집 가진 가난뱅이 ‘하우스푸어’들의 생존법

하우스푸어. 과도한 대출로 집을 마련했으나 금리인상으로 인한 이자 부담 때문에 힘겹게 살아가는 사람을 말한다. 특히 우리나라의 불안정한 부동산 정책 안에서는 누구나 피할 수 없는 문제가 아닐까? 가져도 가졌다 말 못하고 속병을 앓는 하우스푸어들의 내 집, 내 자산 지키는 법을 알아보자.

하우스푸어, 왜 발생할까
최근 모 포털 사이트의 통계에 의하면 직장인 10명 중 3명은 주택을 소유했으나 대출 이자 부담이 커 자신을 빈곤층과 다름없는 하우스푸어로 여기고 있다는 결과가 나왔다. 그들은 평균 월급의 약 23%에 해당하는 금액을 대출이자로 지출하고 있다. 하우스푸어는 왜 발생할까? 우리나라에서 주택은 삶의 주거공간일 뿐 아니라 자산을 불리는 좋은 투자수단이다. 대부분의 사람이 집을 거주공간의 개념이 아닌 부동산 투자로 여기다 보니 무리하게 대출을 받아 내집마련을 하게 된다. 그러고는 매월 지출되는 이자와 대출상환 비용으로 허덕이고 있는 것이다. 그렇다면 주택을 살 때 부채 수준은 어느 정도가 적당할까? ‘비앤아이에프엔 재정컨설팅센터’의 김석한 대표는 총 자산 대비 30% 이상이거나 이자와 대출상환 비용이 소득 대비 35% 이상이 된다면 아무리 매력적인 집이라도 포기해야 한다고 말한다.

무리한 대출을 통한 주택 구입은 하우스푸어로 이르는 지름길이기 때문이다. 그는 2015년까지는 우리나라 베이비붐 세대의 본격적인 은퇴 시기로, 이때가 되면 주택에 대한 매력은 줄어들 것이라고 전망했다. 또 그는 저출산 시대와 맞물려 주택보급률이 지속적으로 늘어날 것이므로 집은 자산을 획기적으로 증식하는 투자수단보다는 삶의 거주공간으로 받아들여야 한다고 조언한다.

무엇보다 주택은 재테크 수단보다 삶의 거주공간으로 여기면서 무리한 대출로 주택을 구입하기보다 금융자산 등 현금자산을 늘려 안정적으로 소유하는 개념이 되어야 한다는 것이다. 그래야만 이 땅에서 하우스푸어가 사라질 것이라고 한다.

하우스푸어에서 탈출하는 법
단순한 투기가 아닌 실수요자들이 부동산 투자 함정에 걸려 어쩔 수 없이 하우스푸어가 된 경우도 있다. 다음은 부동산 전문가 김부성 소장이 제시한 하우스푸어에서 살아남을 수 있는 실질적인 처방전과 탈출 전략이다.

1 전세 만기 때 유입되는 전세금 인상분 현금을 노려라
현재 하우스푸어 입장에서는 전세가격이 하락하지 않는 상태여서 다행이다. 전세가격이 상승하는 상태인 경우 버틸 수 있는 여력이 생긴다. 2008년 12월 전세가격을 100으로 볼 때 이후 2010년 8월 중순 110을 넘어 현재는 123에 육박하는 수치를 보이고 있다. 전세가격 상승은 비단 강남 특정 단지나 서울 지역에만 국한된 것이 아니라 수도권 전체에서도 비슷한 양상을 띠고 있다. 현재 대출과 낮은 전세금으로 고생하고 있더라도 결국 입주물량이 급감하는 올해나 내년에는 전세난이 불가피해지면서 전세금의 인상분이 유입될 수밖에 없는 것이다. 따라서 전세금 상승분이 하우스푸어들에게는 든든한 버팀목이 될 것이다.

2 중도금 대출 보증을 선 시공사 발목을 잡아라
분양권 가격이 급락했을 경우 하우스푸어가 자신의 자산을 지키는 방법이다. 때로는 물귀신 작전이 하우스푸어에서 탈출하는 전략 중 하나가 된다. 아파트를 분양받은 계약자들이 힘들어하는 경우는 분양가 대비 큰 폭으로 떨어진 마이너스 프리미엄 분양권을 보유하면서 동시에 이자까지 꼬박꼬박 빠져나가는 상황이다. 중도금 대출을 받을 때 건설사인 시공사와 사업주체인 시행사가 공동으로 중도금 대출에 대한 연대보증을 해주는데 하우스푸어가 된 경우, 이런 건설사 발목을 잡을 필요가 있다. 분양권을 포기해야 하는 경우, 입주 시점에 중도금 대출을 상환하지 않으면 건설사는 은행 측에 대신 변제를 해줘야 한다. 이를 위해서는 계약해제 요구와 입주불가 사유 등을 담은 내용증명을 건설사와 은행 측에 보내는 것이 좋은데 거창할 필요는 없다. 필요한 부분만 기재하고 계약해제와 중도금 상환 어려움에 대한 사정만 담으면 무방하다.

