재테크 고민 - 신규 분양 아파트 전세 계약

이달의 키워드 - 신규 분양 아파트 전세 계약, 대출금 계산, 아파트 매입 후 할 일, 출산 예정 부부의 재무 관리

Q 내년 봄 결혼을 앞두고 신규 분양 아파트의 전세 계약을 하려고 합니다. 부동산 중개소에서는 대출금은 없고 잔금만 남아 있다고 하는데 계약서 작성시 주의사항, 특약사항이 있나요? 계약 후에는 확정일자와 전입신고만 하면 안전한 건지 궁금합니다. (경기 용인시 · 이OO)
우용표 입주 연도가 좀 지난 아파트와 달리 신규 분양 아파트를 전세 계약할 경우 주의해야 할 부분이 있습니다. 특히 2가지를 꼼꼼하게 살펴봐야 하는데 첫째, 신규 분양 아파트가 내가 결혼할 시기에 완공될 수 있는지 확인해야 합니다. 새로 짓는 아파트는 여러 가지 요인에 의해 완공이나 입주가 늦어질 수 있습니다. 내년 봄 결혼하시는 시기에 맞춰 아파트도 입주가 가능해야 할 텐데 혹시 모르니 직접 아파트 건설 현장에 가서 확인해보는 것이 좋겠습니다. 지금쯤이면 아파트의 외관은 거의 완성돼 있어야 합니다. 만일 건물에 페인트를 칠하고 있는 중이라면 안심해도 됩니다.

둘째, 집주인의 재정 상태를 점검해봐야 합니다. 일반적인 경우 집주인들은 계약금만 넣고 나머지는 무이자 대출을 받아서 중도금을 치릅니다. 때문에 부동산 중개업소에서 하는 “대출금은 없고 잔금만 남았다”라는 말은 믿기 힘듭니다. 아마도 집주인은 전세금을 받아서 잔금을 치르겠다는 생각일 겁니다. 그런 경우 특약사항에 ‘해당 주택에 대해 추가적인 담보대출을 받지 않는다’라는 항목을 넣어줄 것을 요청하는 것이 좋습니다. 집주인들이 전세 세입자 몰래 주택 담보대출을 받는 경우가 있기 때문입니다. 만약 집주인의 경제적 사정이 나빠져 집이 경매로 넘어가게 되면 겪어야 할 불편한 일들이 많이 발생합니다. 이 2가지만 주의하시면 새로운 삶을 시작하는 데 이상이 없을 것입니다. 나머지는 일반적인 아파트 전세 계약 방법과 같이 확정일자, 전입신고만 하면 됩니다.

Q 맞벌이 부부로 합산 연봉이 5천만원입니다. 생애 최초 주택자금 1억원 정도 대출받으면 한 달에 얼마씩 갚아야 하나요? 계산법이 생각보다 복잡하네요. (경북 안동시·최OO)
우용표 최근 부동산 규제가 풀리고 주택 자금에 대해서도 기금이 많이 마련돼 활용하는 분들이 늘어나고 있습니다. 얼마 전부터 나라에서 주택에 대해 대출해주는 제도인 ‘디딤돌 대출’이라는 것이 있다는 사실. 잘 아시리라 봅니다.

대출금 계산은 상당히 복잡할 수밖에 없습니다. 상환 기간에 따라 그리고 대출금을 갚는 방식에 따라 그 가짓수가 곱하기로 늘어나기 때문입니다. 대출 기간이 10년, 15년, 20년, 30년으로 총 4가지이고, 상환 방법이 원리금 균등 분할 상환과 원금 균등 분할 상환으로 2가지이니 대출을 받아 갚는 방법만 해도 8가지가 됩니다.
그래서 대략적으로 아래와 같이 계산해봤습니다. 만일 1억원을 디딤돌 대출을 받고 대출 기간은 20년, 상환은 원리금 균등 분할 상환을 선택하는 경우, 대출 금리를 3.3%라고 했을 때 20년간 매월 57만원을 부담하게 됩니다. 이렇게만 말씀드리면 부족할 것 같아서 좋은 방법을 하나 더 말씀드리도록 하겠습니다. 인터넷에 대출금을 정확하게 계산해주는 서비스가 있습니다. 국토교통부가 운영하는 주택기금포털(nhf.mltm.go.kr)에서 정확한 계산법과 필요한 정보를 확인할 수 있을 겁니다.

Q 최근 2억5천5백만원에 아파트를 계약했습니다. 잔금 치르는 날에 준비해야 할 법무사 등기수수료와 취득세, 기타 필요 경비가 궁금합니다. 은행 대출시 근저당 설정 비용도 따로 있는 건가요? 대출 신청은 잔금일 기준으로 언제 해야 하나요? (서울 성북구·조OO)
우용표 부동산 시장의 규제가 완화되면서 아파트를 매입하는 분들이 많아지는 듯합니다. 앞으로 값이 오를까 내릴까에 대한 고민은 분명히 있지만, 그래도 주택을 매입하는 것은 보통의 상품을 사는 것과는 다른 보람과 즐거움이 있습니다.

이제 잔금 치르는 일만 남은 상황이라면 크게 비용은 2가지가 듭니다. 세금과 수수료인데요. 우선 세금은 내 이름으로 아파트를 등기하는 데 필요한 필수적인 금액입니다. 취득세의 경우 1%이고 여기에 다시 지방교육세가 취득세의 10% 붙게 됩니다. 2억5천만원을 기준으로 했을 때 취득세 2백50만원과 지방교육세 25만원을 합해 2백75만원의 세금이 발생하고, 여기에 인지세 15만원(1억~10억원 사이는 15만원)까지 총 2백90만원이 필요합니다.

