② 경매 물건 정보는 현장에서 구하라

기자의 경매 체험 두번째는 현장 조사다. 경매 용어를 숙지하고, 권리 분석까지 한 후 경매에 나온 좋은 물건을 찾아봤다. 샐러리맨이 경매로 마련할 수 있는 적당한 가격과 크기의 아파트를 찾은 후 기자가 현장 조사를 나갔다. 현장 조사를 통해 물건에 대한 정확한 정보를 얻을 수 있고, 입찰액도 예상해볼 수 있다.

지난 호에서 경매의 ‘생초짜’ 기자가 한 일은 생소한 경매 용어를 숙지하는 것이었다. 지금까지 접해보지 못한 경매 용어를 숙지해야만 등기부등본이나 경매정보지를 이해할 수 있기 때문이다.

경매에 대한 기본적인 정의부터 경매 제도의 변화, 경매 진행의 순서를 알았다. 경매에 대한 용어들이 대부분 법률 용어다. 책이나 인터넷만으로 경매를 공부한 사람들이 ‘경매는 어렵다’고 말하는 것도 이 때문이다. 또 주택임대차보호법을 알아두는 것이 경매에 도전하는 데 얼마나 중요한지 알 수 있었다. 경매에 참여해 낙찰받은 후 예상치 못한 지출을 줄이기 위해서는 주택임대차보호법을 잘 알아야 한다. 그리고 등기부등본이나 경매정보지, 감정평가서를 분석하는 방법도 살펴봤다. 경매에 참여할 때 가장 기본이 되고 중요한 것이 권리 용어 이해와 권리 분석이라는 사실도 알 수 있었다. 경매 물건을 낙찰받은 후에 인수되고 말소되는 권리를 이해하지 못하면 나중에 법정 소송까지 갈 수 있기 때문이다.

경매 체험의 두번째 과제는 ‘현장에서 정보를 얻는 것’이다. 현장 체험은 경매로 나온 물건에 대한 자세한 정보를 얻을 수 있는 가장 기본적인 방법이다. 물건에 대한 정보가 많은 사람일수록, 싼 값에 낙찰받을 확률이 높기 때문이다. ‘발로 뛰는 사람이 저렴한 가격으로 낙찰받는다’는 것이 경매 분야의 오래된 진리다. 현장에 가서 물건을 살펴야 물건의 적당한 가격을 예상할 수 있다. 정보지나 인터넷만으로 물건을 살필 때 놓칠 수 있는 정보들은 현장에서만 잡을 수 있다.

경매 물건 리스트 법원경매정보 사이트에서 볼 수 있어

경매에 대한 기본적인 지식을 쌓은 후에는 경매 물건을 찾아야 한다. 어떤 물건들이 나와 있는지 한눈에 볼 수 있는 곳은 대법원 법원경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr)

다. 사이트에 들어가면 메인화면 상단에 ‘경매 정보 검색’ 메뉴가 있다. 메뉴를 클릭하면 ‘기일별 검색’과 ‘종합 검색’을 선택할 수 있다. ‘기일별 검색’은 입찰일에 나오는 물건들이 정리되어 있다. 만일 6월 28일 입찰에 나온 물건이 궁금하다면 ‘기일별 검색’을 선택하면 된다. 단독주택부터 임야, 아파트까지 모두 나열되어 있다.

‘종합 검색’은 자신이 원하는 물건을 세부적으로 선택할 수 있는 메뉴다. 만일 강남구에 있는 아파트에 관심이 있다면 서울지방법원을 선택하면 된다. 강남구, 관악구, 동작구, 서초구 등은 서울지방법원 관할이기 때문이다. 자신이 원하는 지역을 관할하는 법원을 선택한 뒤 구와 동을 선택하면 된다. 그리고 단독주택, 임야, 아파트 등 물건을 선택하고 원하는 최저매각가를 선택한다. 그러면 원하는 물건이 검색된다.

