수익형 부동산 투자를 위한 전문가 3인의 솔직한 조언

큰 빌딩과 목돈이 없어도 매달 꼬박꼬박 ‘월세’를 받으면서 살 수 있다면 얼마나 좋을까. 오랜 경기 침체로 더 이상 집으로 인한 시세 차익을 노릴 수 없게 된 요즘, 똑똑한 투자자들의 눈과 귀가 소액 투자가 가능한 ‘수익형 부동산’에 쏠리고 있다.

최근 부동산 시장의 현황
지난 2008년 9월 글로벌 금융위기를 겪은 이후로 ‘아파트 시장’은 약세를 지속하고 있고 특히 중대형, 고가 아파트일수록 가격 하락 폭이 크게 나타나고 있다. 수도권의 아파트 매매 시장은 약세가 이어지고 있지만, 지방의 경우 최근 몇 년간 지속된 공급난으로 기존 주택 시장과 분양 시장 모두 상황이 좋은 편이다. 하지만 수도권은 당분간 대내외적 경제 여건과 낮은 기대 심리, 가계 부채 등으로 인해 주택 매수는 좀처럼 살아나지 못할 것으로 보인다. 지난 5월 10일, 정부가 강남3구 투기지역 해제, 분양권 전매제한 완화, 양도세 중과세율 완화 등을 담은 주택거래 정상화 방안을 발표했지만 시장의 반응은 아직 미온적이다. 이번 대책만으로는 주택 시장의 가격 상승이나 거래 증가를 기대하기는 힘들 것으로 보인다.

‘전세 시장’은 2009~2011년까지 강세를 보였다. 매매 시장에 대한 투자 심리가 감소하면서 전세로 머무르려는 수요가 급증했고, 그에 따른 공급은 부족해지자 가격이 오른 것. 하지만 최근 2, 3년간 급등한 전세금은 올 들어 하향 안정세를 보이고 있다

‘오피스텔’은 IMF 이후 경기가 좋아짐에 따라 2003년과 2004년에 많은 물량이 쏟아졌다. 하지만 공급 과잉으로 물량이 적체되기 시작했고, 각종 규제가 강화되면서 2006~2009년까지 물량이 급감했다. 그런데 2008년 발생한 글로벌 금융위기로 인해 아파트 값이 지속적으로 하락하고, 정부가 1, 2인 가구를 위한 소형 주택 공급에 앞장서면서(규제 완화도 동시에 이루어짐) 오피스텔에 대한 관심이 높아지기 시작해 현재까지 그 분위기가 지속되고 있다. 그러나 오피스텔 매매는 역세권이나 수요가 많은 업무지구, 대학 등이 밀집돼 있는 곳은 인기가 많은 반면, 임대 수요가 적은 곳은 수요가 줄어드는 양극화 현상이 일어나고 있다.

수익형 부동산으로 몰리는 이유
부동산 시장 침체로 시세 차익에 대한 기대감이 낮아지면서 ‘수익형 부동산’에 대한 관심이 상대적으로 높아졌다. 수익형 부동산이란, 임대 수익을 얻을 수 있는 상업 용도의 부동산으로 시세 차익보다는 수익률로 가치를 평가받는다. 수익형 부동산은 오피스텔, 원룸, 상가, 오피스, 빌딩 등 임대 수익을 기대할 수 있는 곳들이며 역세권이나 주택가, 강남, 도심 등의 업무지구 등에 밀집해 있다. 최근에는 도시형 생활주택도 새롭게 떠오르고 있다.

최근에 수익형 부동산에 관심이 늘고 있는 이유는 아파트 시장이 약세를 보이면서 투자 자금이 수익형 부동산으로 쏠리고 있기 때문이다. 또 국내외 경기가 불안한 상황에서 자금을 안정적으로 지키고, 임대 수익을 올리기 위한 목적도 있다. 최근에는 거액을 아파트나 토지 등에 묻어두고 가격이 오르기를 기다리기보다는 소형 주택에 투자해 월세를 받는 것이 낫다는 심리도 크게 작용하고 있다. 1, 2인 가구 증가 등 인구구조 변화에 따른 수요 증가와 베이비부머 은퇴자들의 임대를 목적으로 한 투자 증가가 맞물린 것도 인기를 더하고 있는 한 요인이다.

