1 닥터아파트 이영호 팀장
“전세 시장은 여전히 불안할 듯, 매매 수요는 당분간 없을 것”
매수를 보류하려는 심리가 강해지고 있다
최근 부동산 시장은 좀 이른 감이 있지만 여름 비수기에 들어선 듯하다. 통상적으로 부동산 시장은 여름휴가와 장마 등의 영향으로 6월 중순부터 8월 중순까지 약세를 보인다. 그런데 올해는 6월 중순 이전부터 약세 심리가 나타나기 시작했다.
전문가가 진단하는 2011 하반기 부동산 전망
실수요자들은 지금이 내집마련 적기
반면 “지금 집을 사도 괜찮겠느냐”라고 상담해오는 사람들도 많다. 결론부터 이야기하자면 실수요자 입장에서는 요즘 같은 시기에는 내집을 마련하는 것도 좋은 방법이다. 하지만 최근 금리가 계속 상승하고 있기 때문에 무리한 대출은 받지 않는 것이 좋다.
2011년 하반기 부동산 시장에서 가장 우려되는 것은 ‘전세’다. 매매 시장이 침체기이니 ‘이번 기회에 가격 조건을 잘 맞춰 내집을 마련하자’라는 이들이 있는 반면, 대부분의 수요자들은 ‘조금 더 기다려보자’라는 상태인 것. 여기에 작게나마 금리가 오르고 있기 때문에 집을 사는 것은 아직 부정적이다. 때문에 기존 전세 수요자들은 전셋집에 그대로 머물러 있고, 새로 집을 마련해야 하는 신혼부부, 재건축과 재개발 이주자들, 학군 등을 이유로 새로운 보금자리가 필요한 이들까지 더해지면서 전셋값은 강세를 보일 수밖에 없다.
이와 같은 현상이 벌어지자 정부에서는 전·월세 상한제를 논의하고 있다. 하지만 집주인 입장에서는 상한제에 찬성할 수 없기 때문에 전·월세 상한제 실시 전에 전셋값을 올려 세입자를 받으려는 속셈이다. 이처럼 여러 가지 복잡한 상황이 얽혀 2011년 하반기 부동산 시장에서 매매는 여전히 약세가 이어질 것이고 전세는 말 그대로 대란이 벌어질 것으로 예상된다.
2 부동산 114 리서치센터 이호연 팀장
“전세 물건 부족, 시중 유동성과 금리 추가 인상 여부, 정부 대책 등이 변수로 작용할 것”
부동산, 호재보다는 악재가 많은 상황
수도권과 지방의 부동산 시장 동향은 다소 차이가 있다. 수도권은 지난해 말부터 연초까지 저가 매물을 바탕으로 한동안 거래가 활발했지만 저가 매물이 소진된 후에는 관망세로 돌아선 상태다.
DTI(총부채상환비율) 대출 규제 부활뿐만 아니라 기준금리가 꾸준히 인상되면서 내집마련에 대한 부담이 커진 것이 부동산 매수자들을 위축시켰다. 앞으로도 주택 가격이 상승할 것이라는 기대감은 크지 않다. 때문에 실수요자들 위주로 저가 매물만을 찾고 있는 상황이다 보니 실거래량이 줄어 수도권 부동산 시장은 약세가 지속되고 있는 것이다.
반면 지방은 작년 이후 꾸준하게 오름세가 계속되고 있다. 전세 비중이 높았다가 매매로 갈아탄 경우가 많았고, 개발 호재 등이 작용해 매매 시장이 강세를 보이고 있다.
전체적으로 보면 현재 부동산 시장은 호재보다는 악재가 많다. 악재는 4월부터 부활한 DTI 대출 규제, 연이은 기준금리 인상, 예년에 비해 신규 입주 물량 감소 등이다. 호재는 세종시, 대전 과학벨트 등의 지방 활성화와 신분당선, 용인경전철 개통 예정 등이다. 또 분양가 상한제 및 개발 이익 초과 환수제 폐지 등 현재 논의 중인 각종 법안들의 통과 여부에 따라 호재가 늘어날 가능성도 있다.