지난 호에 밝힌 것처럼 여유자금 4천만원과 대출로 마련할 수 있는 아파트를 검색해봤다. 20평형 아파트에 최저가경매대금을 1억~2억 물건으로 선정했다. 조건에 맞는 아파트가 몇 군데 눈에 띈다. 감정평가액보다는 최저경매가와 유찰 유무를 통해 저렴하고 위치가 좋은 아파트 물건을 찾았다. 디지털태인과 기자가 상의한 결과 아파트 두 채를 정했다.

‘경매 사건 검색’으로 확인해야 할 사항들

경매 물건은 강서구 염창동의 23평형 아파트로 정했다. 한강변에 있다는 것이 다른 아파트에 비해 지리적으로 높은 점수를 받았다. 감정평가액은 1억8천만원이었고, 최저경매가가 1억1천5백20만원이었다. 이렇게 차이가 나는 이유는 두 번 유찰되었기 때문이다. 4월 중순 처음 경매에 나왔을 때 최저매각가는1억8천만원이었고, 유찰됐다. 그리고 5월 말 다시 경매에 나왔을 때 최저매각가는 1억4천4백만원으로 떨어졌다. 6월 말 예정된 경매에서는 최저매각가  1억1천5백20만원으로 떨어진 상태다. 아파트는 대부분의두 번 유찰 후 낙찰된다. 이 아파트는 세번째 경매에서 낙찰될 가능성이 많은 물건이다.

물건이 정해진 후 확인해야 할 사항이 있다. ‘경매 사건 검색’ 메뉴를 이용해서 확인해야 하는 내용들이다. 배당요구종기일과 채권자, 채무자 등을 기본적으로 확인해야 한다. 그후 입찰이 언제 진행되는지 알아보는 ‘기일 내역’을 확인해야 한다.

‘경매 사건 검색’ 메뉴를 클릭하면 법원을 선택하고 사건번호를 입력해야 한다. 염창동에 있는 아파트의 사건번호는 ‘2004-26925’다. 서울남부지방법원을 선택하고 사건번호를 입력하면 ‘기본 내역’ ‘물건 내역’ ‘기일 내역’ ‘문건처리 내역’이 화면에 뜬다.

‘사건 기본 내역’에서 물건에 대한 기본적인 내용을 알 수 있다. 여기에서는 ‘배당요구종기일’을 꼭 확인해야 한다. 임대차보호법에서 공부한 것처럼, 세입자와 소송을 피하기 위해서다. 근저당권자와 채무자, 임차인과 소유자 등을 확인할 수 있다. ‘물건내역’에서는 물건번호와 주소 등을 확인해야 한다. ‘기일 내역’에서는 유찰 내용과 입찰 날짜를 확인해야 한다. 입찰 시간과 입찰 장소 정보도 이곳에서 확인할 수 있다. ‘문건 처리 내역’은 물건에 대한 최고장 발송 등에 관한 내용을 확인하는 곳이다. 입찰을 하는 데 그리 중요한 내용은 아니다.

그리고 법원경매정보 사이트에서 확인해야 하는 것은 물건에 대한 ‘감정평가서’ ‘현황조사서’ ‘매각물건명세서’가 있다. 이 내용은 ‘경매 물건 검색’ 메뉴를 이용하면 된다. ‘종합 검색’을 이용해 다시 염창동의 아파트를 찾았다.

화면에 뜨는 내용이 바로 ‘매각물건명세서’다. 물건이 있는 주소와 어떻게 지어졌는지를 알려주고 있다. 여기에서는 특별한 조건이 있는지만 살피면 된다. 그리고 확인해야 하는 것이 ‘현황조사서’다. 물건의 매각기일담당계(관련 서류) 부분을 보면 클릭할 수 있는 메뉴 아이콘이 두 개 있다. 하나가 ‘현황조사서’고, 다른 하나가 ‘감정평가서’다.

‘현황조사서’를 클릭해본다. 점유관계조사서를 보면 현재 점유자가 누구인지 알 수 있다. 기자가 선택한 아파트는 세입자 없이 집주인이 살고 있었다. 부동산 표시 목록은 아파트 물건에서는 그리 중요한 사항은 아니다. 단독주택을 경매로 마련하려고 할 때는 부동산 표시 목록을 눈여겨 봐야 한다.