3 일시적인 신용불량 등재를 너무 겁내지 마라
하우스푸어 탈출의 기본 원칙은 사실상 투자가치가 없거나 시세가 급락한 아파트나 분양권을 위해 통장 잔고가 줄어드는 상황을 만들지 않는 것이다. 수도권에 쏟아지는 비분양가 상한제 물량 아파트단지들의 입주물량이 많으면 입주 예정자들이 모여 분양가 할인이나 잔금유예를 요구하는 취지로 중도금 이자 납부 거부나 잔금 납부 거부 같은 강경투쟁을 할 수도 있다. 그럴 때 흔히 건설사나 은행 측에서는 원리원칙대로 중도금 대출이자를 안 낼 경우 신용불량자로 등록하겠다고 으름장을 놓는다. 실제 이런 경우, 지레 겁을 먹어 입주예정자협의회에서 일탈하는 계약자들이 많다. 그러나 일시적인 신용불량과 악성 신용불량은 분명히 차이가 있으니 걱정할 필요 없다. 협의가 어느 정도 진행되고 일시적인 불이익 등은 타결을 보는 경우가 대부분이어서 크게 문제 될 게 없기 때문이다.

4 가압류를 대비해 다른 자산은 미리미리 정리하라
악성 미분양 아파트를 산 하우스푸어라면 입주 시점 상황을 살펴가며 최악의 경우에는 계약해제를 요구하고 입주 포기를 해야 한다. 이런 아파트를 붙들고 있어봐야 시세 회복 기간도 길고 마이너스 폭이 너무 크기 때문에 잔금을 치르는 것보다 차라리 입주를 포기 하는 것이 손실을 최소화할 수 있는 고육지책이다. 입주를 포기하는 경우 가장 좋은 시나리오는 소위 집도, 절도 없는 사람이다. 위에 언급했듯이 어차피 계약금 정도만 포기하면 된다. 그러나 다른 부동산이나 재산이 많은 경우가 문제다. 입주를 포기할 경우 건설사가 대위변제를 하지 않고 끝까지 버티면 혹시라도 은행에서 가압류가 들어올 수 있기 때문이다(건설사가 부도 직전이나 극심한 경영 악화가 아니라면 대신 변제할 것이다. 그러나 현재 부동산 시장이 좋지 않아 건설사 자금난이 벌어졌을 때 상황이다). 최악의 상황을 대비해 부동산이나 타 자산은 가급적 정리하는 것이 좋다. 이 정도의 상황까지 가면 안 되겠지만 말이다.

5 ‘언더워터’만 아니라면 절대로 포기하지 마라
‘언더워터(Under Water)’는 ‘물 아래’라는 의미이며 이는 순자산의 가치가 대출금이나 차입금보다 더 낮아진 주택을 의미한다. 따라서 언더워터에 봉착한 부동산이라면 부득불 손절매나 포기가 불가피하다. 부동산 폭락 사태를 겪은 미국 주택의 약 22%가 집값이 대출금보다 낮은 이른바 ‘언더워터’ 상태라고 한다.

그러나 우리나라의 주택담보대출 규제는 세계적으로 강도가 높은 편이며 총부채상환비율(DTI) 외에도 담보인정비율(LTV) 등으로 집값의 60% 이상을 대출받기는 매우 까다롭다. 따라서 우리나라의 경우 언더워터에 직면한 주택은 극히 제한적이다. 강남의 주택 중에서도 언더워터가 된 경우는 극히 일부에 불과하다. 이들은 대출 비중이 높다는 이유로 하우스푸어로 몰아붙이기 바쁘지만 사례를 꼽기 힘들 정도로 미미한 수치일 뿐이다. 결국 문제는 시간과의 싸움이다. 적어도 올해 이후에는 시장이 나아질 것이므로 지금 섣불리 침체 막바지에 멀쩡한 주택을 포기하는 것은 현명하지 못한 선택이 될 것이다.

6 혼자 끙끙 앓지 말고 전문가의 조언을 들어라
시장이 잘 돌아가고 시세차익을 누리며 부동산 경기가 호황일 때는 부동산 투자 고수가 아니라도 집을 잘 구입할 수 있다. 그러나 시장이 침체되고 불황일수록 신중하게 판단해야 하며 최대 2명 이상의 전문가에게 조언을 듣는 것이 좋다. 요즘은 부동산 전문가들이 운영하는 인터넷 카페들이 있고 카페 내에 답변을 제공해주는 무료상담실이나 묻고 답하기 코너가 있다. 언제든 중요한 결정을 하기 전에 최소한의 조언을 들어보는 것이 좋다.

민간 제공 부동산 정보업체 사이트 ●닥터아파트 www.drapt.com ●조인스랜드부동산 www.joinsland.com ●부동산1번지 www.speedbank.co.kr ●부동산114 www.r114.co.kr ●부동산써브 www.serve.co.kr ●내집마련정보사 www.yesapt.com ●투모컨설팅(토지 특화) www.toomo.co.kr ●유엔알컨설팅(부동산 투자 전반) www.youandr.co.kr ●상가뉴스레이다(상가 특화) www.sangganews.com ●김부성부테크전문교육원(분야별 전문가 강좌) www.bootech.co.kr 정부 제공 부동산 유관 사이트 ●국토해양부 아파트실거래가 http://rt.moct.go.kr/ ●온나라 부동산정보 통합포털 사이트 www.onnara.go.kr ●보금자리주택 뉴플러스 www.newplus.go.kr ●대법원 법원경매정보 www.courtauction.go.kr ●한국토지주택공사 www.lh.or.kr ●토지이용규제 정보서비스 http://luris.mltm.go.kr/ ●서울특별시청 www.seoul.go.kr ●인천경제자유구역 www.ifez.go.kr ●경기도청 외 각 지자체 홈페이지

■글 / 이유진 기자 ■사진 / 이성원 ■도움말 / 김부성 소장(부동산부테크연구소 www.bootech.co.kr), 김석한 대표(비앤아이에프엔 재정컨설팅센터)