매매보다 전세를 선호하는 이유
매매 시장이 좋지 않다 보니 수요자들은 매매 거래보다는 전세를 유지하려는 입장이다. 시세가 더 떨어지지 않을까 하는 생각에 매수를 꺼리는 것. 또 정부가 입지가 좋은 강남권이나 그 주변에 보금자리주택을 공급할 계획이기 때문에 기존 아파트를 사기보다는 향후 보금자리주택을 분양받기 위해 전세를 유지하는 것을 선호하고 있다.
부동산 시장이 호황을 누렸던 지난 2000~2006년에는 주택 매입, 매도에 따른 시세 차익을 통해 많은 수익을 낼 수 있었다. 실거주 외에 투자 목적의 수요도 꽤 많았다는 것이다. 하지만 최근에는 주택 가격 수준이 워낙 높게 형성되어 있고, 향후 가격 상승의 기대감이 크지 않기 때문에 내집마련을 할 때 하는 투자 목적보다 실거주가 목적인 경우가 대부분이다.
최근 강남의 주요 재건축 아파트 시장의 거래가 많지 않은 것도 이와 같은 이유 때문이다. 과거에는 강남권 재건축 아파트를 매입·매도해 시세 차익 등을 누렸으나 최근에는 수익을 보장할 수 없기 때문에 투자 목적으로 재건축을 매입하는 경우는 드물다. 일반 아파트 역시 시세 차익보다는 거주 목적으로 매입하는 경우가 늘고 있다.
전문가가 진단하는 2011 하반기 부동산 전망
수도권은 올해 초 저가 매물이 소진되면서 가격이 소폭 상승했다. 하지만 최근에는 간혹 저가 매물이 시장에 나오기도 하니 내집마련을 계획한 수요자는 올 여름 거래 비수기에 저렴하게 나온 물건을 살피는 것이 좋다. 가을 이사철에는 전세 가격이 오를 가능성이 있고, 전세 가격 상승은 매매 가격 상승으로 이어질 우려도 있으므로 지금부터 저가 매물을 살펴보는 것도 방법이다. 또 올해 말까지 주택을 구입할 경우 취득세 50% 감면 혜택을 받을 수 있으므로 세금 절약도 고려해볼 만하다.
2011년 하반기 부동산 시장은 상반기와 비슷할 것으로 예상된다. 물가 안정을 위해 정부가 기준금리 인상을 유지하고 있어 서민들의 주택 대출에 대한 심리적인 부담은 더욱 커질 것이다. 때문에 수도권 주택 매매 시장은 약보합세를 보일 것으로 전망되며, 여름방학과 가을 이사철에는 전세 수요 중심으로 움직임이 있을 것으로 예상된다. 이에 전·월세 시장은 추가 상승의 우려가 있다. 상대적으로 전세 비중이 높거나 매매 가격이 저렴한 곳은 소형 주택, 저가 매물 등을 위주로 매매가 성사될 가능성도 있다. 그리고 전세 물건 부족, PF(프로젝트 파이낸싱, 프로젝트의 미래 수익성을 평가해 자금을 빌려주는 것) 조치 및 건설 경기 전망, 시중 유동성과 금리 추가 인상 여부, 정부 대책 등이 변수로 작용할 것으로 예상된다.
3 부동산써브 부동산연구실 정태희 연구원
“전세 시장과 수익형 부동산은 상승 곡선이나 대출 규제와 금리 인상은 부동산 시장에 악영향 미칠 터”
수해도 된다. 이때 저렴한 수준을 어디까지 용인할 수 있는지는 스스로 판단해야 한다. 그리고 그 판단을 내리기까지는 전반적인 부동산 시장과 지역 개발 호재, 수요층, 본인의 자금 상황 등 여러 가지 여건을 파악해야 한다.
부동산 시장이 침체되면서 사람들의 내집마련에 대한 인식이 바뀌었다. ‘투자’의 개념보다는 ‘거주’의 개념이 더 강해진 것. 이는 장기전세주택이나 국민임대주택의 인기가 나날이 높아지는 것을 보면 알 수 있다. 그러나 아직까지는 실거주자라도 대부분 투자의 개념을 동시에 가지고 있어 완전한 인식의 전환으로 판단하기에는 이르다.
