한국형 부자가 신봉하는 부동산 투자 전략의 천기누설

부동산 재테크

한국형 부자가 신봉하는 부동산 투자 전략의 천기누설

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뭉텅이가 커서 그렇지 부동산이 돈이 된다는 사실을 모르는 사람이 없다. 로또 대박이 ‘8백만분의 1’이라는 벼락 두 번 맞을 확률로 ‘혹세무민’하는 것에 비하면 부동산 재테크의 성공률은 가히 천문학적 확률에 가깝다. 그것이 요원해도 투자 대비 가장 큰 수익을 약속하는 분야는 바로 부동산. 몰라서 어려운 부동산, 조금만 알아도 손에 잡히는 부동산 재테크 가이드를 소개한다.

부동산 재테크 천기누설 1. 부자들의 최고의 투자처는 역시 부동산

몇 해 전 대한민국 부자의 카테고리를 체계적으로 조사한 자료가 있었다. 대기업에서 조사한 마케팅 자료인데 ‘50평 이상의 아파트 소유자, 3천cc급 이상 자가용 소유자, 50대 대기업 임원’ 등과 같은 기준 중에 하나만 충족해도 대한민국 부자 반열에 든다는 내용이었다. 이 숫자만도 국민 중 5만 여명이었다 한다. 그런데 특이한 것은 이들 중 대부분이 대형 부동산을 가지고 있었다는 사실이 눈에 띈다. 부동산 소유가 부자의 척도임을 알 수 있다.

이런 분위기는 지난 12월에 발표된 동양종금증권의 발표에서도 재차 확인된다. 이 회사 사내 자산관리지점인 골드센터가 VIP고객 40명을 대상으로 실시한 ‘2004년 투자전망’이라는 세미나에서 이 중 절반이 부동산을 투자 1순위로 꼽았다고. 그 다음이 예금(28%), 주식(13%), 채권(9%) 등의 순서였다. 아이러니는 정부의 강력한 부동산 규제 정책(10.29대책) 이후에도 부동산을 여전히 유망한 재테크 수단으로 보고 있는 것이다. 부동산 중에서도 토지는 최우선으로 꼽았는데, 부동산을 신봉하는 ‘부자’들의 60%가 2004년도의 최우선적인 유망 투자대상으로 지목했다. 이외에도 상가 등 임대형 부동산(27%), 아파트(10%), 리츠(3%) 등으로 답했다.

부동산 재테크는 역사와 전통이 있는 아이템이다. ‘졸부’라는 말자체가 땅으로 떼돈 번 사람들을 지칭하는 말이고 보면 ‘땅부자=한국형 부자’라는 공식은 우리 시대의 부자 전형이라 아니할 수 없다. 이를 두고 그냥 사두기만 하면 오른다는 ‘부동산 신화’는 거스를 수 없는 대세가 되었다. 주식해서 돈 벌었다는 사람은 볼 수 없어도 아파트 대출로 샀다가 2~3배 이문을 남겼다는 이야기는 주위에서도 심심치 않게 들을 수 있다. 물론 한국 사회를 통째로 바꾸었던 IMF 경제위기 이후 많은 부분에서 변하기 시작했지만 지금부터 한두해를 거치면서는 그 이전보다 부동산 맹신의 풍조는 더욱 확고부동한 이상이 되었던 듯 하다.

물론 거품이라는 허위의식을 벗으면서 시세차익만을 노리던 부동산도 좀더 미래 지향적이고 안정적인 노후를 위한 투자의 대상이 되기 시작한 듯 하다. 하늘 높은 줄 모르고 오르던 아파트도 이제 거품 붕괴 현상을 우려한 상당수 투자자들에 의해 천안, 아산 등 경부고속전철 인근도시나 수도권 신도시 주변 지역의 토지에 밀리고 있다. 토지는 그것에 관심을 가진 투자자의 삶마저 다시 설계하고 있다.

