올해 수도권 분양시장 최대어 ‘아파트 로또’ “가자! 판교로”

판교 신도시 1차 공급이 한 달여 앞으로 다가왔다. 정부에서는 지난달 말, 분양 일정과 모델하우스 운영 방안, 청약 방법 등을 포함한 ‘판교 주택분양 및 투기방지 대책’을 최종 발표했다. ‘아파트 로또’로까지 불리는 올 수도권 지역 분양시장 최대어인 판교에 내집 마련을 원한다면 지금부터 철저히 준비해야 한다.

올 수도권 지역 분양시장 최대어로, ‘아파트 로또’로까지 표현되는 판교 신도시 1차 공급이 한 달여 앞으로 다가왔다. 이에 따라 판교를 노크할 청약 대기자들도 더욱 바빠질 수밖에 없다. 일단 정부가 지난달 말 분양 일정과 모델하우스 운영 방안, 청약 방법을 포함한 ‘판교 주택분양 및 투기방지 대책’을 최종 발표함에 따라 블록별 공급 물량의 성격과 그에 따른 청약 자격과 전매금지 여부 등 기본적으로 알아둬야 할 규제사항은 모두 확인됐다. 판교를 노리는 사람이라면 지금부터 정부가 제시한 청약 방법에 따라 사전 준비사항을 챙겨야 하고, 장기간(5년 또는 10년) 전매금지에 따른 자금 상황을 점검해야 한다.

얼마나 공급하나
3월 판교 신도시에서 공급될 아파트 물량은 전용면적 25.7평 이하(분양면적 33~34평형 이하) 중소형 평형만으로 구성된다. 공급 물량은 분양아파트와 임대아파트를 합해 총 9,420가구. 민간 물량은 10개 건설사가 나눠 공급하는 5,352가구이며 여기에서 분양 물량은 6개사 3,660가구다. 나머지 4개 블럭 1,692가구는 민간임대(국민주택) 물량으로 채워진다. 대한주택공사가 공급하는 물량은 총 7개 블럭 4,068가구로, 공공분양아파트 물량(2,184가구)을 제외한 1,884가구가 공공임대아파트다. 알아둬야 할 것은 이 물량 모두 일반에게 돌아가지 않는다는 점이다. 특별공급 물량이 있기 때문이다.

판교 신도시 주택사업 시행사인 성남시와 대한주택공사, 한국토지공사 등에 따르면 3월 물량 중 특별공급분은 1,767가구. 이 물량은 당연히 일반인 청약대상에서 제외된다. 먼저 분양아파트는 총 5,846가구의 10%인 584가구가 특별공급분으로 줄어든다. 이중 112가구는 판교 가옥주 철거민 몫이다. 가옥주 철거민이란 판교 신도시 지구지정 주민공람공고일인 2001년 10월 17일을 기준으로 1년 이전에 주택을 소유했고 거주한 사람들을 말한다. 이들은 단독주택용지를 배정 받지 못하는 대신 분양아파트를 우선 배정 받는다. 나머지 특별공급분 472가구는 국가유공자와 장애인, 탈북자 등에게 배정될 것으로 보인다.

임대아파트 특별공급분은 훨씬 많다. 판교 신도시 지구지정 공람공고일 이전에 개발지역 내에서 거주한 세입자들은 임대아파트를 우선 배정 받기 때문이다. 이러한 세입자 철거민은 주공 시행지역 270명, 토공 시행지역 854명, 성남시 시행지역 59명 등 판교 전역에 걸쳐 총 1,183명이다. 이들에게는 전체 임대 가구수의 10%가 넘어도 모두에게 임대아파트가 돌아간다. 따라서 판교 신도시 임대아파트 3,576가구 가운데 실제 청약저축 1순위자가 청약 가능한 아파트는 1,183가구를 뺀 2,393가구다.

일반인을 대상으로 한 청약 물량이 줄어든 만큼 3월 판교 분양을 기다리는 청약통장 1순위자의 당첨 확률도 더욱 떨어질 수밖에 없음을 의미한다. 결론적으로 청약예·부금 가입자에게 돌아갈 민간분양 물량은 특별공급분을 뺀 3,294가구(추정치)이며 청약저축 가입자를 대상으로 한 공공분양·임대, 민간임대분은 4359가구다. 민간분양분 가운데 최우선과우선 순위 몫을 제외하고 성남지역 청약예·부금 1순위자에게는 247가구가, 수도권 1순위자에게는 577가구만이 각각 할당된다.

