부동산 경매 입문하기

결혼 이후 생애 처음으로 거액의 부동산 거래를 하면서 사회와 경제의 흐름에 대해 조금씩 알아가고 있다는 생각이 들었다. 그리고 재테크와 부동산에 대한 자신감도 조금씩 생겨났다. 그래서 눈을 돌린 게 부동산 경매다. 무모한 도전에 앞서 공부가 필수이기에 경매 달인과 경매에 처음 입문하는 주부들이 모이는 자리에 참석해 실질적인 투자 조언을 받았다.

경매 전문 카페에 가입하다
처음 부동산 경매에 대해 고민했을 때는 드라마에 자주 등장하는 빨간 딱지와 무서운 얼굴의 집행관, 눈물 섞인 억울한 사연들이 먼저 떠올라 두려운 마음이 컸다. 수많은 한자와 무슨 뜻인지 도통 해석이 안 되는 단어들은 타워팰리스만큼이나 높은 진입 장벽으로 느껴졌다. 하지만 ‘경매로 빈털터리에서 수백 억원대 자산가가 됐다’, ‘경매로 돈을 버는 것이 로또 당첨보다 쉽다’는 주위의 생생한 경험담들을 듣고부터는 ‘나도 부자가 될 수 있다’라는 마음에 설레기 시작했다.

부동산 경매는 상당한 법률 지식과 부동산 지식이 필요한 투자 수단이다. 준비 없이 무작정 경매에 도전할 수 없기에 반드시 학습이 필요하다. 가장 쉽게 접근할 수 있는 방법은 시중 서점에서 경매 서적을 구입해 읽으면서 막연하게만 느껴졌던 경매에 대한 사전 학습을 하는 것이다. 이와 더불어 인터넷의 경매 전문 카페와 블로그 등 온라인 커뮤니티를 이용하는 것도 힘이 된다. 특히 온라인 커뮤니티에서는 경매에 대한 기초 지식과 성공, 실패 사례들을 무료로 찾아 볼 수 있기 때문에 많은 도움을 받을 수 있다.

또 활동이 활발한 카페의 경우 수시로 경매 달인들이 초보를 대상으로 한 스터디와 강습, 오프라인 모임을 주선하기 때문에 이러한 기회를 활용하는 것이 좋다. 사전 학습 과정을 통해 경매에 관심을 가진 후 얼마 되지 않아 우연히 ‘홈 336_3천만원으로 시작하는 내집 마련’(http://cafe.daum.net/home336)이라는 경매 카페의 오프라인 모임에 남편과 함께 참석할 기회를 얻게 됐고, 그곳에서 고수와 초보들의 경매 관련 유용한 정보를 들을 수 있었다.

경매는 주부에게 유리하다
주부들의 참여가 활발한 경매 전문 카페. 모임에 참석한 사람들 역시 30, 40대 주부들이 대부분이었다. 경매에 대한 주부들의 뜨거운 관심과 함께 경매가 주부에게 적합한 투자 수단이라는 걸 말해주는 듯했다.

경매는 법원에서 입찰한 후 낙찰을 받아야만 투자를 시작할 수 있다. 하지만 문제는 경매가 열리는 시간이 평일 오전이란 점이다. 일반적인 직장인은 현실적으로 경매에 참여하기 어려운 시간대다. 그래서 경매는 평일 오전 법원에 갈 수 있는 주부들에게 유리하다. 또 경매에 나온 부동산을 사전 조사하는 임장(臨場)도 대부분 평일 낮에 이뤄진다. 경매 부동산의 실질적인 자산 가치를 분석하고 명도에 문제가 없는지 파악하기 위해서 반드시 현장 조사가 필요한데, 평일 낮에 그 지역을 찾는 게 가장 좋기 때문이다. 주말에는 관리사무소, 부동산, 동사무소 등이 거의 문을 열지 않아 정확하게 부동산의 상황을 파악할 수 없다. 결국 평일 낮에 많은 시간을 낼 수 있는 주부들에게 경매는 상당히 유리한 투자였다.

