‘월급보다 월세’ 수익형 부동산 투자는 어떻게

‘월급보다 월세’ 수익형 부동산 투자는 어떻게

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지난 1년간 만난 숱한 전문가들은 “앞으로의 재테크는 수익형 부동산이 해답이다”라고 입을 모았다. 그러나 무엇부터 해야 할지 막막하고 손해를 보게 되는 건 아닐지 두려움이 앞선다. 종잣돈으로 시작해 노후 대비까지 가능한 수익형 부동산 투자. 황준석 전문가가 그 가이드라인을 제시한다.

‘월급보다 월세’ 수익형 부동산 투자는 어떻게

‘월급보다 월세’ 수익형 부동산 투자는 어떻게

왜 월세가 답일까?
부동산 시장은 ‘땅→아파트→재개발 및 재건축’의 순으로 투자의 흐름이 바뀌어왔다. 지금의 베이비부머 세대가 20대였을 때는 집을 지을 땅이 필요했다. 그 이후에는 새집을 구입할 수 있는 여유가 생겼을 땐 아파트 투자가 집중적으로 이뤄졌다. 4인 가족이 주를 이뤄 작은 집보다 대형 평수에 대한 선호도가 높았다. 그다음엔 재개발, 재건축 아파트들이 호황을 누렸다. 현재, 다수의 베이비부머 세대는 이미 직장을 떠났거나 퇴직을 앞두고 있다.

“우리나라 베이비부머 세대가 7백만 명이라고 해요. 전체 인구가 5천만 명 정도니까 그리 크게 안 다가오죠? 그런데 그중에서 생산 능력이 있는 경제 인구는 영유아, 학생, 고령을 제외하고 2천~2천5백만 명이에요. 20대는 집을 살만 한 여유가 없고, 최소 30대 이상 50대까지 인구를 놓고 봤을 때 7백만은 어마어마한 수치예요. 이 사람들은 부모를 모시고 사는 마지막 세대이자 자식들이 모시지 않는 마지막 세대라고 해요. 노후에 대한 불안감이 클 수밖에 없고 시간이 없어요. 당장 생활비를 벌 수 있는 수익형 구조가 필요해요.

비단 베이비부머 세대만의 이야기가 아니에요. 제게 상담을 받으러 오는 분들 중에는 20대도 꽤 돼요. 평균수명이 길어진 만큼 고용 불안이 커졌기 때문에 노후에 대한 걱정이 말도 못해요. 우스갯소리로 S기업에서는 임원이 되는 것보다 정년을 채우는 것이 더 힘들다는 말이 있습니다. 그만큼 일할 수 있는 기간은 줄어드는데, 은퇴 이후의 시간은 점점 더 길어지고 있다는 뜻이겠죠. 이런 흐름을 봤을 때 수익형 부동산 시장이 앞으로 더 활성화될 것으로 전망해요.”

그렇다면 은퇴 이후의 생활비를 감당할 수 있는 방법으로 수익형 부동산과 함께 거론되는 연금 등의 금융 상품은 어떨까. 대개의 금융 상품은 ‘매달 얼마를 불입하고 언제부터 월 얼마를 받는다’라는 방식이다. 물가 상승과 관계없이 처음 정해진 금액을 계속 받게 되는 것이다. 여기서 우리는 돈의 가치에 대해 고민해볼 필요가 있다. 지금의 1만원이 10년 뒤에도 1만원의 가치가 있을까? 대답은 NO. 더군다나 일할 수 없게 된 시점에 물가 상승이 일어난다면 생활은 더욱 곤궁해질 것이다. 안정적인 노후를 위해서는 매월 받는 금액이 물가 상승만큼 높아져야 한다는 말이다.

실패하고 싶지 않다면
투자에는 큰돈이 필요하다고 여기고 돈부터 모은 뒤에 무언가를 알아봐야겠다고 생각하는 경우가 다반사다. 실제 사례들을 봤을 때 목돈이 있어 성공한 투자자들은 드물다. 매매와 세입자 관리에 반드시 필요한 부분만을 익히고 나머지는 실제 부동산을 보면서 안목을 키우는 방법을 추천한다.