이번에 공급되는 전용면적 25.7평 이하에 청약할 수 있는 수도권 청약예·부금 1순위 가입자가 지난해 12월 말 현재 148만 6,324명인 점을 감안할 때 수도권 1순위 경쟁률은 2,576대 1에 달한다. 2·3순위는 판교 입성의 꿈을 접어야 한다는 결론이다.

참고로 오는 8월 분양 예정인 판교 2차 물량은 아직 유동적이지만, 예정 물량은 전용면적 25.7평 초과 중대형 평형으로 분양아파트 4,993가구, 임대아파트 2,482가구(민간임대 397가구 포함)이다. 이 중 소셜믹스(social-mix)된 블록에 공급될 전용면적 25.7평형 이하 주공 물량 1,774가구가 추가로 분양될 예정이다.

여기에는 단독주택 2,078가구와 2006년 말 분양계획이 최종 확정되는 주상복합 1,266가구, 아직 처리 향방이 결정되지 않은 협의양도택지 2개 블럭 980가구와 후분양대상 6,257가구(25.7평 이하 국민임대 5,784가구, 25.7평 이하 공무원임대 473가구)는 빠져 있어 올 8월 이후 개별 분양될 것으로 보인다.

청약일정은
당초 3월 15일 입주자 모집공고를 게재할 예정이었지만, 분양가 관련 건축공사비지수가 3월 9일 재고시된다는 점을 감안해 3월 24일로 청약접수 시기를 늦췄다. 때문에 청약접수 후속 일정도 변경돼 주택공사 공급분(분양·임대)과 민간건설사 임대아파트는 3월 29일~4월 13일에 청약을 받고 민간분양은 4월3~18일 접수한다. 당첨자 발표는 이중청약 등 편법적 청약신청 방지를 위해 5월 4일에 일괄 발표한다.

청약접수는 인터넷 접수를 원칙으로 하되, 노약자나 인터넷 미사용자를 위해 은행창구 접수도 병행한다. 인터넷 청약 폭증에 따른 전산 서버 다운을 우려해 청약 기간은 2일에서 12일로 대폭 늘렸고 청약시간은 오전 8시 30분~오후 6시로 3시간 연장했다.

사전 준비사항은
판교 신도시는 동시분양으로 진행하지만, 주공·민간임대와 민간분양의 청약접수 기간이 각각 다른 만큼 청약 대기자들은 자신의 통장 종류에 따른 순위내 청약 일정을 잘 살펴야 한다. 해당 청약일을 놓쳐 청약접수를 하지 못한다거나, 자칫 중복 청약하는 실수를 범할 수 있어서다.

판교 예상분양가는 분양 승인이 완료되는 시점인 3월 22일쯤 확정될 것으로 보이지만, 대략 평당 1100만원 내외가 될 전망이다. 당첨자 발표일 이후 계약시기에 맞춰 계약금도 미리 맞춰두는 것이 현명하다. 특히 민간분양 30평형대는 분양가가 3억원이 넘을 것이 확실시돼 새로운 규정에 따라 ‘생애최초주택구입자금’ 대출을 받을 수 없다. 민간임대도 담보 제공이 안돼 중도금 연계 모기지론 대출이 안 되기 때문에 건설사가 알선하는 집단대출을 살펴보는 것도 중요하다. 경우에 따라 당첨자에 대한 국세청의 자금출처 분석과 탈루세액 단속이 있을 수도 있다.

청약 신청자가 현장 모델하우스를 사전에 확인하지 못하고 청약하게 되는 것도 문제다. 건설교통부가 모델하우스를 설치하되, 당첨자 발표 후 개관토록 하고 청약 전에는 케이블TV나 인터넷상의 사이버 모델하우스 등을 통해 공개하도록 규정했기 때문이다. 청약 인파로 인한 안전사고나 모델하우스 붕괴, 교통대란, 떴다방으로 인한 투기조장이 이유였지만 선(先)분양시장 하에서 고액의 돈을 지불해야 하는 소비자의 선택권을 고려했을 때 아쉬운 대목이다.

따라서 청약자는 최대한 사이버 모델하우스의 도면과 조감도를 꼼꼼히 뜯어보고 동영상으로 촬영한 케이블TV의 모델하우스 화면과 비교해 봐야 한다. 물론 각 은행에 비치된 각 사의 모델하우스 팜플렛을 챙기는 것도 좋다.