이날 모임을 주최한 경매 전문가 안정일씨 역시 “시간이 많고 실생활을 적용해 부동산 가치를 실질적으로 분석하는 주부들이 경매에 유리한 점이 많다. 물론 낙찰 후 대출이자와 세금, 재투자 자본금을 만드는 남편의 안정적인 월급도 상당히 중요하다. 남편의 월급으로 만든 자본금으로 주부가 경매를 해 재테크에 성공하는 경우가 꽤 많다. 경매도 여느 재테크와 마찬가지로 부부의 호흡이 잘 맞아야 성공할 확률이 높다”라고 설명했다.

이어 “경매는 그래서 부부가 함께 배우는 게 좋다. 보통 주부가 혼자 경매에 나서면 대부분의 남편들이 ‘집에만 있는 당신이 경매를 어떻게 하느냐’라며 무시하고 반대한다. 이는 부부 싸움의 원인이 되기도 한다. 그러나 함께 경매를 배우면 현장 답사도 가족 나들이처럼 재미있게 다닐 수 있고, 미래를 같이 계획하면서 부부 사이가 더 좋아진다”라고 덧붙였다. 전문가의 말에 남편과 경매 모임에 같이 참석한 게 참 다행이란 생각이 들었다.

경매, 어떻게 하는 것인가
한 건물에 대한 경매 투자 과정은 보통 6개월가량 걸린다. 이 기간 동안 투자자는 법원과 경매 부동산을 수시로 다니면서 많은 부분을 신경 써야만 실패율을 최대한 낮출 수 있다.

우선 경매에 나온 부동산 매물은 법원 경매 정보 사이트 굿옥션(www.goodauction.co.kr), 지지옥션(www.ggi.co.kr)과 한국자산관리공사의 공매 사이트 온비드(www.onbid.co.kr) 등을 통해 확인할 수 있다. 기본 정보는 무료지만 감정평가서, 등기부등본상의 중요 정보는 유료다. 제공 정보만으로도 경매 부동산의 수익성과 가능성 등 대략적인 내용을 파악할 수 있는 지식을 습득해야 한다.

사전 조사는 관심 부동산에 대한 실질적인 현장 조사로 입찰 결심을 굳히는 단계다. 경매에서 가장 중요한 첫 단계이기도 하다. 실제 주변 시세와 감정가 비교, 소유자, 임차인의 상황 등을 종합적으로 파악해 투자할 가치가 있는지 없는지 판단해야 한다. 보통 3회 이상 임장을 나가 객관적인 근거를 바탕으로 결정한다.

법원에 입찰을 하는 것은 해당 법원에 나가 원하는 입찰가와 함께 감정가의 10% 보증금을 넣고 직접 입찰하는 단계다. 많은 사람들이 입찰해 치열한 경쟁이 붙는 부동산도 있고, 아무도 입찰하지 않아 다음으로 유찰되기도 한다. 1명만 입찰하는 단독 입찰도 있다. 일반적으로 감정가가 낮은 인기 부동산은 20회 입찰해 1회 낙찰받을 정도로 낙찰받기가 어렵다.

그 후 낙찰은 입찰에 성공한 경우다. 수익이 괜찮을 것으로 예상되는 부동산을 적당한 가격에 낙찰받았다면 성공한 투자다. 그러나 부동산 불경기인 요즘 자칫하면 일반 매매가보다 더 비싸게 낙찰받아 큰 투자금이 팔리지 않는 부동산에 묶이거나, 낙찰을 포기하고 10%의 경매 보증금만 날리는 경우도 발생한다.

잔금 지급은 낙찰받은 부동산의 90%에 해당하는 잔금을 치르는 과정이다. 투자금을 모두 가지고 있다면 쉽게 잔금을 치를 수 있지만 그렇지 않은 경우가 상당수다. 잔금이 모자라면 낙찰 부동산을 담보로 시중 은행이나 제2금융권에서 대출을 받아 잔금을 지급한다. 잔금을 치르면 부동산 소유권은 투자자에게 넘어온다.