수 년 전 강원도 평창에 땅을 구입해두었던 A씨는 건물을 신축할 수 있는 자금이 모이자 웰빙족을 겨냥해 신개념의 펜션을 지었다. 승마장, 수영장, 스케이트 장 등 각종 운동시설을 갖추고 그도 모자라 스파 시설, 황토 찜질방 그리고 유기농 야채 식단으로 먹거리까지 신경쓰는 세심함을 덧붙였다. 지금은 오픈을 앞두고 막바지 준비가 한창이다. A씨는 자신의 취미에 맞게 펜션의 인테리어며 조경에 신경을 썼고 자신의 가족까지 이곳으로 이사를 해 새로운 삶을 꾸린 희망에 부풀어 있다. 미리 김칫국부터 마시는 것이 아니라 성격 급한 손님들의 예약 문의가 빗발치고 있기에 그 희망은 점점 현실로 다가오고 있는 셈이다. 벌써 주말 예약은 끝났을 정도란다. 이렇게 지역의 특산물이나 지역적 특성을 살린 맞춤형 부동산 개발은 이제 직장인들의 노후를 위한 최고의 재테크 수단이 되고 있다.

아파트를 포함한 건물과 같은 경우에는 상권과 투기 바람에 따라 거품 시세가 많을 뿐더러 건축물의 특성상 시간이 흐르면서 자연적으로 퇴화, 그 가치가 떨어지기 마련이지만 토지와 같은 경우는 그야말로 전쟁이나 천재지변과 같은 불가항력적인 재난이 없는 한 그 고유의 값만큼의 가치를 기대할 수 있다. 역으로 말하면 우리가 로또 대박이 될 확률만큼의 자연재해나 국가적 재난이 아닌 이상 부동산의 현 시점는 보존된다는 얘기다. 그만큼 거의 유일하게 남아있는 안정적 투자처라 할 수 있다.

그러나 토지 투자가 황금알을 낳는 거위처럼 만능 투자처로 각광 받는 것은 아니다. 땅을 투자지로써 선택할 때에는 상가나 아파트와 같이 일반인이 찾아보기 어려운 여러 가지 조건들이 산재해 있어 그만큼의 위험부담이 있는 것이 사실이기 때문. 주변 상권의 흐름은 기본적으로 한 미래수익가치, 세금 절약, 토지의 용도 한계선 등등 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 그렇다면 토지는, 어떻게 보고 어떻게 투자해야 할까.

부동산 재테크 천기누설 2. 부동산이라고 아파트만 보지 마라

부동산 시장이 지난 3년간의 상승세를 마감하고 내년도에는 조정기 내지는 하향 안정세를 보일 것으로 예상된다. 이는 분명 대도시 아파트를 중심으로 현실화되고 있는 사안. 양도ㆍ보유세 중과 및 주택거래신고제 도입, 주상복합 전매 제한 등 투기 억제 정책과 초고강도 공개념 대책이 예고돼 있기 때문이다.

게다가 그 동안 집값 폭등을 견인했던 금리도 상승세로 반전했고 부동산거품 붕괴 우려도 높아져 주택시장이 계속해서 호황을 누리기는 어려울 것 같다. 이미 소형평형 의무비율 확대, 후분양제와 재건축 개발이익환수제 검토라는 초강수 정부 규제의 직격탄을 맞은 일부 재건축 아파트는 최고가 대비20% 이상 떨어진 가격에 급매물이 속출하고 있다고.

강남권 기존 아파트도 다주택 보유자들의 실망 매물과 매수세 실종으로 거래가 두절되면서 가격 약세 현상은 당분간 지속될 것 같다. 한마디로 부동산 시장이 동면기에 접어 들고 상당 기간 조정 장세가 예견되는 만큼 ‘10억 만들기 투자전략’도 환경 변화에 따라 수정이 불가피해졌다.