주로 인터넷 청약접수를 해야 하는 만큼 반드시 청약 전인 3월 28일 전에 청약통장 가입 은행에 나가(신분증 소지) 전산등록을 마쳐야 한다. 청약접수는 ‘공인인증서 발급 ­ 청약통장 가입은행 홈페이지 접속 ­ 인터넷 청약 클릭 ­ 청약 ­ 접수증 발급’ 등의 절차를 거쳐야 한다.

어디에 청약할까
판교 신도시는 동시분양을 통해 이뤄지기 때문에 임대나 분양 중 한 사업지만 청약할 수 있다. 따라서 청약통장 종류와 보유기간, 무주택기간과 세대주 여부에 따라 어떤 블록에 청약할지 미리 결정해야 한다.

우선 판교는 이번 3월 외에 8월에 또다시 분양을 하기 때문에 이를 잘 활용해야 한다. 분양 일정이 달라 시각차를 이용해 세심한 청약 전략을 구상하면 그만큼 청약 기회가 늘어난다. 판교입 성에 초점을 맞추려면 중대형 평형 위주 구성으로 용적률이 낮아 주거환경이 쾌적한 서판교 청약에만 매달리기 보다, 치열한 경쟁을 피해 상대적으로 경쟁률이 떨어질 것으로 예상되는 동판교에도 관심을 가질 필요가 있다.

청약저축 가입자의 경우 같은 1순위 내에서도 만 5년 이상(60회 이상 납부)된 가입자의 경우에 당첨 우선권이 주어진다. 동일한 조건이라면 금액이 많은 가입자에게 우선순위가 부여된다. 부동산 전문가들은 청약저축 가입자의 경우 납입금액이 최소 1500만원 이상(가입 12년 6개월 이상)이어야 그나마 당첨 가능선에 들 수 있다고 밝히고 있다.

때문에 청약저축 납입금액이 2000만원 이상 고액이라면 유망 물량을 중점적으로 공략할 필요가 있다. 공공분양아파트 중에는 동판교에 위치한 A23-1블록과 A22-1블록이 유망하다. 판교역 이용이 편리하고 공원을 끼고 있어 동판교의 단점인 쾌적성도 뛰어나다는 평이다.

민간임대아파트로는 서판교 A11-2블록(모아미래도)과 A11-1블록(진원ENC)이 주 공략 대상이다. 모아미래도의 경우 24,33평형 585가구로, 북쪽으로 운중천 조망이 가능하고 단지내에 중학교가 있는 것이 장점이다. 운중천을 사이에 두고 상업지구가 들어설 예정이어서 편익시설 이용도 편리하고, 걸어서 10분 이내에 있는 금토산 공원도 자유롭게 이용할 수 있다.

민간분양아파트에 청약할 수 있는 청약예·부금 1순위자라면 공략 요령을 달리 가져야 한다. 민간분양은 청약저축처럼 납입 횟수나 금액이 많은 순으로 우선권을 주지 않아 같은 조건에서 경쟁을 벌이는 1순위자들이 월등히 많다.

우선 최우선 순위에 해당하는 40세 이상 10년 이상 무주택자의 경우 당첨 확률이 상대적으로 높은 ‘블루칩’으로 꼽힌다. 이들이라면 동판교의 A15-1블록(풍성 신미주)나 서판교 A12-1블록(한림 리츠빌)이 최고 공략처다. A16-1블록(이지 더 원도)도 무주택 우선 청약자들이 눈여겨볼 단지다.

한림 리츠빌은 29~35평형 1045가구로, 30만평 규모의 금토산 공원조망이 가능하고 왕벗나무를 수목으로 정해 공원화하는 특징을 갖췄다. 풍성 신미주는 33평형 1,147가구로 정보기술대학원과 에듀파크, 벤처단지, 단지 내 초등학교가 있다는 장점이 있다.

이런 점에 주의하자
판교 신도시는 공영개발을 추진하면서 전용 25.7평 이하는 10년, 초과는 5년 이상 전매가 금지된다. 25.7평 초과의 경우 채권병행입찰제로 채권을 추가 매입해야 하기 때문에 초기자금 부담이 가중된다는 점을 유념해야 한다.