‘감정평가서’를 선택한다. 감정평가서에는 감정평가표, 감정평가명세표, 구분건물 감정평가 요항표, 위치도, 내부구조도, 사진용지로 구성되어 있다. 감정평가서는 법원이 직접 현장에 나가서 조사한 내용이다. 이 서류로도 물건의 내부 구조와 위치 등을 대략 파악할 수 있다. 그리고 물건의 주위 환경이나 교통 상황 등도 대략 정리되어 있다.

대법원 법원경매정보 사이트에서 물건에 대한 정보를 구한 뒤, 현장에 나가는 것이 좋다.

부동산, 동사무소, 등기소… 뛰는 만큼 좋은 물건 구한다

물건에 대한 현장 조사를 할 때 체크해야 할 내용은 다음과 같다. 먼저 교통과 주변 환경, 편의 시설 등 지역을 분석해야 한다. 그리고 물건의 방향과 층, 냉난방 시설, 아파트 형태, 평형과 보존년도 등 개별 분석에 들어가야 한다. 체납된 관리비가 있는지 확인하고, 현재 거주하는 사람이 누구인지 알아야 한다. 동사무소에서 세대 열람을 하고, 인근 부동산을 통해 시세를 알아보는 것이 좋다.

물건으로 나온 아파트를 찾아갔다. 아파트는 역세권이 아니었다. 가장 가까운 당산역은 시내버스로 15분 거리에 있었다. 아파트에서 시내버스 정류장까지는 5분 거리. 하지만 아파트 부근에 마을버스가 다녀 학교나 대형마트로 이동할 때는 불편함이 없었다. 아파트가 한강변에 있고, 주변이 대부분 주택가이므로 조용한 분위기였다. 병원, 부동산, 슈퍼마켓, 미용실 등 편의 시설이 아파트 주변에 잘 갖춰져 있다. 종합병원을 이용하려면 버스를 타고 이대목동병원으로 가는 경우가 대부분이었다. 지하철 이용이 불편하다는 것만 빼놓고는 흠잡을 데가 별로 없었다. 시내버스 노선은 광화문, 여의도, 홍대, 신도림 등이었다.

물건으로 나온 아파트는 4층이라 조망권은 그리 좋은 편이 아니었다. 하지만 남향이기 때문에 햇빛이 잘 든다는 장점이다. 개별난방에 복도식으로 한 층에 6가구가 살고 있다. 지은지 4년밖에 안 돼서 건물은 깨끗한 편이다. 내부는 방 3개짜리로 23평형치고는 ‘잘 빠졌다’는 이야기를 듣는다고 한다.

경매 물건으로 나온 아파트의 관리비 연체 여부는 관리사무실에 가서 확인할 수 있다. 다행히도 체납된 관리비는 없었다. 판례를 보면 전기, 수도, 가스비 이외의 공용 부문 연체 관리비는 낙찰자가 부담해야 하기 때문에 꼼꼼히 확인해야 한다. 관리사무실에 가서 알아보니, 공용 부문 관리비에는 꽤 다양한 내용이 들어가 있었다. 승강기 유지비, 가로등 전기, 일반 관리비, 경비 임금, 청소비, 소독비, 장기 수선 충당금, 유선방송, 생활폐기물 수수료, 위탁관리 수수료, 화재보험료, 아파트 물탱크 정밀검사비…. 더욱 놀라운 것은 경매 물건을 직접 확인하러 오는 사람들이 예상외로 많다는 것. 특히 관리비 체납 여부 확인 전화도 자주 받는다고 한다.

현재 점유자를 확인하기 위해서는 우편함을 보고 알거나, 옆집 사람에게 물어보면 된다. 하지만 경매에 나온 아파트에 누가 사는지 알려주는 사람들은 거의 없다. 옆집에 사는 사람도 민감한 내용이기 때문에 말해주기를 꺼린다. 현재 사는 사람이 누구인지 알 수 있는 또다른 방법은 동사무소에서 ‘주민등록표 열람’ 신청을 하면 된다. 부동산 경매 목록과 신분증을 챙겨서 신청서를 작성하면 ‘주소별 세대 열람 내역’이라는 서류를 받을 수 있다. 이 서류에서 세대주 성명, 전입일, 거주 상태 등을 확인할 수 있다. 이 서류를 통해 확인해본 결과 세대주가 아직도 살고 있었다.

