PART 1 올 하반기 부동산 시장 전망&대처법
지난 5월 중순 청와대와 정부의 잇단 ‘버블(거품) 경고’ 후 부동산 시장 전체가 혼란스럽다. 부동산 가격을 안정시키려는 정부와 이를 인정하지 않으려는 시장 간의 힘 겨루기가 한창인 가운데 ‘버블 붕괴’를 우려해 일찌감치 차익 실현에 나서려는 움직임이 있는 반면 ‘그대로 오를 것’이란 기대감에 ‘버티기’로 일관하는 이들도 적지 않다.이 와중에 여전히 “내 재산은 내가 지킨다”며 아파트 값을 올리려는 부녀회 담합은 끊이지 않고 있다. 또 이를 ‘시장 교란’ 행위로 간주, “행정 조치 등 제어 장치를 마련하겠다”는 정부의 의지도 만만치 않다.
부동산 시장 분위기도 어수선하다. 가격 담합 등으로 인해 표면적인 가격만 오를 뿐 수요자들의 냉담 속에 거래는 없고 분양 시장에서도 미계약분이 쌓여만 간다. 여기에 여당의 참패로 막을 내린 지난 5.31 지방선거 이후 당청 간 갈등이 표면화되면서 수요자들이 향후 시장 전망에 대해 갈피를 잡지 못한 채 우왕좌왕하는 형국이다.
지방 시장 이미 불황 시작
지방 부동산 시장의 불황은 가시권을 넘어 이미 진척 상황이 최고점에 다다랐다는 분석이다.
참여정부 출범 후 잇단 개발 호재로 호황을 누리던 충청권과 함께 지방 부동산 시장을 선도하던 부산·대구 등 영남권은 초토화 양상마저 보이고 있다. 많게는 1억~2억원 이상 프리미엄이 붙어 한때 수도권 원정대는 물론 아줌마 부대의 집중 매집 대상으로까지 분류되던 주상복합 아파트의 중대형 평형은 웃돈이 10분의 1 수준까지 빠졌다. 그마저도 수요자들의 입질이 없어 해약 요구도 줄을 잇고 있다.
대구 지역 황금 요지로 꼽히는 수성구 일대 주상복합 아파트들을 공급해온 건설업체들은 계약자들의 잇단 해약 요구로 골머리를 앓고 있다. 이 지역에서 초고층 주상복합 아파트를 공급한 L건설 분양소장은 “하루에 해약 문의만 10~20통씩 받고 있다”며 “아예 휴대전화를 꺼놓고 다닐 정도”라고 푸념했다.
상황은 부산도 마찬가지로 분양률이 20%를 넘지 못하는 단지가 수두룩하다. 입주 단지도 예외가 아니어서 불 꺼진 집이 더 많을 정도. 최근 입주를 시작한 부산 당감동 B아파트는 계약자들의 거친 해약 요구에 시달리고 있다. 분양 당시 ‘중도금 이자 후불제’를 실시했던 이 아파트는 웃돈은커녕 입주시 내야 하는 이자만 1천8백여 만원에 달하자, 아예 1천만원의 계약금을 포기하고 해약하려는 계약자가 몰리는 사태가 발생하고 있다.
호재 지역은 물론 수도권까지 악영향
각종 지역 개발 호재가 있는 지역도 예외가 아니다. 지난해 기업도시에 이어 혁신도시까지 거머쥐며 시기와 동시에 부러움을 산 강원도 원주에서도 초기 불황 조짐이 일고 있다.
원주 혁신도시로 선정된 반곡동에서 분양에 나선 I아파트의 경우 60%를 넘는 계약률에 이 지역에서는 보기 드물게 1천만원가량의 웃돈이 붙었다고 했으나 속사정을 들여다보면 그렇지만도 않다. 원주시청이 과열 방지를 위해 지역 거주를 제한하자, ‘떴다방’까지 가세해 통장을 매집하는 과정에서 7백만~1천만원가량의 ‘통장 프리미엄’이 오갔다. 결국 현재 형성된 프리미엄은 통장 구입에 따른 금액으로 실제 웃돈은 거의 없는 셈이다.
상황이 이렇자 수도권 지역도 바짝 긴장하는 모습이다. 이미 수도권 곳곳에서 불황 초기 조짐이 일고 있다. 부동산업계에 따르면 용인 동백지구와 남양주 호평지구 등 올 초부터 입주가 시작된 대규모 택지개발지구마저도 입주율이 절반을 밑돌고 있다. 일부 입주 아파트의 경우 잔금 납부율이 60~70%를 넘지 못하는 등 고전하는 양상이다.
빈집도 속출하고 있다. 경기 광주의 한 아파트는 입주 시작 7개월이 넘도록 전체의 40%가 빈 채로 남아 있다. 저층 등 일부는 아직도 계약이 안 돼 장기 미분양 상태다. 지난 2월 입주가 시작된 동백지구 한라비발디와 계룡리슈빌, 모아미래도 등의 경우 최근까지도 입주율이 절반을 조금 넘긴 정도다.