지금까지는 수익률 극대화에 투자 초점이 맞춰졌다면 앞으로는 위험 관리식 안전 투자 자세가 절대 요구된다. 다시말해 투자 대상과 시기를 불문한 ‘묻지마식’ 공격적 투자는 자제하고 틈새 시장과 저평가 상품을 노린 ‘보수적 선별 투자’가 안전하다.

정부 규제가 집중 되는 강남권 아파트, 재건축, 분양권, 주상복합 아파트는 투자 목적이라면 매입을 피하는 게 상책이다. 둘째, 부동산도 수익성과 환금성을 중시해 가급적 ‘작고 가벼운 상품’에 투자하는 것이 좋다. 불확실성 시대에는 필요시 언제든지 현금화할 수 있도록 유동성을 높이는 게 중요하다.

셋째로 미래의 금리 인상에 철저히 대비하는 지혜가 요구된다. 당분간 저금리 기조가 유지될 것으로 보이나 만약 내년 중에 대출 금리가 2% 이상 급등할 경우 금리 부담을 이기지 못한 매물이 쏟아질 가능성도 배제할 수 없다.

넷째, 정책 및 사회 트렌드 변화, 각종 개발 재료 등을 종합적으로 분석한 후 포트폴리오를 재조정하는 분산 투자 전략이 수익률 신장에 도움이 된다. 특히 신도시, 택지개발지구, 도시계획변경, 고속철 및 지하철 개통, 뉴타운 지구, 미군기지 이전 등 장기적이고 강력한 개발 재료가 중첩 되는 지역을 선택하는 것이 수익률을 높이는 관건이다.

경부고속철 개통은 고속도로보다 4배 이상의 경제적 부가가치 창출 효과가 있을 것으로 예상돼 내년 4월 개통 후 1시간 이내에 서울 출퇴근이 가능한 천안, 아산역 고속철 역세권을 주목할 필요가 있다.

1964년 일본 신칸센개통 후 인구 급증은 물론 집값과 땅 값이 2~5배 이상 급등한 사례는 참고할 만하다.

다섯째, 부자들을 종합적으로 벤치마킹 한다면 내재 가치 대비 ‘저평가된 부동산’에 장기 투자하는 것이 부동산으로10억원의 부자가 되는 지름길이다. 현재로선 주택 보다는 토지가 통계상 저평가 되었다고 볼 수 있고 대지 지분이 넓고 오래된 연립이나 다세대, 다가구와 근린상가도 대표적인저평가 상품에 속한다.

또한 토지이용 및 거래규제가 점차 완화될 것으로 보이는 농지, 과수원, 농가주택과택지개발지구내 상업 및 근린생활용지 그리고 주5일 근무제 시행을 앞두고 펜션, 전원주택에 대한 투자도 유망하다.

대통령의 재검토 지시로 기존 임대 주택사업자는 중과 대상에서 제외되고 취득ㆍ양도세 등 세제상의 혜택이 그대로 유지될 것으로 보인다. 이에 따라 시중 금리보다 높은 수익성이 보장되는 역세권 소형 아파트에 대한 임대 주택 사업은 노후 대비 소액, 장기투자로 여전히 매력적인 상품이 될 것이다.

부동산 재테크 천기누설 3. 토지 투자, 이렇게 하면 성공한다

첫째 미래 계획을 먼저 세우고 그에 따라 땅을 골라야 한다.

