‘전세금 못 돌려줘’…어떻게 대응해야 할까?

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집주인이 전세 계약종료일에 맞춰서 돌려주기 어렵다는 의사를 표시하는 경우, 임차인은 보증금반환 소송을 준비해야 한다. 픽셀이미지

재작년부터 시작된 무시무시한 전세 사기. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2024년 1월 사고액이 한 달 만에 2,927억 원에 달했다. 이는 지난해 1월(2,232억 원)보다 31.1%가 증가한 수치다. 올 2월 들어 신탁부동산의 소유자 행세를 한 전 소유자의 수십억 원대 전세 사기 사건의 피의자가 구속기소되는 사례도 발생했다. 전세보증금 반환 소송 준비 어떻게 해야 할까? 유튜브 채널 ‘임대차119’ 황규현 법학박사가 전한다.

“전세금 주기 어렵다…바로 소송 준비해야”

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)에 따라 임차인은 계약종료 6개월 전부터 2개월 전 그 사이에 임대인에게 임대차 계약종료일에 퇴거하겠다는 의사를 밝히면 임대차 계약은 갱신되지 않고 만기일에 종료되며, 이때 임대인으로부터 보증금 반환계획에 대한 답변을 요구하게 되는데, 이때 상당수의 임대인은 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다고 답변하거나, 계약종료일에 맞춰서 돌려주기 어렵다는 의사를 표시하는 경우가 발생한다. 이때부터 임차인은 보증금반환 소송을 준비해야 한다.

임대인이 돌려주기 어렵다는 의사를 확정적으로 표시한 경우 계약이 종료되지 않아도 임차인은 미리 소송을 제기할 수 있다. 이자의 경우는 민법상 이자 연 5%, 소송촉진법에 의한 연 12% 지연이자를 각각 청구할 수 있다. 이는 계약종료 후 건물을 임대인에게 인도해야 청구할 수 있다.

또한 민법 제536조(동시이행의 항변권)에 따라 임대차 계약은 임차인의 건물 인도와 임대인의 보증금 반환이 동시이행 관계에 있는데, 건물 인도의 경우는 판결받은 후 보증금을 임차인에게 반환해야 명도집행을 개시할 수 있지만 보증금 반환 판결의 경우는 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) 제1항에 따라 판결 후 건물을 인도하지 않아도 부동산 강제경매를 신청하면 절차가 개시되므로, 이사계획은 천천히 세워도 문제없다.

법무법인 길도 황규현 법학박사는 “보증금 반환 소송을 진행하고자 한다면 단순히 금전을 청구하고 판결만 받는 형식적 소송을 하는 것이 아니라, 부동산의 경매를 진행했을 때 내 보증금을 배당받을 수 있는지 권리분석부터 해야 한다”며 “이사계획에 맞춰 임차권등기, 건물 인도, 보증금 원금에 대한 이자의 청구 등 상황에 따라 하나씩 변수들을 정리하며 소송에 임하는 것이 중요하다”라는 의견을 전했다.

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  이유진 기자

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