마지막으로 명도는 현재 부동산을 점유하고 있는 임차인 혹은 전 소유주를 퇴거시키는 과정이다. 투자자들이 가장 어려워하는 단계이기도 하다. 전화나 면담으로 현 거주자에게 퇴거를 명하거나 새로 임대차 계약을 맺어야 한다. 현 거주자와 임대차 계약을 새로 맺는 게 가장 쉬운 방법이나 그렇지 못한 상황이 많다. 만약 거주자가 퇴거하지 않을 경우 적당한 금액의 이사 비용을 지원해 돕는 것도 좋은 방법이다. 이런 제안에도 퇴거하지 않겠다고 버티면 법적인 절차에 따라 강제 집행으로 거주자를 내보낼 수 있다. 대부분 생활이 어려운 세입자와 사업에 실패하거나 보증을 잘못 서는 바람에 부동산을 잃은 전 소유자가 거주자라 적지 않은 마찰을 빚을 수 있다. 명도가 완료되면 시세가로 부동산을 다시 매매하거나 세입자를 들여 수익을 실현한다.

경매는 낙찰이 아니라 수익이다
주부들의 경매 공부 모임은 약 5시간 동안 진행됐다. 모임의 주최자인 안정일씨는 모임을 마치며 “경매의 핵심은 싸게 사는 것이다. 경매는 수익이다”라고 거듭 강조했다. 실전 경매에서 입찰까지 상당히 많은 노력과 시간이 들어가는데, 정작 노력했는데도 낙찰받지 못하고 경쟁자에게 뺏기는 경우가 많기 때문이다. 이런 과정이 반복되다 보면 경매의 목적이 낙찰이 되어버리는 경우가 자주 발생한다.

그는 “얼마 전 시세가 3억원이 안 되는 아파트가 있어 2억4천만원에 입찰했는데 누군가 3억원에 입찰해 시세보다 높게 낙찰받았다. 이는 낙찰에만 목을 맸기 때문이다. 또 경매 컨설팅 회사나 경매 대행사는 투자자의 수익보다 낙찰 수수료가 목적이기 때문에 투자자의 수익에 대해 신경 써주지 않는 경우도 있다”라고 조언했다.

실제로 안씨는 지난 추석 연휴 전 2억5천만원에 경기도의 한 아파트를 낙찰받았다. 여러 차례의 사전조사를 통해 2억9천만원이면 바로 팔 수 있을 것이라고 생각했다고 한다. 예상은 적중했고, 연휴가 지나자마자 이 아파트를 3억원에 사겠다는 사람이 나타났다. 안씨가 2억5천만원의 투자금을 모두 가지고 경매에 뛰어든 것은 아니다. 그는 종자돈 5천만원만으로 입찰에 참여했고 낙찰에 성공한 후 제2금융권에서 2억원의 담보대출을 받았다. 그러나 정확한 사전 분석으로 안씨는 아파트를 재빠르게 매매할 수 있었다. 결국 3억원으로 아파트를 매매한 후 2억원의 대출금을 갚고, 1억원을 남겼다. 원 투자금 5천만원을 제하면 총 5천만원의 투자 수익을 얻은 셈이다.

안씨는 지금도 종자돈 3천만원 정도만 있으면 경매로 수익을 얻을 수 있다고 말한다. 물론 철저한 경매 공부와 현장 조사, 정확한 시세 파악을 할 수 있는 기초 공부를 탄탄하게 해야만 가능하다. 기자는 아직 이 과정이 부족하기에 당장 경매에 뛰어들 수는 없는 상황이다. 하지만 모임에서 돌아온 이후부터 남편과 함께 본격적인 경매 공부를 시작했다. 이제 불과 일주일밖에 안 됐지만 장기적인 목표를 갖고 앞으로 차근차근 경매에 대해 공부해 나갈 계획이다.

■글 / 윤현진 기자 ■사진 / 이주석, 경향신문 포토뱅크