뜨겁게 오르락내리락하는 주식 시장과 차갑게 얼어붙은 부동산 시장에서 갈팡질팡하던 시중 자금이 결국 미적지근한 은행의 정기예금으로 몰려들고 있다. 지난 10월 한 달 사이에 다섯 개 대형 은행의 총 수신액이 13조9,810억원이나 늘어났다. 투자처를 잃은 시중 자금이 안전자산을 찾아 정기예금으로 몰린 것이다. 너무 큰 금액이라 피부에 잘 와 닿지 않겠지만, 당장 손에 쥐고 있는 여유자금 몇 천만원을 어찌 굴려야 할지 몰라 대부분 무작정 정기예금에 넣어두고 있다고 생각하면 된다. 높은 물가상승률에 부합하지 못하는 낮은 금리가 썩 마음에 드는 건 아니지만 최소한 원금 손실은 없다는 점이 일단 정기예금을 선택하는 가장 큰 이유다.
지금처럼 한 치 앞도 내다볼 수 없는 경제 상황 속에서는 투자를 아예 하지 않는 것도 하나의 재테크 방법이라는 말이 있지만, 그래도 물가상승률보다 좀 더 높은 수익을 얻고자 하는 마음은 누구나 마찬가지일 것이다. 그러나 언제 터질지 모를 유럽발 경제위기에 주식 시장은 위험천만한 상태이고, 냉탕 수준을 넘어 얼음이 된 부동산에 무작정 투자했다가 수익은커녕 목돈만 꽁꽁 묶이는 건 아닌지 걱정만 앞선다는 사람들이 많다.
차가운 부동산 시장에서 유일하게 군불이 살아 있는 곳이 바로 경매 시장이라고 한다. 가계 대출 위험이 높아지면서 최근 경매로 나오는 부동산이 급격히 늘고 있는 상황이기 때문이다. 10월 한 달 동안 서울과 수도권의 주거시설(아파트, 단독, 연립주택) 1,349건이 경매 시장에 나왔고, 이는 올해 들어 가장 많은 수였다. 게다가 주택담보대출의 원금 상환이 본격적으로 시작되는 2012년은 민간부채 위기 원년으로 경매 시장에 부동산이 쏟아져 나올 것으로 예상된다.
부동산 경매 전문가 안정일씨는 “경매 물건이 늘어나는 건 좋은 물건을 싸게 받을 수 있는 기회가 늘어난다는 의미다. 경매 전문가들에게 호기인 셈이다”라고 현 상황을 설명했다. 실제로 경매 전문가들에게는 부동산 불황기가 곧 경매 호황기다. 불황이라고 해도 어찌 됐든 시세보다 싼 물건들이 넘쳐나기 때문이다. 오히려 부동산 활황기가 경매로 큰 재미를 못 보는 시기이다. 곧 지금부터가 경매로 짭짤한 재테크를 할 수 있는 기회라는 것. 만약 여유자금이 있지만 투자처를 찾지 못했다면 부동산 경매에 도전해 네잎 클로버를 찾는 행운을 누릴 수 있다고 한다.
아파트와 빌라, 전세금 투자법으로 접근하라
수도권 아파트 가격은 하락세를 면치 못하고 있고, 강남 재건축 지역은 발목이 꽁꽁 묶였다. 한때 억 단위로 올랐던 대형 아파트들은 소형 아파트보다 평당 가격이 더 낮은 굴욕을 겪고 있고, 실수요자가 몰린 소형 아파트는 하늘에서 별 따기만큼이나 구하기가 어렵다. 당분간 아파트 가격이 오를 기미는 보이지 않고, 전세금만 천정부지로 치솟아 세입자에게는 이래저래 고난의 계절이다.
여유자금이 있는 투자자에게는 지금이 몇 천만원의 소액으로 아파트에 투자할 수 있는 좋은 기회이다. 전세금에 아파트를 낙찰받아 전세를 주고 1, 2년 정도 부동산 시장이 살아나기를 기다렸다가 시세차익을 노리는 투자가 가능하기 때문이다. 또 부동산 시장을 예측할 수 없어 향후 아파트 가격이 더 하락할지 모른다는 불안감이 든다면, 싸게 낙찰받은 아파트를 시세보다 싼 급매로 다시 팔아 2, 3천만원의 수익을 노리는 단타매매도 괜찮은 투자 방법이다.
안정일씨는 “지금처럼 아파트 가격이 내려가고 전세금이 높은 상황에서는 전세금보다 좀 더 높은 가격으로 아파트를 낙찰받을 수 있다. 실수요자는 기존 전세금에 조금만 더 보태면 시세보다 싸게 자기 집을 마련할 수 있고, 투자자는 소액으로 아파트에 투자할 수 있는 좋은 기회다”라고 조언했다.