내가 미래에 하고 싶은 일 즉, 단순히 시세 차익을 목적으로 구입을 할지 아니면 땅을 개발하여 어떤 종류의 건축물을 올릴지 부터 먼저 고려해야 한다. 자신의 향후 목표 즉, 결혼하고 아이를 양육하는 40여 년의 기간 중 어디에 큰 돈을 투자해야 할 지 구체적이고 명확하게 계획을 세워야 한다. 목적의식적으로 접근하면 이 넓은 땅덩어리 중에서도 원하는 상품을 고를 수 있다. 또 목표 달성의 기한을 정하는 것도 중요하다. 기한 내에 목표를 달성하기 위한 행동을 구체화 할 수 있기 때문이다. 만일 고즈넉한 곳에서 팬션을 운영하며 노후를 보내고 싶다면 당장 평당 가격이 오르기 쉬운 상권 보다는 많은 사람들이 휴향지로 선택할 만한 곳을 찾아야 할 것이다. 주5일 근무제가 정착되는 올해에는 나들이 인구가 더욱 늘어날 전망인데 아직 대외적으로 많이 알려지지 않은 관광지중 경관이 수려한 곳을 찾아 2백 평 정도의 소규모로 투자하여 안정된 노후와 높은 수익을 기대해 볼 만 할 것이다. 물론 건물을 어떠한 용도로 활용할 것인지 등 미리 총체적인 계획을 기한과 함께 세워야 목표한 바를 이루기 쉬울 것이다.

둘째 재정적 여건을 고려해야 한다.

수입과 생활비, 자산과 부채, 그리고 앞으로 수입이 어느 정도로 늘어날 것인지 등 자신의 현재와 미래의 재정적 조건을 살펴야 한다. 부동산 투자계획은 매우 개별적인 것이어서 구체적인 방법까지 획일적으로 제시되기는 어려우나 개개인은 자신의 지출 규모, 돈에 대한 가치관 등 까지도 잘 따져봐야 자신의 소비 수준에 맞는 부동산 계획을 세울 수 있다. 다른 재테크 수단과 마찬가지로 빚을 내어 투자를 하는 것은 바람직 하지 않다. 적은 금액이라도 향후 수입 상황에 맞게 투자를 해야지 무리하게 빚을 내어 추가 수익을 올리려 한다면 오히려 개인 재정에 문제가 생길 수 있다. 투자자는 종종 수도권에 위치한 토지만을 고집하는 경우가 많은데 이는 땅값도 이미 비쌀 뿐더러 개발이 제한된 경우가 많아 유의해야 한다. 당장의 장점보다는 폭넓고 긴 안목을 가지고 개인의 재정에 맞는 토지를 찾아봐야 한다. 더구나 한국의 토지 시장은 아파트와 달리 지난 91년 고점과 비교해 볼 때 아직도 저평가되어 있는 상태이다. 한국은 땅이 좁기 때문에 쓸모없는 땅이란 없다는 것을 염두 해둘 필요가 있다.

셋째 인근 지역 상황과 정부 정책을 잘 고려하면 돈이 되는 땅을 고를 수 있다

토지시장이 유망하다고 해서 전국의 땅값이 한꺼번에 오르는 것은 아니다. 아파트 시장처럼 토지 시장에서도 재료와 개발가능 여부에 따라 극심한 차별화 현상이 나타나고 있기 때문이다. 또한 주변 인접 지역에 개발될 만한 환경이 무엇인지 잘 확인해야 한다. 즉, 상업단지 개발 계획이 있거나 새로운 도로 개통 계획이 있는지를 미리 확인해보는 것이 중요하다. 이때에는 시기적인 상황도 동시에 고려해야 한다. 급히 먹은 밥이 체하듯 개발이 5년 걸릴 땅을 사서 2년 내에 수익을 올려서 되팔 생각을 해서는 안된다는 것이다. 적정한 투자 기간과 개발 여건 즉, 개발될 시기와 조건 등이 서로 맞는지 잘 확인해 봐야 한다.

정부가 추진하는 토지 정책도 제대로 알고 있어야 한다. 토지 전문가들이 꼽는 유망지역 중에 하나인 경부고속철도 역사주변과 그린벨트 해제 예정지, 택지 개발지구내 단독택지. 진흥지역에서 풀릴 가능성 높은 농지 등은 모두 정부의 정책에 따라 결정된다. 실재로 올해에는 경부고속철도 운행이 시작된다는 것은 좋은 힌트이다. 막상 개통되고 나면 과거 경부고속도로가 처음 생긴 것 이상의 파급효과를 발휘할 것으로 예상된다. 또 정부가 도시자본을 농촌으로 끌어들이기 위해 한계농지의 개발을 대폭 허용하고 기반시설을 확정할 예정에 있다는 점도 주목할 만하다.