물건의 감정가는 1억8천만원이었다. 부근 시세는 어떤지 확인해봤다. 시세는 1억7천5백만~1억8천만원이었다. 감정가와 시세에는 별다른 차이가 없었다.

그리고 가까운 등기소에 가서 등기부등본을 발급받았다. 등기부상의 권리가 어떻게 되어 있는지 확인해보기 위해서였다. 등기부등본상에는 ‘유치권’ ‘예고등기’ 등 인수되는 권리가 없기 때문에 낙찰받으면 말소되는 권리만 있었다. 경매로 마련하기에 좋은 아파트라고 볼 수 있다.



현장 조사를 통해 얻은 정보는 입찰액을 정하는 데 가장 좋은 무기다. 남보다 좋은 정보가 많아야 치열한 입찰의 전쟁터에서 승리할 수 있을 것이다.

다음 호에서는 현장 조사와 법원경매정보 사이트를 통해 얻은 정보가 입찰시 어떤 도움을 주는지 살펴볼 예정이다. 법원 경매 현장은 어떤지, 입찰시 준비해야 할 서류, 그리고 입찰시 가장 어려운 점이 무엇인지 생생한 정보를 줄 것이다. 기자의 경매 체험은 다음 호에도 계속된다.

| Tip | 경매 물건이 바뀐 사연

원래 기자가 현장 체험으로 정보를 얻어야 할 물건은 망원동에 있는 24평형 아파트였다. 복도식 아파트였고, 방 두 개에 거실이 넓은 구조였다. 감정평가액은 1억6천만원이었고, 한 차례 유찰된 적이 있었다. 경매 전문업체 디지털태인에서는 한 차례 유찰이 되었기 때문에, 1억2천만원 정도가 낙찰금액이라고 예상했다. 가격과 평형, 위치 등도 샐러리맨이 도전해볼 만한 물건이었다. 하지만 현장 체험을 하는 도중 이 아파트는 경매 취하가 되는 사건(?)이 발생했다. 기자와 디지털태인은 급히 새로운 물건을 찾았다. 때마침 두 차례 유찰이 되어 최저경매가가 낮은 염창동의 23평형 아파트가 나온 것이다. 이 물건의 경매는 6월 28일 진행된다.

경매가 좋은 7가지 이유

도움말 / 디지털태인 이영진 부장

▶▶ 시세보다 싼값에 부동산을 구입할 수 있다

법원 경매는 감정평가액 100%에서 한 번씩 유찰될 때마다 최저경매가가 80% → 64% → 51.2% → 40.96% → 32.77%로 떨어지기 때문에 세 번만 유찰되어도 반값에서 입찰을 시작할 수 있다. 일부 경기 지역 법원 경매는 한 번씩 유찰될 때마다 최저경매가가 70% → 49% →34.3% → 24.01%로 떨어지기 때문에 낙찰받기도 전에 투자 수익을 보장받는 셈이 된다.



▶▶ 물건 정보가 빠르고 정확하다

경매 물건은 첫 매각기일 14일 전에 각 일간신문에 공고될 뿐만 아니라 대법원 경매 정보를 비롯한 각종 경매 정보 제공업체들이 경쟁적으로 정확하고 신속한 양질의 매물 정보를 제공해 1차로 제공된 자료만으로도 물건 정보를 90% 이상 신뢰할 수 있다. 나머지 10%는 공부서류 열람, 현장 조사 등을 통해 보정하면 된다. 또 공신력 있는 법원을 매개자로 하기 때문에 일반 중개에서처럼 매물이 중간에 사라지거나 가로채일 염려가 없으며, 사진, 지적도와 위치도가 곁들여진 전국 단위의 매물 정보가 인터넷을 통해 상세하게 제공되어 정보를 쉽게 접할 수 있다.