‘월급보다 월세’ 수익형 부동산 투자는 어떻게

‘월급보다 월세’ 수익형 부동산 투자는 어떻게

“스물셋에 1억2천만원을 모은 상담자가 있었어요. 소유 건물에서 월세도 지속적으로 받고 있었죠. 어떻게 그 나이부터 부동산에 관심을 갖게 됐냐고 물었더니, 고등학교를 다닐 때 아는 누나가 스물아홉 살에 자신이 모은 돈으로 건물을 사는 것을 보고는 엄청난 충격을 받아 재테크를 하게 됐대요. 자, 이 친구라고 처음부터 돈이 있었을까요? 고등학생이었는데? 저는 목표가 중요하다고 봐요. 이 친구는 첫 부동산 투자에 얼마가 필요한지를 정확하게 알고 있었어요. 대다수의 사람들이 지레짐작으로 ‘난 돈이 없으니 할 수 없어’라고 하는데, 첫 투자부터 10억원이 필요한 경우는 드물어요. 지방이라면 몇 천만원으로도 시작할 수 있어요. 강남도 눈을 크게 뜨고 찾아보면 가능해요. 짧으면 3년, 길면 5년 정도의 기간을 잡고 그 목표 금액을 모으세요. 구체적인 목표가 생기면 시간도 더 단축돼요. 2년 불입 적금이 만기가 되면 사고 싶은 것 사고 남은 돈으로 다시 적금을 드는 이 악순환을 언제까지 반복할 순 없잖아요?”

투자에 관심은 있지만 실제로 투자에 임하는 이들은 적다. 정보의 부재 탓이다. 성공한 사람을 찾는 것도 재테크의 기본이다.

“농부와 친하면 좋은 농산물을 구할 수 있어요. 재테크에 능한 사람들과 친하면 그만큼 재테크와 가까워질 수 있어요. 문제는 대부분 그런 사람들이 주변에 없다고 생각한다는 것이에요. 하지만 조금만 눈을 돌리면 우리가 매일 가는 편의점의 사장님도 월세를 내고 있어요. 누군가는 월세를 받고 있다는 뜻이겠죠. 정상적으로 투자해 성공한 사람들을 찾아 조언을 구해보세요. 전문가를 찾아도 좋고요.”

역세권·유입 인구·임대 수요! 포인트를 짚어라
좋은 부동산을 고르는 요령으로 역세권, 유입 인구가 많은 곳, 임대 수요가 높은 곳이 거론되곤 한다. 하지만 모두가 다 아는 사실이 돼버린 이런 정보는 좋은 부동산의 기준으로 더 이상 변별력이 없다. 보다 꼼꼼하게 따져봐야 한다는 말이다.

수도권의 경우 1~9호선, 분당선, 경의선, 공항철도 등 총 17개 노선이 지나고 총 5백여 개가 넘는 역이 존재한다. 대부분의 지하철은 사거리에 위치하고 있으니 대략 2천 개의 매물이 역세권 블록에 있다고 볼 수 있다. 따라서 역세권이냐 아니냐를 따지기보다는 어느 노선, 어느 역이 가치가 있고 수익을 내기에 적합한지를 찾아야 한다. 유입 인구 역시 꼼꼼하게 확인해야 한다. 주말 혹은 공휴일에 집중적으로 몰리는 곳보다는 1주일 내내 꾸준히 유입되는 곳이 더 좋다. 또 거주자들이 기본적으로 있고, 유입 인구가 더해지는 곳들이 상권 형성에 용이한 편이다.

끝으로 공실로 인해 발생할 손해를 줄이기 위해서는 대학가, 공단, 산업 단지 등 임대 수요가 높은 곳을 골라야 한다. 하지만 이런 지역의 경우 임대 수요가 높은 만큼 월세 수준이 높지 않다. 또 월세 상승이 더디거나 상승에 대한 저항이 거센 편이다. 금융 상품과 비교했을 때 수익형 부동산의 큰 장점은 물가 상승에 비례한 월세 상승이다. 시간이 흘러도 월세가 오르지 않는 곳이라면 수요가 높다 한들 의미가 없다.

Good Choice! 없는 살림으로 신혼생활을 시작한 한 A씨, 그의 첫 집은 월세방이었다. 불필요한 지출을 줄이면서 7년 정도 돈을 모아 대출을 끼고 20평대 내집 마련에 성공했다. 아이들이 커가면서 ‘집을 더 넓혀가야 하나’ 하는 고민에 빠졌다. 아침마다 화장실 전쟁을 치르다 보니 화장실이 2개인 집이면 좋겠다는 생각도 했다. 큰 평수의 집을 둘러보던 그는 모아둔 돈에 1억원을 추가로 대출받아야 가능하다는 것을 알게 됐다. 은퇴까지 대출금은 모두 갚을 수 있는 상황이었지만, 한편으로는 모아둔 돈도 없이 오직 ‘집’만 남을 것 같아 불안해졌다. 그는 모아둔 돈으로 작은 평수의 원룸을 구입해 월세를 받기 시작했다. 그리고 몇 년 뒤, 월세로 모은 돈과 월급 일부를 모은 돈으로 또 다른 원룸을 매입했다. 현재 그는 화장실 2개가 딸린 집에 살고 있다. 노후 걱정도 덜었다.