수시로 변하는 정부정책을 다 파악하기란 쉬운 일이 아니다. 그러나 웬만한 정부 시책은 일간지 경제란을 꼼꼼히 확인하는 것으로도 알아낼 수 있다. 뿐만 아니라 정치적 경제적 사회 다각적 변화에 대해서도 늘 열려있는 시각을 가지고 있는 것도 옥토를 고르는데 도움이 된다.

넷째 반드시 서류 확인절차를 거치는 게 좋다

부동산을 거래할 때에는 해당 부동산에 대한 기본적인 서류를 확인하는 것이 필수적이다. 각종 공문서는 그 작성 목적에 따라 일정한 사항에 대해서 공적으로 증명하는 기능을 갖고 있기 때문에 토지 구매에 앞서 다음의 세 가지 서류는 반드시 확인하는 습관이 필요하다.

첫째로 소재지, 지목, 면적, 구조 등 부동산의 현황에 관한 사항은 시, 군, 구청에서 발급하는 토지대장, 건축물대장 등을 확인하여 실제 거래되는 현황과 같은지 확인해야 한다. 둘째로 소유자와 등기능력이 있는 권리 관계에 대해서는 등기부등본을 통하여 권리관계에 하자 유무를 확인해야 한다. 마지막으로 시, 군, 구청에서 발급하는 토지이용계획 확인서를 확인하여 공법상 이용제한 등에 관한 사항으로 인해 자신이 원하는 용도로 적합한지 정확히 알아야 한다.

이러한 서류들을 일반인이 직접 발급 받아 확인하기 어려울 경우는 전문적 지식을 가지고 있는 컨설턴트나 중개업자에게 요구하는 방법도 생각해 볼 수 있다.

숨길 수 없는 사실은 토지 가격은 경제 성장과 함께 가파른 상향세를 유지해오면서 오늘날의 ‘부동산 불패 신화’를 달성해왔다. 더구나 최근 들어서는 가장 대중적이라 할 수 있는 재테크 수단인 주식시장이 연일 불안정한데다 금리 마저 불안정한 상황에서 부동산에 대한 관심은 아무리 식었다고 해도 재테크 수단으로서의 절대적 우위를 거스를 수는 없다. ‘부동산 가격은 절대 떨어지지 않는다’는 국민의 강한 신뢰는 향후 몇 년 이상 그 힘을 발휘하게 될 것이다. 결국 이런 선입관이 투자로 이어지는 것이기에 투자 욕구는 아직도 팽배해 있는 상황. 물론 정부의 강력한 부동산 규제 정책- 실거래가 신고, 거래허가제 등-으로 인해 세부담이 크게 늘어 수익은 점점 기대하기는 어려워질 것이다. 그렇더라도 아파트 등에서 토지로 돌려진 관심까지 제어하지는 못할 듯 하다. 아직 부동산 투자는 포기하기엔 이른 듯. 페어플레이 정신으로 도전할 수 있는 땅은 넓고 투자할 곳은 많기 때문이다.



땅을 고를 때 반드시 알아야 할 사항

1. 토지의 지형 및 방향, 용도 주변환경 검토

2. 도면에 의한 모양 및 주변 도로를 검토

3. 주변 시세와 비교 투자의 적합성 여부

4. 주변 상권 개발 여지 검토

5. 건축법에 의한 인허가의 다양성 여부 검토

6. 소유권 등과 같은 권리 관계 확인

전문가가 풀어주는 궁금했던 부동산 투자 가이드

“투기에서 투자로, 변화의 바람을 타라”

Q : 토지는 투기성이 있는 것 같다!