투자자들의 마인드가 ‘시세 차익’에서 ‘운용 수익’으로 변화하고 있어 저가 소형 주택과 임대 시장은 상대적 강세를 이어갈 가능성이 크며, 앞으로도 주택시장 침체 속에서 ‘수익형 부동산’에 대한 선호 현상은 더욱 두드러질 것으로 보인다.

수익형 부동산 투자시 주의할 점
수익형 부동산에 투자할 때 중요한 사항 중 첫 번째는 ‘수익률’이다. 수익률은 최소한 은행 금리보다는 높아야 하며 안정적인 수익을 확보할 수 있는가를 따져봐야 한다. 보통 임대 수익률이 연 7%를 넘으면 안정적으로 볼 수 있으나 세금이나 금융 비용 등을 감안해서 보수적으로 책정하는 게 좋다.

또 수익률은 지역 등 입지 여건과 상품에 따라 차이가 크다. 신규로 분양을 받는 경우 건설사나 분양업체가 제시하는 임대 수익률이 적정하게 산출됐는지를 반드시 확인해봐야 한다. 그들이 말하는 임대 수익률을 액면 그대로 믿기보다는 주변의 임대료 시세나 공실률, 공급 물량 등을 토대로 실제 수익률을 계산해야 한다. 일반적으로 대학가나 역세권, 공장이나 오피스 밀집 지역 등 임차인을 구하기 쉬운 곳이 좋고, 단기에 가격이 크게 오르거나 신규 공급이 집중된 곳은 피하는 것이 좋다.

두 번째는 ‘공실률’이다. 아무리 좋은 지역에 있더라도 해당 수익형 부동산의 공실률이 높다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 없기 때문에 손해를 볼 수 있다. 따라서 수익형 부동산을 매입하기 전에 주변 공실률과 수요층들에 대해 파악하고 투자하는 것이 좋다.

세 번째는 입지와 배후 수요 등이다. 수익형 부동산은 임대가 주요 목적이기 때문에 배후 수요가 풍부한 지역으로 투자처를 선정하는 것이 좋다. 공실이 없고 배후 수요만 풍부하다면 안정적인 임대 수익은 자연히 따라오는 것이고, 또 앞으로 매각하게 되더라도 가치를 인정받기 때문이다.

오피스텔과 도시형 생활주택의 차이점
도시형 생활주택과 오피스텔은 일반적으로 1, 2인 가구를 겨냥한 수익형 부동산이라고 알려졌지만, 주거 목적, 관련 법, 세금 등에 있어 서로 다르기 때문에 주의가 필요하다. 오피스텔은 쉽게 이야기하면 오피스의 개념이기 때문에 주거의 공간이 아니라 사무실의 개념이 강하다. 기본적으로 건축법을 적용받는 업무 시설이지만, 업무용과 주거용 모두 사용이 가능하다. 지하주차장 등 기타 공용면적을 포함한 계약 면적 기준으로 분양면적이 표시되기 때문에 전용률이 50% 안팎이다.

최근에 임대주택법 시행령 개정으로 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록이 가능해지면서 도시형 생활주택과 동일한 세제 혜택을 받게 됐다. 하지만 최초로 분양받는 오피스텔만 세금 감면 적용을 받을 수 있다는 것을 염두에 두어야 한다. 오피스텔은 부가가치세 10%를 내야 하는데 업무용으로만 사용했을 경우 추후 돌려받을 수 있지만, 주택임대사업자로 등록할 경우 환급받을 수 없다.

도시형 생활주택은 주택으로 분류되는 주거공간으로 주택법을 적용받기 때문에 업무용으로 사용할 수 없다. 발코니와 같은 서비스 면적이 별도로 제공돼 실면적이 상대적으로 크기 때문에 전용률은 60~70% 수준이다. 도시형 생활주택은 주택으로 간주되기 때문에 양도세, 종합부동산세 등을 내야 한다. 전용면적 60㎡ 이하 매수시 세금이 면제된다.