▶▶ 매수 절차가 간편하고 안전하다

경매는 매수 신청에 앞서 집행관이 설명해주는 내용만 잘 숙지한다면 초보자도 입찰에 참여할 수 있을 정도로 절차가 간단하다. 입찰 당일 법원에서 교부하는 입찰표에 주소, 성명과 입찰금액을 기재하고 입찰보증금과 함께 입찰봉투에 넣어 봉한 후 입찰함에 넣기만 하면 된다. 입찰시 구비 사항도 본인이 직접 입찰하는 경우에는 매수신청보증금(최저경매가의 10%)과 도장, 신분증만 준비하면 된다.

▶▶ 모든 결정을 내가 할 수 있다

매물 정보는 공개되어 있으나 입찰할 물건을 선택한 순간 이후 모든 의사결정권은 ‘나’에게 있다. 공부 서류 발급, 현장 조사에서 매수 신청 여부까지 모든 과정을 내가 스스로 주관하는 등 배타적으로 그 물건에 다양하게 접근할 수 있다. 심지어 매수가격결정권까지 내가 가지고 있다. 다만 처음부터 매수경쟁이 예상되고 매수가격의 높고 낮음에 따라 당락이 결정될 뿐이다.

▶▶ 경매제도의 적극 이용은 사회경제에 이바지하는 것이다

경매는 다른 사람의 불행을 이용해 이득을 보려는 파렴치한 행위가 아니라 채권자와 채무자간 윈윈 게임이며, 더 나아가 사회 경제적으로도 기여하는 바가 크다. 즉 경매를 통해 채권자는 용이하게 채권을 회수할 수 있고, 채무자는 변제되는 채무액만큼 채무 부담에서 벗어날 수 있으며, 나아가 개인파산을 막고 신용을 회복할 기회가 될 수 있다.  따라서 일반 매물로 내놓아도 복잡한 권리 관계 때문에 잘 팔리지 않고 부득이 경매 처분될 수밖에 없는 것이라면 갖가지 방법을 동원해서 경매진행을 방해하기보다는 현장 조사차 방문하는 매수 희망자들에게 적극적 홍보나 협력을 통해 경쟁적 입찰을 유도함으로써 높은 가격에 낙찰될 수 있도록 하는 것이 바람직하다.

▶▶ 부동산 규제가 심하면 경매는 빛을 발한다

정부에서 대형 국책개발사업들을 발표하면서 토지거래허가구역을 확대하고 투기과열지구, 투기지역 지정 등 각종 부동산투기억제대책을 내놓고 있다. 최근에는 강남구, 송파구를 비롯하여 6개 지역이 주택거래신고지역으로 지정되었다. 이러한 각종 부동산 규제책은 경매시장에서는 오히려 약이 된다. 토지거래허가구역 내에서 일정 면적 이상 취득시 토지거래허가를 받아야 하지만, 경매를 통해 구입하는 경우에는 면적에 제한 없이 토지거래허가가 필요 없기 때문에 전국 소재 어느 토지든 자유롭게 취득할 수 있다. 주택거래신고제의 경우도 마찬가지. 매입시 부담하는 취득세, 등록세 과세표준을 기준시가로 하는 일반 매물과 달리 경매 부동산은 실거래가(낙찰가)를 기준으로 한다는 점에서 그간 경매 부동산의 약점이 되어왔으나 주택거래신고제 도입 지역에서는 일반 부동산 거래에도 취득세, 등록세가 실거래가로 과세되기 때문에 이러한 경매 약점이 상대적으로 개선되었다.

▶▶ 등기부등본이 말끔하게 정리된다

일반 부동산을 매입할 때는 등기부등본상에 복잡하게 얽혀 있는 이해관계를 각 이해관계인이 상호 협의하여 인수하거나 남길 것은 남기고 말소할 것은 말소하는 절차가 남는다. 반면 경매는 대금을 납부하고 법원에 소유권 이전등기를 촉탁하면 특별한 경우를 제외하고는 등기부등본상의 모든 권리 관계가 깨끗이 정리된다. 채권자들을 일일이 만나 협의할 필요도 없다.

글 / 최영진 기자  사진 / 경향신문 포토뱅크  자료제공·컨설팅 / 디지털태인(www.taein.co.kr)