A : 토지에 대해 일반인들이 가진 선입견 중에 하나가 토지 구매는 투기에 가깝다고 생각한다는 점이다.

실제로 단기간에 큰 시세차익을 노리고 사고 되팔기를 반복해서 대박을 노리던 투기 바람이 사회적 문제가 되어온 것이 사실이다. 그러나 이러한 투자 방법에는 큰 수익의 가능성과 함께 그만큼의 위험부담이 따랐는데 무엇보다 음지에서 거래되어 온 만큼 중개업자의 말만 믿고 토지을 구입하기가 쉬워 사기를 당하거나 토지 용도를 잘못 알아 낭패를 보는 등 피해를 보기 십상이었다. 음성적으로 행해지던 토지 투자를 이제 누구나가 참여 있는 밝고 건전한 투자로 바꾸어야 한다고 생각한다.

Q : 안전한 투자를 위해서 필요한 것은?

A : 우선 첫째로 투자자들 자신이 단기간에 대박을 만들려는 욕심을 버리고 상품에 대한 철저한 연구를 통해 스스로 자산을 운용할 수 있어야 한다. 고수익을 보장하는 부동산 업체일수록 위험요소가 많다는 것을 염두해 두고 높은 수익의 유혹에 현혹되기 보다 안정적이면서 적절한 투자 가치가 있는지를 제대로 살펴보는 것이 중요하다. 둘째는 자신의 미래 설계에 부합하는 방향으로 자산을 쌓는 노력을 기울여야 한다는 것이다. 토지의 경우 단순히 사고 팔고 하는 일이 아니라면 구매자의 선택에 따라 얼마든지 부가적인 수익을 창출해 낼 수 있는 수단이므로 미래설계를 함께 진지하게 고려해야 한다. 마지막으로 토지는 다른 재테크와는 달리 안정적인 대신에 단기간에 수익을 보기 어렵기 때문에 투자자들의 인내를 필요로 하기도 한다. 또 목표자체가 고수익을 내는 것이라 할지라도 다음에 구매할 사람을 위해 어느 정도 이익을 남겨두는 것도 안전한 투자 방법 중의 하나이다.

Q : 종자돈이 많이 필요할 것 같다!

A : 토지의 경우 다른 재테크 수단과는 달리 원하는 소규모의 투자가 어렵고 유동성이 떨어지는 것이 사실

이다. 그러나 전국에 아직 개발되지 않은 옥토가 많이 남아 있고 또 잘못 투자를 하였다는 판단이 들었다 해도 기존의 자산을 잃는 등의 피해가 없으므로 처음 시작하기는 어려워도 비교적 안전한 재테크 수단이라고 하겠다. 물론 토지를 구매할 수 있을 정도의 자산을 우선 확보하는 것이 우선인데 이를 위해서는 남들과 같은 뼈를 깎는 저축 정신이 필요할 것이다.

Q : 재테크 초보자에게 조언 한마디!

A : 자신에게 맞는 재테크 방법을 하는 선택해야 한다. 자신의 취미와 적성 또 미래 계획과 맞물리는 것이라면 더욱 좋다. 특히 토지의 용도를 잘 파악하여 투자자가 원하는 이상적인 조건을 만족시킬 수 있도록 철저히 알아봐야 한다. 그리고 대부분의 투자자들이 부동산에 대한 마음과는 달리 금융 상품에의 투자에 머물고 있는데 좀더 과감한 투자를 적절한 시기에 하기를 권하고 싶다. 물론 수익성과 환금성을 따지는 안목이 높이기 위해 이 분야에 대해 지속적인 관심을 가지고 연구하는 자세도 선행되어야 한다. 투기 성향을 버리고 자신의 여건에 맞는 토지에 투자하여 조금씩 자산을 늘릴 수 있는 기회를 만들 수 있기를 바란다.

어드바이스 / 정성직(포시즌 컨설팅 일산지점 과장)

글 / 강석봉 기자  사진 / 경향신문 포토뱅크

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