파트를 매입한 적이 있다. 당시는 경춘선 복선 전철 개통 등과 같은 호재가 있을 거라는 사실이 알려져 있었지만, 당시는 시장 상황이 좋지 않아서 아무도 부동산에 투자하지 않던 시기였다.

7천만원에 매입해 6천5백만원에 전세를 놔서 실투자금은 매우 적었던 사례다. 현재 이 아파트 시세는 9천만원이 넘는다. 경춘선 호재로 조금씩 오르던 아파트 가격이 개통 직전에 8천만원까지 거래되더니, 경춘선 복선 전철이 개통하면서부터는 최근 한 달 만에 1천만원이나 올라버린 것. 전체 매매가로 봤을 때는 한 달 사이에 가격 대비 10%가 넘는 상승 폭을 보인 것이다.

1년 반 만에 7천만원에서 9천만원으로 2천만원이나 올랐고, 투자금 대비로 봤을 때 4배 가까운 수익을 확보한 상태다. 현재 이 지인은 고속 전동 열차가 운행하기 시작하면 그때 이 집을 팔겠다는 생각을 갖고 있다. 꽤 높은 수익을 얻으리라 예상된다.

기존에 있는 길을 따라가도 돈의 흐름은 보인다
새로 뚫리는 길 이외에, 기존에 있는 길을 따라가도 돈의 흐름은 보인다. 요즘 전셋값이 많이 올랐다고 난리다. 특히 많이 오른 곳은 물어보나마나 강남이다. 그 중에도 잠실 재건축 단지가 단연 최고다. 2년 전 입주 시점에는 입주 물량 공급에 금융위기까지 겹쳐서 전셋값이 크게 오르지 않았는데 2년 만기가 도래한 지금 시점에 전셋값이 2억원이나 올랐다. 전셋값이 오르면서 나타나는 현상은 크게 2가지가 있는데, 그 중 하나는 반전세 형태로 계속 사는 것이고, 다른 하나는 좀 더 싼 곳으로 옮겨가는 것이다. 여기서 반전세란 전셋값이 1, 2억원 오르자 오른 전셋값을 다 지불하지 못하고 대신 월세로 전환하는 임대 형태를 말한다.

강남에서 시작된 전셋값 폭등은 그 주변으로 퍼지는데, 길을 따라 퍼져 나간다. 강남에서 남쪽으로 경부 축을 따라 흐르는 것이다. 강남▶분당▶죽전▶수지▶기흥▶영통으로 보면 된다.

집값도 강남이 제일 먼저 회복되었다. 그 회복세가 분당으로 옮겨오고, 이어서 용인 수지의 집값이 금융위기 이후의 폭락에서 어느 정도 회복세를 보이고 있다. 그리고 이 추세는 점점 강화되고 있기 때문에 이쪽 지역에 내집마련을 하고자 하는 사람들은 조금 서두르라고 말하고 싶다.

강남을 선두로 해서 경부 축을 따라 움직이는 라인은 그 끝이 용인의 보라동 민속마을에서 마무리된다. 그 선을 넘어가면 거기부터는 또 다른 요인에 따라 움직인다. 그래서 용인에서 저가 매수를 원한다면 강남과 분당권의 가격 추이를 유심히 살펴보면서 그쪽 가격이 오르는 것을 확인하고 용인 동백, 신갈, 구갈, 상갈, 민속마을 등에 투자하면 괜찮은 결과를 볼 수 있으리라 생각한다.

경부 축 용인 이남 지역은 예를 들어 동탄 같은 경우 강남권 집값과는 별 상관없이 삼성전자의 기흥과 화성 사업장의 인력 규모에 따라 움직인다고 보면 된다.

[안정일의 실전 경매]돈이 흐르는 길목을 지켜라!

[안정일의 실전 경매]돈이 흐르는 길목을 지켜라!

돈은 낮은 곳으로 고인다
물과 마찬가지로 돈도 낮은 곳으로 고인다. 서울과 수도권의 집값과 전셋값이 폭등하고 있다. 작년 내내 전세난이었는데, 올 봄에는 그보다 더하리라는 예상이 나오고 있다. 전셋값이 오르면 서민들은 어떻게 할까? 내 자금에 맞는 전세를 찾아서 더 싼 곳으로 이동할 것이다. 이에 집값이 오르면 내집마련을 원하는 서민들은 집값이 더 싼 곳으로 옮겨간다.

그렇다면 지금 현재 집값이 싼 곳에 미리 집을 사놓는다면 전셋값 상승과 집값 상승에 싼 곳을 찾는 서민들이 내가 미리 사놓은 곳으로 이동을 하게 될 것이고, 그때 팔면 꽤 괜찮은 수익을 얻을 수 있다.

옆의 그림은 그동안 필자의 투자 경험을 지도 한 장에 집약해놓은 것이다. 서울에서 집값이 싼 곳과 서민들의 이주 경로를 표시한 것으로, 필자의 모든 투자 노하우가 이 그림 한 장에 다 담겨 있다. 빨간색 표시가 집값이 싼 동네이고, 초록색 화살표가 서울 중심부에서 점점 외곽으로 밀려나는 서민들의 이주 경로다.

서울 서쪽을 보자면 화곡동과 신월동의 집값이 상대적으로 싼데, 영등포구와 양천구에서 집을 못 구하면 화곡동과 신월동으로 움직이게 된다. 이들 지역에서도 집을 못 구하면 부천, 인천 부평으로 이동하게 된다. 서울 남쪽을 보면 구로구, 금천구, 관악구 신림동·봉천동이 싸다는 말이고, 그곳에서 밀려나면 안양, 군포를 거쳐 수원까지 내려가게 된다. 실수요자 입장이라면 상대적으로 저렴한 동네에서 내집마련을 할 수 있는 기회가 되고, 투자자라면 이런 동네에 미리 선점하고 있다가 사람들이 집을 구하러 올 때 팔면 된다.

지금이 집을 사야 할 절호의 기회다!
필자가 처음 연재를 시작할 때만 해도 부동산 시장이 좋지 않았는데 6개월이 지나면서 참 많이 변했다. 지금은 집값 불안을 걱정해야 할 정도로 시장 상황이 바뀌었는데, 아직도 늦지 않았다. 특히나 아직까지 내집이 없는 사람은 지금이 기회이기 때문에 빨리 내집마련에 총력을 기울이기 바란다. 지금 이때를 놓치면 또 언제 다시 저렴하게 집을 장만할 기회가 올지 알 수 없다.

첫 번째 칼럼의 제목이 ‘IMF 버금가는 경매 호시절’이었다. 이제는 그렇게 말할 수 없는 상황이 됐다. 경매 법정에 가보면 아예 법정에 들어가지 못할 정도로 사람들이 많다. 그만큼 많은 사람들이 경매에 관심을 갖고 투자를 한다. 그래서 지금은 경매보다는 주변에 나와 있는 싼 매물에 관심을 갖는 것이 더 효율적이면서도 빠른 주택 마련의 방법이라고 생각한다.

시장 상황은 항상 바뀐다. 어제와 오늘이 다르고 오늘과 내일이 다르다. 그리고 상황에 맞는 투자법이 있다. 이 글을 읽었던 모든 독자 분들께 올 한 해 대박의 기운이 함께하길 바란다. 이번 칼럼을 끝으로 연재를 마친다.

■기획 / 김민주 기자 ■글 / 안정일(http://cafe.daum.net/home336 운영자) ■사진 / 경향신문포토뱅크

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