Q:
2년 전에 아파트 전세를 들었는데, 이사하고 보니 베란다 쪽 방충망이 찢어져 있어 아이들 안전이 염려되어서 이를 교체했습니다. 또한 화장실에 있는 샤워기의 줄도 망가져서 새것으로 바꾸었습니다. 이번에 전세기간을 연장하는 재계약을 하면서 저는 집주인에게 “망가진 방충망과 샤워기 줄을 교체하여 비용이 들어갔으니, 우리가 살면서 깬 식탁 위에 있는 조명등을 수리할 비용과 상쇄하면 되겠네요.”라고 말했습니다. 그러나 집주인은 이를 거부하여 그냥 넘어갈 수 밖에 없었습니다.
그리고 재계약서에는 ‘계약기간 만료 후에는 손상부분에 대하여 임차인이 책임을 진다’라는 문구를 추가하였습니다. 식탁조명등에 대한 원상회복을 요구한 것이죠. 이런 상황에서 과연 저의 요구가 부당했던 것인지 알고 싶습니다. 또한 재계약서에 추가한 ‘손상부분’이라는 문구가 자꾸 눈에 거슬립니다. 만약 식탁조명등 말고도 다른 손상부분이 있다는 식으로 트집잡고 책임지라고 하면 그 땐 어떻게 하죠?
A:
1. 쟁점은 과연 방충망이 찢어져 있었는지, 샤워기가 망가져 있었는지 여부입니다. 집주인은 아마도 망가져 있지 않았다고 주장하는 것으로 보입니다. 집주인의 주장처럼 망가져 있지 않았다면 당연히 질문자가 그것을 고친 비용을 부담하는 것이 옳을 것입니다.
문제는 망가져 있었는데, 이를 집주인과 상의없이 질문자가 일방적으로 고친 경우입니다. 원칙적으로 임차인은 임대차목적물에 하자가 있는 경우 임대인에게 수리를 해달라고 요구할 수 있을 뿐, 임대인과 상의없이 일방적으로 수리한 다음 임대인에게 그 비용을 청구할 수는 없습니다.
2. 또한 이러한 요구를 임대인이 들어주지 않을 때 임차인이 임대차계약위반을 이유로 임대차계약을 해지하기 위해서는 망가진 부분이 임대차계약의 목적을 달성할 수 없을 정도에 해당하여야 합니다. 그러나 방충망이 찢긴 것과 샤워기가 망가진 것 정도로는 임대차계약을 해지할 정도의 하자에 해당된다고 보기는 어려울 것입니다. 이러한 문제를 미연에 방지하려면 임대차계약을 체결하기 전 집을 꼼꼼히 살펴보고 집주인에게 손상된 부분의 수리를 요구하면 되겠지요.
3. 손상부분에 대하여 임대인이 나중에 트집을 잡을 것이 걱정된다면 임대인과 함께 임대차목적물인 집의 구석구석을 사진 촬영해 두는 것이 가장 좋은 방법일 것입니다. 일반적으로 임대차계약서에 계약 만료시 원상대로 반환한다는 조항을 넣는 경우가 많은데, 여기서의 원상이란 시간의 경과에 따라 자연적으로 마모되는 것을 제외하고, 비정상적으로 손상된 부분을 원상회복하는 것을 의미하므로 계약만기시 특별히 손상된 부분이 없는 한 임대인이 트집을 잡는다고 한들 질문자가 손해배상책임을 질 일은 거의 없을 것입니다.
Q:
지금 살고있는 집은 제 명의로 되어있고, 남편의 주민등록상 주소는 시댁으로 되어있습니다. 남편은 신용불량자여서 만약 혼인신고를 하면 가재도구에 압류가 들어올까봐 혼인신고를 하지 못하고 있습니다. 이런 경우 저도 시댁으로 주민등록상 주소를 이전하고 제 명의로 된 아파트는 전세계약서를 작성하여 다른 사람에게 전세를 놓은 것처럼 하면 대책이 될까요.? 이렇게 해 두면 제 명의로 된 아파트에는 다른 사람이 사는 것처럼 되어 압류가 들어오지 못한다는 것이 사실인지요. 또한 제가 시댁으로 주소를 이전하면 시댁으로 압류가 들어오는 겁니까?
A:
1. 질문자와 남편은 아직 혼인신고를 하지 않았으므로 사실혼관계에 있을 뿐 법률적으로는 부부라고 할 수 없습니다. 따라서 남편의 채권자가 남편의 재산에 대하여 가압류를 하거나 판결을 받은 후 압류를 할 수는 있겠지만 질문자의 재산에 대하여 그러한 조치를 취할 수는 없습니다.
2. 한편 혼인신고를 한다고 하더라도 아파트는 질문자의 명의로 되어 있으므로 특별한 사정이 없는 한 (예를들어 남편이 빚을 진 후에 아파트의 명의를 질문자에게 넘겨준 경우가 이에 해당합니다) 남편의 채권자가 아파트에 가압류 등을 할 수는 없습니다. 다만 혼인신고를 한 후에는 주소를 시댁으로 옮기든 옮기지 않든, 실제로 부부 공동생활이 이루어지는 곳의 가재도구는 부부공유재산으로 추정되므로 남편의 채권자가 가재도구의 1/2에 대하여 가압류나 압류를 하는 것을 막을 수는 없습니다.
