소액으로 장기 투자 가능한 알짜배기 땅 찾기

ㆍ종자돈으로 시작하는 부동산 투자 3탄

정부의 정책 변화와 개발 계획에 따라 시시각각 온탕과 냉탕을 오가는 땅에 투자하는 일은 어제와 오늘만 보고 당장 내일을 기약할 수 없을 만큼 복잡하고 까다롭다. 그래서 부동산 투자 종목 중에서도 가장 많은 수고와 노력을 기울여야 하는 부분으로 꼽힌다. 그렇다고 구경만 하고 있을 수는 없다. 장기적인 계획 아래 꾸준히 공부를 해나가면서 기회를 노려야 한다. 초보 주부가 직접 배우고 도전하는 재테크 완전 정복기, 이달에는 우리 주위에 숨어 있는 알짜배기 땅을 찾아 소액으로 투자하는 방법을 배워봤다.

재산 1/3의 여유 자금과 충분한 사전 지식 필요
지난 7개월 동안 오피스텔, 다세대주택 등 부동산 투자에 관심을 가지면서 가장 궁금했던 것 중 하나는 바로 ‘땅’이다. 특히 얼마 전 2018평창동계올림픽 유치가 확정되면서 평창을 비롯한 강원도 일대의 땅값이 걷잡을 수 없을 만큼 폭등했다는 뉴스를 보면서 땅 투자에 대한 기초적인 공부를 해두면 좋을 것 같다는 생각이 들었다.

땅은 예나 지금이나 장기 투자 종목으로 꾸준한 인기를 얻고 있다. 소액으로도 맞춤 투자가 가능하기 때문에 40, 50대는 물론 30대 주부들도 관심을 갖는 경우가 늘고 있는 추세다. 땅 투자를 할 때는 땅을 이해할 수 있는 능력과 여유 자금을 반드시 갖춘 상태에서 소액 투자로 시작하는 것이 현명하다. 자신이 보유한 재산의 1/3이 소액이고, 그 돈이 곧 소액 투자가 가능한 종자돈이다. 단, 대출을 받아서 땅을 사는 것은 자살 행위나 다름없으니 절대 피해야 한다.

장기 종목인 땅 투자에는 최소 4, 5년 이상의 충분한 시간이 필요하다. 국토이용계획에 따라 토지 용도가 주위 환경에 따라 변할 가능성이 높으므로 오랫동안 지켜볼 필요가 있다. 특히 개발과 관련한 갖가지 공약이 쏟아져 나오는 지방 선거, 대통령 선거(대선), 국회의원 선거 등에 큰 영향을 받는데, 이중 대통령 선거와 국회의원 선거가 예정되어 있는 2012년은 대한민국 땅값 상승에 또 한 번 큰 바람이 불 것으로 예상되어 어느 때보다 주의 깊은 관찰이 필요하다.

공인중개업소 대신 지자체 공무원 찾아가자
땅 투자에 대한 기본적인 공부를 위해서는 일단 서점에서 공인중개사 시험 과목 및 관련 서적을 구입해 꾸준히 공부하면서 투자의 흐름을 익혀야 한다. 부동산 관계자들과 각종 세미나를 통해 실패와 성공 사례 분석에 대해 담론을 나누는 것도 큰 도움이 된다. 이러한 과정을 통해 이론적으로 완벽한 준비를 마쳤다면 슬슬 실전에 돌입해야 한다. 먼저 본인의 자금 상황에 맞는 투자 지역을 선택하고, 중·장·단기 계획을 세운다.

땅 투자는 아는 만큼, 발로 뛰는 만큼 돈이 된다. 원하는 투자 지역을 선정했다면 직접 현장 답사를 하는 것이 중요하다. 여기서 현장 답사는 단순히 땅을 보러 가는 데 그치는 것이 아니라 땅의 정확한 위치를 알고 그에 따른 분석을 하는 것이다. 이때는 지자체를 적극적으로 활용해야 한다. 정확한 개발 정보는 공인중개사가 아닌, 실질적으로 개발 관련 정책들을 다루는 공무원들을 통해 듣는 것이 더 정확하다. 그러므로 현장 답사에서 시·군청이나 읍·면사무소 방문은 필수다. 지적과, 농지과, 토지관리과, 건축과 등 자신이 구입하고자 하는 땅과 관련된 부서에 꼭 들러서 지역의 개발 사항, 토지 이용의 범위나 규제, 한계선 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 이는 각 지자체마다 마련된 개발정보공개청구나 토지이용계획 확인서로도 확인할 수 있다.