전문가가 추천하는 1억원으로 가능한 오피스텔 투자처
부동산114 리서치센터 김은진 팀장
서울에서 1억원 미만의 오피스텔 재고 물량은 강서, 서초, 마포, 구로, 영등포 순으로 많다. 강서구는 전체 오피스텔 재고 물량 중 1억원 미만 물량이 25%가량 된다. 업무지구 밀집 지역인 여의도, 마포와 맞닿아 있으며 지하철 9호선 역세권 단지로 서울 주요 업무지구로의 접근성이 우수한 것이 장점이다.

경기도는 고양, 부천, 수원, 안산, 시흥 등지에 1억원 이하 오피스텔 투자처가 많은 편이다. 고양은 서울 광화문, 시청 등 도심권 직장인과 파주 LG디스플레이, 일산(주엽역 인근 금융 시설 및 먹자골목 상업지역) 내 통근 직장인 수요가 풍부하다. 안산은 공단과 시청 주변에 공무원과 공단 소재 회사 직원들 수요가 풍부해 공실의 위험이 적다. 또 공원과 편의시설이 가까워 생활여건도 좋다. 이곳은 투자금 부담이 낮고 임대 수요가 많아 지역 평균 임대 수익률이 8%대까지 형성되어 있다.

특히 서울 서남북부 지역인 구로, 마포, 영등포 등과 경기 안산, 시흥, 수원 등은 자체적으로도 오피스와 공단 등이 몰려 있고 주변에 업무 지역이 밀집돼 수요가 많다. 이곳은 특히 교통이 편리한 1억원 미만의 오피스텔이 대거 분포돼 있으며, 출퇴근하는 직장인의 임대 수요가 많아 공실 관리가 수월하다. 공실 위험이 적은 만큼 안정적인 임대 수익률을 확보할 수 있다.

부동산뱅크 장재현 팀장
1기 신도시 안에 있는 오피스텔을 중심으로 알아보는 것이 좋을 것 같다. 평촌이나 산본, 일산 등에 위치한 오피스텔의 경우 1억원으로 투자 가능한 곳이 많고, 수요도 풍부해 수익률이 안정적이기 때문이다.

최근에는 ‘1억에 3채’ 등으로 광고하는 도시형 생활주택(주택 규모가 20㎡ 이하) 등에 투자하는 사람들이 많다. 하지만 이런 물량의 경우 작은 면적으로 인해 매각시 제값을 받기 어려울 수 있고, 임대 수요가 많지 않을 경우 오히려 손해를 볼 가능성이 높다. 따라서 수익형 오피스텔이나 원룸 등에 투자할 때는 주변 공실률과 주요 임대 대상들에 대해 꼼꼼히 시장조사를 해야 하며, 수익률은 조금 떨어지더라도 인프라가 잘 갖춰져 있고, 임대 수요도 풍부한 곳으로 알아보는 것이 바람직하다.

닥터아파트 조은상 리서치팀장
지역적으로는 직장인 수요가 많은 도심인 강남, 여의도 등이 좋다. 하지만 이러한 지역에도 적정 수익률을 내지 못하는 경우가 많으므로 과잉 공급이 이뤄진 곳이라면 오히려 피하는 것이 낫다. 대학가나 관공서 집중 지역(예를 들어 신촌, 신림, 건대입구 등)도 고려해볼 만하다.

수익형 부동산은 분양가에서 매매가격이 오르는 경우가 매우 드물기 때문에 철저하게 임대 수익률 위주로 접근해야 하고, 이를 위해 주변 시세 조사가 잘 이뤄져야 한다. 하지만 입지가 아무리 좋아도 분양가가 지나치게 높거나 주변 편의시설 부족, 교통 불편 등으로 공실이 지속된다면 원하는 수익률을 얻지 못할 수 있다. 주차 여건과 관리비 부분도 세입자가 매우 중요하게 생각하는 사항이므로 수요가 많이 몰릴 수 있는 조건을 갖추고 있는지 확인하는 작업도 필요하다.

수익률 계산법 (월 임대료×12개월)÷(매매가액-임대보증금)×100 예) A 오피스텔의 50㎡의 분양가가 1억5천만원이고, 예상 임대료가 보증금 1천만원에 월 60만원이라고 가정하면 예상 임대 수익률은 5.14%이다. (60만원×12개월)÷(1억5천만원-1천만원)×100=5.14%

■기획&정리 / 김민주 기자 ■사진 / 이성원 ■도움말 / 부동산114, 부동산뱅크, 닥터아파트