다음으로는 수수료 부분입니다. 아파트 계약을 중개해준 부동산 중개업소와 서류를 처리해준 법무사에게 주게 될 금액인데, 부동산 중개업소에는 매매 대금의 0.4% 선에서 협의해 결정하시면 되니 최대 1백만원 이내로 수수료를 생각하시면 됩니다. 법무사 수수료는 대한법무사협회에 따르면 3억원까지는 8만5천원에 1억원 초과 금액의 0.08%가 부과되니 2억5천5백만원에 대한 금액은 20만5천원입니다. 등기 신청 수수료 1만5천원은 따로 부과됩니다. 다시 말해 세금 2백90만원과 수수료 1백22만원으로, 총 4백12만원의 비용이 필요할 것으로 보입니다.

마지막으로 근저당 설정 비용은 은행이 부담하니 특별히 신경 쓰시지 않아도 됩니다. 대출 신청은 잔금 일에 맞게 준비될 겁니다.

Q 결혼 2년 차 맞벌이 부부입니다. 부모님의 경제적 도움 없이 출발해 이래저래 고충이 많았지만 2년간 적금을 부어 2천만원을 모아 전셋집 보증금을 올려줬습니다. 내년 5월이면 아이가 태어납니다. 제 고민은 아내가 출산 및 육아휴직에 들어가게 되면 아무래도 수입이 줄어들 것이고, 그에 맞춰 계획을 세워야 하기에 현재 저희 부부의 재무 상태를 점검받고 싶습니다. (경기 의정부시·윤OO)
이천 우선 소비지출부터 줄여야 합니다. 맞벌이 부부의 가장 큰 고민은 자녀 출산에 따른 휴직으로 가계 수입이 줄고, 복직하더라도 아이 보육을 위한 지출이 커서 출산 전의 가계 재무 구조를 유지하지 못한다는 점입니다. 경우에 따라서는 복직을 못할 가능성도 있으므로 그에 맞춰 재무 설계를 해야 합니다.

자신들이 불필요한 지출을 하지 않고 있다고 생각하지만 매월 평균적인 소비지출액이 현재 약 4백만원입니다. 2인 가구 지출로는 과도한 편이죠. 방만한 소비지출 습관부터 지금 당장 개선해야 합니다. 아내의 휴직으로 수입이 적어지면 대개 저축부터 줄이는데, 가계의 불필요한 소비지출부터 줄여야 합니다. 통신비와 교통비가 포함돼 있더라도 부부의 용돈으로 매월 1백20만원을 지출하는 것은 빚이 1억2천만원이나 되는 상황에서 그 빚이 얼마나 큰지를 제대로 자각하지 못하고 있다고 볼 수 있습니다. 아이를 출산하게 되면 보험을 비롯해 아이 관련 비용까지 추가되는 것도 감안해야 합니다. 따라서 부부의 용돈이나 생활비를 최대한 줄여야 합니다. 부모님이 생활 능력이 없다면 어쩔 수 없겠지만 그렇지 않다면 매월 40만원씩 지출하는 효도 비용은 부모님께 양해를 구해 액수를 줄이거나 명절이나 생신 같은 기념일에만 드리는 것으로 바꿔야 합니다.

또 출산 비용도 준비해야 합니다. 자연분만이 아닌 제왕절개를 하게 되면 출산 관련 비용이 늘어나고 산후조리원에 들어갈 경우도 대비해야 합니다. 현재 2년 만기 적금에 1백20만원을 불입하고 있는데, 아내가 휴직하게 되면 어차피 만기를 채우지 못하고 해약해야 합니다. 그럴 경우 이자를 거의 받지 못하게 되므로 지금 해약해서 CMA에 돈을 모아가는 게 더 유리합니다. 또 출산 비용을 제외하고 5백만원 정도는 비상금으로 준비해둬야 갑자기 목돈이 필요할 때 중도에 해약할 경우 무조건 손해인 금융 상품을 해약하지 않을 수 있습니다.

소비지출 규모를 줄이고 출산 비용과 비상금 확보가 끝나면 2년 후 전세금 인상에 대비해 단기 저축을 해야 합니다. 전세금이 현재 1억9천만원인데 요즘같이 전세금이 인상되는 추세면 2천만원 정도를 염두에 두고 준비해야 합니다. 그리고 이번 기회에 대출금에 대한 상환 계획을 세워보기 바랍니다. 현재 금리가 낮은 상황에서도 이자만 40만원 가까이 내고 있는데, 만일 대출금리가 인상된다면 그 부담이 더 커지게 됩니다. 전세금 상환 계획을 세우다 보면 빚에 대해 자각하게 됩니다. 소비지출 규모를 마음 단단히 먹고 줄이는 계기가 될 수 있을 겁니다. 고민만 하지 말고 지금 당장 잘못된 것들을 바로잡고 계획을 수정해 실행하사기 바랍니다. 문제를 인식하고 있는 지금이 가장 빠른 때라는 것을 잊지 마세요.

profile 우용표는…
더 코칭&컴퍼니 대표. 대기업 입사 후 7년간 적자 인생임을 깨닫고 재테크에 입문했다. 현재 설립한 회사에서 개인 재무설계와 기업 직무 교육 서비스를 제공하고 있으며, 활발한 강연과 저술 활동도 펼치고 있다.

profile 이천은…
㈜희망재무설계 대표. 신입사원의 통장 관리부터 기업인들의 자산 관리까지 폭넓은 계층의 재무 주치의로 활동하고 있다. 저서로는 「결혼과 동시에 부자 되는 커플리치」, 「금융회사가 당신에게 알려주지 않는 진실」 등이 있다.