복잡한 근무 시간을 피해 직접 공무원을 찾아가는 것도 현명한 방법이다. 단, ‘얼마나 발전할까요?’ 혹은 ‘개발될 가치가 있나요?’라는 식으로 대뜸 투자 목적으로만 질문을 늘어놓으면 낭패를 보기 십상이다. 공무원들은 투자 상담사가 아니기 때문이다. 이때는 ‘이곳에 집을 지으려고 하는데 관심이 있어서 좀 알아볼까 한다’라는 식으로 돌려 묻는 것이 낫다.

지역 관련 정보들을 파악했다면 그 다음에는 시세를 알아봐야 한다. 살인적인 폭리에 희생당하지 않으려면 정확한 시세를 찾아내야 한다. 하지만 시세를 알아내기란 좀처럼 쉽지 않다. 지역 부동산업자들끼리 담합하는 경우가 종종 있기 때문이다. 이때는 이장을 만나보거나 오랜 세월 굳건히 고향을 지키고 있는 토박이에게 시세 파악을 의뢰하면 비교적 적은 오차 범위 내에서 알 수 있다. 또 시세를 알아볼 때는 해당 지역을 둘러싼 주위 지역의 시세까지 확인해 해당 지역과 주위 지역 시세의 평균 가격을 계산해 시세를 산출해내도 좋다.

수도권 노른자위 땅은 어디?
수도권의 최대 개발 이슈와 관심도는 누가 뭐래도 접근성이다. 현재 수도권의 앞날을 책임질 성남~여주 간(판교-이매-삼동-광주-쌍동-곤지암-신둔-이천-부발-능서-여주) 복선전철 공사가 급물살을 타고 있는데 이 구간의 역세권 지역은 투자 대비 높은 수익을 거둘 수 있는 곳이다. 따라서 경기도 광주, 여주, 이천, 춘천, 가평, 용인, 파주, 양평을 놓치지 말자. 2015년 즈음에는 서울권이라고 해도 무방할 것이다. 특히 이 지역은 뛰어난 접근성 외에도 주민 편익을 위한 기반시설과 기초시설이 잘 갖춰져 있다. 개발지의 직접적인 흔적이다. 광주, 여주, 이천은 평당 2백만원대 소액으로 투자가 가능한 반면 춘천, 가평, 용인, 파주, 양평은 이미 상당한 발전이 이루어지고 있어 투자 비용이 꽤 많이 들 것으로 예상된다.

고수익 창출 가능한 평당 5~10만원대 땅
지방자치단체와 지방분권화 덕분에 현재 2백51개 지자체에 개발 계획이 모두 포진되어 있는 상황이다. 그중 알차다 싶은 곳을 수소문해 최소 비용으로 최고 수익을 올릴 수 있도록 노력해야 한다. 개발지 인근에 위치해 10년 내에 발전 가능성이 높은 대규모 관리 지역 내의 소규모 농림 지역(농업진흥구역이 아닌 농업보호구역)을 잘 찾아보자. 아직까지 평당 5~10만원대로 가격이 비교적 저렴하면서 향후 관리 지역으로 변동되면 수백만 원대로 오를 확률이 높다.

1 춘천 대형 관광단지 서울~춘천 고속도로와 경춘 복선전철 개통으로 관광객 수요가 크게 기대되는 춘천에 민간개발에 의한 대규모 관광단지가 잇따라 조성된다. 시에 따르면 동산면 조양리(무릉도원), 서면 신매리 위도(비티비아일랜드), 동산면 군자리(신앤박) 관광단지에 이어 신동면 혈통리에 한원 춘천 관광단지 조성사업이 추진된다고 한다. ㈜한원개발이 2013년까지 4천7백억여 원을 투입해 숙박시설, 골프장, 승마장 등 휴양시설을 조성하는 것이다. 사업이 완료되면 객실 수만 3천4백여 실에 달해 관광 인프라 구축을 기대할 수 있다. 이들 관광단지 사업에 투입될 민간자본(2조3천억원)에 의한 지역경제 활성화 효과는 기대 이상이다.

2 횡성 우천 산업단지 횡성군은 1천1백89억원을 들여 우천면 상하가리 369 일대 부지를 2013년까지 일반 산업단지가 조성될 수 있도록 하겠다고 말한 바 있다. 단지는 영동고속도로 새말 나들목 인접지역으로 수도권과 접근성이 좋다. 횡성군은 수도권 대기업 입주가 수월하도록 하기 위해 분양가를 50만원 이하로 정할 것이라고 밝혔다.