‘대출 규제’와 ‘금리’가 부동산 시장 악영향
주택 매매 시장은 하반기에도 침체가 이어질 것으로 예상된다. 수요자들이 경기 회복에 대한 확신을 갖지 못하고 있고, 금리 인상으로 대출자들의 이자 부담은 가중될 것이며, 이에 매수 대기자들도 당분간 관망세를 보일 것이기 때문이다.
또 지난 4월 재개된 DTI 대출 규제로 수요자들의 심리가 꽁꽁 얼어붙었다. 부동산 정책 중 ‘대출 규제’, ‘금리’, ‘세금’ 이 세 가지가 심리적으로 가장 효과가 크다고 할 수 있다. 현재 대출 규제와 금리 인상이 부동산 시장에 악영향을 미치는 것은 분명한 사실이다. 그리고 수요자들의 관심이 위례 신도시를 비롯한 보금자리주택 청약에 집중돼 있다는 것도 기존 주택 시장 침체 원인 중 하나라고 할 수 있다.
이러한 시장 상황 때문에 현재 부동산 시장의 거래가 줄어든 것이다. 만약 자신의 집을 매도를 하고 싶다면 가격을 낮추는 것이 가장 효과적인 방법이다. 하지만 주택 거래량이 줄고 있기 때문에 현재 급매물이 아니면 거래가 되지 않는다는 것도 명심해야 한다. 그러나 실거주자라면 급하게 매도할 필요가 없다. 하반기에 전세 가격이 올라가고 전세 수요가 늘어나면 매매 가격도 영향을 받을 가능성이 있기 때문이다. 또 주택을 매도해 투자할 만한 다른 좋은 상품이 있다면 매도하는 것도 좋지만, 매매 가격 불안정에 따른 불안감 때문이라면 무작정 매도하는 것은 지양해야 한다.
전세 시장과 수익형 부동산은 상승 곡선
전세 시장은 가격이 상승할 것으로 예상된다. 현재 전세 세입자들도 가능한 한 계약을 연장하려고 하기 때문에 수요는 증가하는 반면, 전세 공급 물량은 한정돼 있기 때문에 전세 시장이 다시 불안해질 수 있다. 또 집주인이 임대수익을 높이기 위해 전세를 반전세(보증금에 매달 임대료를 내는 보증부 월세)로 전환하는 경우가 늘고 있어 전세 물건은 더욱 줄어들 전망이다.
수익형 부동산도 당분간 인기가 지속될 것으로 예상된다. 그중에서도 오피스텔은 상반기 내내 분양 성적도 좋아 앞으로도 강세를 보일 전망이다. 당분간 오피스텔만 한 대체 상품이 없다면 하반기에도 인기가 지속될 것으로 예상된다. 다만 2010, 2011년 상반기까지 전국적으로 오피스텔 공급이 늘어 과잉 공급에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다. 따라서 오피스텔 시장이 양극화될 가능성은 있다.
부동산 투자의 트렌드는 ‘수익형 부동산’
현재 부동산 투자의 트렌드는 주택에서 수익형 부동산으로 넘어가는 초기 단계라고 할 수 있다. 때문에 앞으로는 안정적으로 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 꾸준하게 높아질 전망이다. 이는 현재 주택 시장의 침체도 원인이겠지만, 인구 구조 변화상 퇴직자들이 늘어나고 고령화 사회가 빠르게 진행되는 점도 이유로 손꼽힌다. 그리고 우리나라는 다른 나라에 비해 자산구조가 부동산에 집중돼 있고, 그중에서도 주택의 비중이 가장 크다는 것도 이유 중 하나다. 은퇴 이후에는 현금 유동성이 중요하기 때문에 주택에 집중돼 있던 자산을 수익형 부동산과 금융자산으로 분산시키는 구조가 확산될 것으로 예상된다. 따라서 은퇴 이후를 고민하는 사람들은 다주택보다는 실거주 주택 한 채와 수익형 부동산으로 투자 계획을 짜는 것이 좋다.
■정리 / 김민주 기자 ■사진 / 경향신문 포토뱅크