빌라 역시 아파트와 마찬가지로 전세금 투자법을 활용하면 된다. 빌라는 아파트보다 적은 투자로 높은 수익을 기대할 수 있다. 전세금에 가까운 금액으로 낙찰을 받아 보유하면서 시세차익을 기대하는 시세차익 투자와 월세를 받으면서 시세차익도 기대하는 임대수익 투자도 가능하다. 경락잔금 대출(낙찰받은 부동산을 담보로 금융권에서 해주는 대출 상품)로 빌라를 구입한 뒤 대출금 이자보다 높은 월세를 받으면서 임대수익과 시세차익을 기대하는 투자법이다. 아파트보다 빌라에 월세 수요자가 많기 때문에 가능한 투자로 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있다는 장점이 있다. 게다가 최근 아파트 가격이 하락하면서 투자자들이 빌라에 많은 관심을 보이고 있어 매력적인 투자처가 될 것으로도 예상된다.
물론 경매가 쉽게 접근하기에는 다소 어렵고 복잡한 분야지만, 평범한 주부도 몇 달 공부만으로 충분히 도전할 수 있다는 점은 분명하다. 실제로 경매를 가르치는 교실에는 평범한 주부들이 대부분일 정도로 여성들의 관심이 상당히 뜨겁다. 그리고 최근에는 온·오프라인을 통해 경매 교육과 정보를 알려주는 곳이 많아 경매를 배우고자 하면 얼마든지 쉽게 접근할 수 있다.
오피스텔, 시세보다 싸게 낙찰받아 수익률 올려야
최근 오피스텔과 도시형 생활주택이 많은 투자자로부터 각광받고 있다. 낮은 은행이자에 지친 투자자들이 꼬박꼬박 월세가 나오는 오피스텔로 투자폭을 넓히고 있다. 실제로 1인 가구가 대폭 늘어나면서 오피스텔 수요가 상당히 늘어난 상황이다. 건설사들 역시 미분양이 넘쳐나는 아파트 대신 오피스텔과 도시형 생활주택 건설에 열을 올리고 있다. 차가운 부동산 시장 속에서도 유일하게 훈풍이 불다보니 공급 과잉을 걱정할 정도로 많은 관심을 받고 있는 게 오피스텔이다. 임대수익형 부동산을 대표하는 오피스텔 역시 경매에서는 상당히 매력적인 투자처이다.
최근 분양되는 신규 오피스텔들은 고분양가 논란에 휩싸이며 투자자에게 매력적인 수익률을 안겨주지 못하고 있다. 서울 도심의 오피스텔 대부분은 6%대 수익률을 기대하기도 어려운 상황이다. 강남, 서초, 송파 강남3구는 겨우 4, 5%대 수익률을 유지했고, 용산과 양천구는 4%대로 최하위권을 기록했다. 각종 세금과 오피스텔 수리비용, 세입자와의 문제, 공실에 대한 위험 등 의외로 신경 쓸 게 많아 수익률이 은행 예금만 못한 상황이 될 수도 있다. 그래서 철저히 수익률을 기반으로 투자해야 하는 게 오피스텔이다.
안정일씨는 “경매로는 오피스텔 수익률을 10% 이상 기대할 수 있다. 시세보다 싸게 낙찰을 받아 투자금을 줄일 수 있기 때문에 수익률이 높아지는 것이다. 보통은 10~12% 수익률을 기대하고 오피스텔 경매에 나선다”라고 밝혔다. 임대수익형인 오피스텔은 시세 변동이 크지 않은 부동산이지만, 싸게 낙찰받기 때문에 적지 않은 시세차익도 가능해 높은 수익률과 함께 일석이조의 효과도 기대할 수 있다.
최근 경매 시장에서도 오피스텔에 대한 열기가 뜨거워져 감정가의 100%를 넘기는 고가 낙찰도 종종 발생한다. 그러나 고가 낙찰을 받을 경우 높은 수익률은 거의 기대할 수 없다. 오히려 명도 완료까지 몇 달 동안 세입자를 받을 수 없는 공백기가 있어 수익률이 더 떨어질 가능성이 상당히 높다. 또 오피스텔은 주택보다 많은 세금을 내야 하기 때문에 생각보다 추가 비용이 많이 들어 수익률은 더 떨어질 수 있다. 절대 고가 낙찰을 피해야 하는 게 오피스텔이다.
부동산 경매는 꽁꽁 언 부동산 시장 속에서도 뜨거운 아랫목임에 분명하다. 그렇다고 무턱대고 덤볐다가는 엉덩이를 델 수 있는 곳이기도 하다. 경매에 관심이 있는 투자자라면 부동산과 경매에 대해 찬찬히 공부하면서 아랫목이 어떤지 손으로 먼저 만져보는 지혜가 반드시 필요하다.
■글 / 윤현진 기자 ■사진 / 경향신문 포토뱅크 ■도움말 / 안정일(카페 ‘3천만원으로 시작하는 내집마련’ 운영자, http://cafe.daum.net/home336)