3 아산 제2테크노밸리 아산시 둔포면 일대에 대규모 산업단지가 조성된다. 경기 평택과 인접해 수도권 기업의 유치가 수월하다. 둔포면 운용리, 석곡리, 염작리, 운교리 일대에 지난해 말 완공된 아산 테크노밸리에 이어 둔포면 염작리, 음봉면 신휴리 일대에 아산 제2테크노밸리 산업단지가 승인 고시되면서 개발의 첫 관문을 통과하기 시작했다. 3천4억원의 사업비가 투입되는 아산 제2테크노밸리는 총 1백40개 업체 입주 효력을 고대한다. 한국산업단지공단이 조성하는 아산 제2테크노밸리는 2011년 5월까지 보상을 마무리한 뒤 2014년까지 개발을 마무리 지을 예정이다. 완공시의 기대 수치는 클 것으로 내다보인다. 고용 효과는 7천6백여 명, 생산 유발 효과는 1조8천억원으로 예상된다.

4 서산 종합농업타운 서산시 인지면 산동리, 모월리 일대에 조성 중인 ‘종합농업타운’ 조성사업이 활기를 띠고 있다. 186억원의 개발비가 투입돼 2012년 준공 예정이다. 타운 내에는 농업기술센터 이전을 비롯해 농기계 임대은행 등이 들어선다. 서산 농업의 메카로 떠오를 채비를 하고 있다.

5 당진 우강 송산지구 도시개발 우강 송산지구의 도시개발사업은 우강면 송산리, 합덕읍 운산리 일원에 2012년까지 1백63억원의 사업비가 투입, 환지방식으로 개발이 진행된다. 주요 토지이용계획으로 주거용지, 도시개발시설용지, 기타 시설용지로 개발된다. 총 9백29명의 인구를 수용할 계획이다.

6 오송 제2생명과학단지 청원군 강외면 일대에 조성되는 오송 제2생명과학단지에 대한 개발이 본격화되고 있다. 이 단지에는 충북개발공사와 한국산업단지공단이 7천7백억원의 사업비를 투입하며 강외면 정중리 일대에 대규모로 조성하는 바이오 복합단지이다.

7 양평 더 스타팰리스 양동면 고송리에 들어서는 더 스타팰리스 골프클럽에 거는 기대가 크다. 고송리 산 일대에 조성한다. 1천억원 이상의 예산이 잡힌 상황이다. 18홀 회원제 골프장과 콘도 50실 규모로 2012년 10월 문을 열 예정이다. 더 스타팰리스 골프클럽은 양평 TPC골프클럽에 이어 관내 제2호 골프장으로 양평의 건설경기 활성화에 따른 일자리 창출 효과를 노려볼 만하다. 더불어 수도권 골프 인구 유입에도 기대를 건다. 그에 따른 지방세수 확보는 보장된다. 양평 지역경제 활성화에 파란불이 켜질 것으로 전망된다.

8 평택항 신규 국제여객부두 평택항 신규 국제여객부두 조성사업이 민간투자에서 정부사업으로 바뀌면서 활력을 불어넣고 있다. 올해 말에 착공해 2014년 말 조기 건설할 전망이다. 사업비는 1천8백60억원이고 3만 톤급 4천 석의 접안시설과 국제 카페리터미널이 들어선다. 국제여객부두가 추가되면 배후 단지 조성사업도 덩달아 가속도가 붙을 전망이다.

9 이천 대월면과 모가면 산업단지 이천시 대월면, 모가면에 일반산업단지 두 곳이 들어선다. 대월 일반산업단지는 공영개발 방식으로 대월면 초지리 산109-1 일대에 2012년 3월 준공될 예정이다. 모가 일반산업단지는 민간개발 방식으로 모가면 소고리 590 일대에 2011년 12월 준공 예정이다. 이천시는 이 두 단지 외에 서이천(장암), 율면(고당), 마장(덕평), 마장(이치) 4개 지역의 산업단지를 오는 2012년 준공 목표로 사업 추진 중이다.

10 김포 학운리 일대 제2산업단지 김포시 양촌면 학운리 일대의 학운 제2산업단지가 올 초 본격 조성, 2012년 말까지 마무리될 예정이다. 김포시와 도시개발공사가 공동 시행한다. 1천6백45억원의 보상비와 기반조성비 등 2천8백92억원(국비 2백억원, 시비 8백7억원, 기타 1천8백85억원)의 사업조성비가 든다. 학운 제2산업단지 주변에 학운, 양촌, 인천 검단 산업단지가 있고, 인천공항, 김포공항, 인천항이 인근에 있어 물류 인프라가 확실하게 구축될 전망이다. 산업시설 용지는 평당 2백50만원 선으로 예상되고 있다.

■글 / 윤현진 기자 ■사진 / 원상희, 경향신문 포토뱅크 ■도움말 / 김현기 ■참고 서적 /「강남 부자의 땅 투자법」(김현기 저, 무한 출판사)