Bad Choice! 대기업에 다니고 있는 30대 후반의 B씨. 그의 부모님은 그가 결혼할 당시 강남에 위치한 10억원대 아파트 한 채를 사주셨다. 친구들이 대출이자를 내고, 전셋집을 전전할 때도 그는 여유로웠다. 딸아이가 태어나면서 씀씀이가 커졌다. 그는 아내와 상의해 살고 있는 집을 전세로 넘기고 분당의 한 아파트로 이사했다. 아내는 차액으로 작은 카페를 열었다. 장사 수완이 없었던 탓에 카페는 얼마 지나지 않아 문을 닫았다. 현재 B씨는 은퇴 후의 삶에 대한 근심으로 가득하다. 지인들은 강남의 전셋값이 올랐으니 좋겠다고 하지만 세입자에게 줄 보증금을 마련할 수 없어 돌아갈 수 있을지도 미지수라고 한다.

1천만원을 원한다면 1백만원부터
월세 1천만원의 소득이라니…. 상상만 해도 즐거운 일이다. 그리고 꼭 불가능한 일만은 아니다. 1천만원의 월세를 받고 싶다면 1백만원의 월세부터 시작하면 된다. 단순하고 심플한 이 명제가 돈을 불린다.

“상담을 하다 보면 20대나 70대나 부동산에 대한 지식은 비슷해요. 중간에 재테크로 돈을 불릴 기회가 있었지만 안 했어요. 망설임과 두려움이 제일 큰 걸림돌이에요. 얼마 전 50대 초반의 남자분이 저를 찾아왔어요, 입사 동기 중 ‘짠돌이’가 있었는데, 아끼고 아껴서 결국엔 작은 오피스텔을 하나 사더래요. 처음 대출이자를 내고 월세 20만원 정도를 받는 것을 보면서 이거 받으려고 그렇게 고생했나, 싶었고요. 그런데 시간이 흐른 지금 그 동기는 월세 5백만원을 번다고 합니다. 그걸 보면서 자기도 더 늦기 전에 뭐라도 해야겠다 싶었대요. 흔히들 간과하는 게 20, 30만원이 큰돈이 아니라고 생각하는 착각이에요. 월급 2백~3백만원씩 버는 사람들에게 30만원은 엄청난 부수입이에요. 그렇게 모은 30만원으로 더 큰 수익형 부동산을 구입할 수 있을 뿐만 아니라 돈은 모이면 모일수록 속도가 붙거든요.”

자산이 적은 상태에서 자산을 불리는 방법은 명확하다. 대부분 버는 데 한계가 있기 때문에 번 돈에서 최소한만 소비하고 나머지 돈을 모아 종잣돈을 만들어야 한다. 일정 기간 동안은 엄격히 지출을 통제해야 한다. 그렇게 모인 종잣돈으로 원금 손실 가능성이 낮고 자산 증식이 확실한 곳에 투자를 해 돈이 돈을 벌게 하는 시스템을 구축해야 한다. 단순히 자신의 노동력만으로 돈을 버는 것이 아닌 자산 스스로가 돈을 벌 수 있도록 수익의 다양화를 추구하는 것도 좋은 방법이다.

“이때 기억해야 할 점은 돈의 주도권을 반드시 자신이 갖고 있어야 한다는 것이에요. 남들이 말하는 부자가 되는 방법에 현혹되지 말고 자신만의 기준을 세워 이를 실천하도록 하세요. 다시 한번 말하지만 단순히 돈을 모아서 부자가 되는 시대는 지났어요. 이제는 일을 그만둬도 고정적인 수입을 받을 수 있느냐가 중요해요. 부동산을 보는 안목과 노련함을 키우는 지름길은 작은 것부터 시작해보고 조금씩 키워가는 과정이 있어야 가능해요. 명심하세요.”

Profile 황준석은…
발품을 팔아 매매·월세 시세를 꼼꼼하게 알아보는 부동산 전문가다. 그를 통해 노하우를 익히고 실전 투자로 월세를 받는 이들이 수백 명에 이른다. 현재 연금형부동산연구소 소장으로 활동하고 있다.

■글 / 김지윤 기자 ■사진 / 김성구 ■참고 서적 /「월세 300만원 받는 월급쟁이 부동산 부자들」(황준석 저, 나비의 활주로)

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