임대아파트는 임대조건과 전매금지기간이 관건이다. 주공의 경우 임대보증금에 월 임대료 형태로 공급하겠지만, 민간임대는 분양전환시의 가격을 미리 정해놓는 확정분양가(임대보증금 총액제)를 채택할지 임대보증금에 월 임대료 형식을 취할지 정하지 않은 상태다. 다만, 분양전환시기가 길어 주공과 같은 형태로 갈 공산이 크다. 임대보증금과 월 임대료는 주변 시세의 상한선에 맞출 가능성이 높다. 현재 분당 서현동 시범단지를 기준으로 32~33평형 월세는 보증금 7000만원에 월 임대료가 100만원 선이다. 비교적 가격이 저렴하다는 야탑동도 같은 평형대 월세가 보증금 5000만원에 월 임대료 70만원 수준이다.

분당 시범단지를 기준으로 할 경우 임대기간인 10년 동안 1억원 안팎의 임대료를 부담해야 한다는 계산이다. 물론 임대계약은 2년마다 갱신해야 하기 때문에 임대료가 오를 여지도 있다.

중도금과 잔금도 준비해야 한다. 동시분양이지만 토지사용시기가 서로 달라 중도금 납입일이 제각각이기 때문이다. 정부가 이달 말부터 생애최초 주택구입자금 대출 규모를 3억원 이하로 제한한 것도 주목해야 한다.

대부분 중도금 연계 모기지론이나 건설사가 알선하는 집단 대출로 눈을 돌려야 하지만, 임대아파트는 국민주택기금과 집단 대출을 제외하면 대체할 만한 대출상품이 부족하다.

일단 당첨될 경우 향후 5~10년간 재당첨이 금지된다는 점도 간과해서는 안 된다. 판교와 같은 대규모 신도시에는 계획기준에 따라 하수 및 쓰레기 처리 시설, 집단 에너지 시설, 납골 시설 등이 들어서는 것도 잊어선 안 된다. 최대한 이런 위해 시설과 인접한 블록을 피해 선별 청약하는 것이 좋다.


최종 발표함에 따라 블록별 공급 물량의 성격과 그에 따른 청약자격과 전매금지 여부 등 기본적으로 알아둬야 할 규제사항은 모두 확인됐다. 지금부터 준비해야 할 것은 정부가 제시한 청약방법에 따라 사전 준비사항을 챙겨야 하고, 장기 전매금지에 따른 자기점검해야 한다.

| 여기서 잠깐! |
판교청약 정보 어디서 얻을까!
현재 국민은행과 금융결제원 패밀리 사이트, 판교사업단, 민간주택건설업체 통합 사이트, 건설교통부, 대한주택공사 등의 홈페이지에서 판교 청약과 분양 정보를 제공하고 있다. 청약 예정자들은 이들 사이트 가운데 유용한 정보를 얻으려면 누리꾼(네티즌)이 돼야 한다.

우선 국민은행(www.kbstar.com) 홈페이지에 접속하면 초기화면에서 ‘판교특별관’을 찾을 수 있다. 사이트에는 ‘판교 인터넷 청약 가상체험관’을 비롯해 ‘각종 판교 관련 정보’ ‘청약안내’ ‘사전 준비사항’ ‘재미로 보는 판교 당첨확률은?’ 등의 코너가 있다. 이 가운데 ‘재미로 보는 판교당첨확률은?’이 흥미롭다. 질문에 따라 ‘예’ 혹은 ‘아니오’를 클릭하면 판교당첨확률에 대한 예상치 결과를 알려주기 때문이다.

금융결제원 패밀리 사이트(www.apt2you.or.kr)도 유용하다. 초기화면 우측에 있는 ‘판교 청약가이드’를 클릭하면 ‘판교 소식’ ‘청약전략’ ‘순위·예상경쟁률확인’ ‘판교 청약FAQ’ ‘아파트분양관’ ‘인터넷청약’ 등의 정보가 있다. 판교사업단(www.pangyonewtown.com) 홈페이지에서도 개발계획과 홍보자료, 공사 현황 등 다양한 정보를 접할 수 있다.

민간주택건설업체 통합사이트(www.pangyo 10.com)도 청약전략과 분양관, 인터넷청약, 대출안내 등의 정보를 제공해준다. 건설교통부(www.moct.go.kr) 홈페이지의 경우 초기화면에 ‘판교 분양 궁금증을 풀어드립니다’라는 곳을 찾으면 된다. 대한주택공사(www.jugong.co.kr) 홈페이지에서는 ‘내집 마련의 보금자리’라는 코너에서 판교 신도시 정보를 볼 수 있다.