지난 1월부터 입주한 용인 죽전 자이도 30%가량이 비었다. 인천시 서구 당하동 ‘대주파크빌’도 지난 2월 입주를 시작한 이래 입주율이 50%에도 못 미치고 있다. 평택, 오산, 양평, 안성 등 수도권 외곽 지역은 상황이 더욱 좋지 않다.
내집 마련 어떻게 해야 하나
상황이 이렇자 수요자들의 관심은 자연스럽게 언제 사야 할지, 무엇을 구입해야 할지 등 대처 요령에 쏠리고 있다.
이와 같은 관심을 풀기 위해서는 무엇보다 전망을 살펴봐야 한다. 전문가들 사이에서도 ‘올 하반기 시장 전망’에 대해서는 의견이 다소 엇갈리고 있지만, 대체로 하향 안정세에 무게가 실리고 있다. 그동안 가격이 높았던 곳을 중심으로 호가 조정이 불가피하다는 것이다. 다만 급락 가능성에 대해서는 회의적인 시각이다.
이런 전망처럼 횡보 조정장이 지속될 경우 인기 지역이나 역세권, 대단지 등의 조건을 갖춘 아파트와 그렇지 못한 아파트 간 차별화가 심화될 수밖에 없다. 정부 규제의 중심축에 놓여 있지만 자체 의지와 여력이 큰 강남권이나 유망 지역의 경우 호가를 그대로 유지할 가능성도 있다. 반대로 특별한 재료 없이 오른 곳들은 가격 하락을 면하기 어렵고 정부 규제의 직격탄을 맞은 초기 단계 재건축단지의 경우 약세가 불가피하다.
내집 마련을 원하는 수요자라면 당연히 이런 분위기를 잘 잡아야 한다. 특히 올 7월과 9월에는 지난해보다 대폭 많아진 재산세가 부과되고 12월에는 종합부동산세까지 과세되기 때문에 그동안 버텨오던 2주택 이상 소유자들의 경우 매물을 추가로 내놓을 공산이 크다. 그만큼 수요자 입장에선 선택의 폭이 넓어질 수도 있다. 물론 매수자 입장에서는 종부세까지 납부한 주택을 노려야 세금을 조금이라도 줄일 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다.
다만 집값이 급락할 가능성이 높지 않은 만큼 무작정 가격이 떨어지기만을 기다리는 것은 옳지 않은 방법이다. 자칫 원하는 매물을 놓칠 수 있기 때문이다. 일각에서는 서두르지 말고 아예 주택 구입 시기를 내년 이후로 잡는 것도 바람직하다는 견해를 내놓고 있다.어떤 곳에 투자할까
아파트 등 주택 외에 관심을 가질 만한 부동산 투자 상품으로 ‘상가’를 꼽는 전문가들이 적지 않다. 경기 침체와 수요 위축으로 시장 분위기는 침체돼 있지만, 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산이 낫다는 것이다.
이 경우 아직 상권이 형성되지 않은 신규 분양 상가보다는 임대료 상승과 시세 차익을 기대할 수 있는 종전 상권의 상가 건물이 투자 상품으로 적합하다. 즉, 배후 수요가 충분해 안정적인 수익률이 예상되는 상가에 투자하는 게 바람직하다는 의견이다.
또 지분형 분양 상가는 공급 과잉, 경기 침체 등으로 실제 투자 수익률이 기대에 못 미치는 경우가 많아 주의가 필요하다. 반면 단독 상가 건물은 투자 규모가 크지만 입지 선택을 잘한다면 적정 임대 수익은 물론 되팔 때도 시세 차익을 얻을 수 있다.
서울에서는 다음달 취임할 오세훈 서울시장 당선자의 공약에 따라 최근 주목받고 있는 세운상가 부근과 중구 황확동 일대 노후 상가도 관심을 끈다. 다만 이미 단기간 내 가격이 크게 올라 있어 투자 규모나 그에 따른 수익 규모는 반드시 따져봐야 한다.
토지 시장은 이미 꼭지점을 통과해 하향세가 뚜렷하다. 일부 호재 지역을 제외하곤 거래도 많지 않고 가격도 단기 급락한 상태다. 직접 호재 없이 덩달아 오르던 땅값은 말 그대로 바닥세다. 제주 지역에서는 종부세 등 보유세 부담을 느낀 땅주인들의 팔자 주문이 잇따르면서 감귤농장 등 대규모 토지가 매물로 나와 있지만, 그나마 거래가 안돼 정확한 시세도 알 수 없는 상황이다.
때문에 전문가들이 추천하는 종목은 땅주인들이 구성하는 토지조합이나 이를 바탕으로 시행사가 구성하는 개발조합 펀드 형태다. 개인 투자자 입장에서 규모가 큰 사모 펀드보다는 2천만~3천만원대의 공모 펀드가 그나마 관심 대상이다.
뉴타운이나 재개발 지역도 투자처로는 눈여겨볼 만하다. 하지만 이 역시 최근 가격이 급등해왔다는 점을 감안할 때 신중한 접근이 요구된다. 이 밖에 공급 과잉으로 프리미엄은 고사하고 분양 원가도 건지기 어렵다는 지적이 잇따르고 있는 오피스텔은 강남이나 마포, 종로 등 업무시설 밀집 지역 정도가 추천 대상이다.
PART 2 올 하반기에 시행되는 부동산 새 정책
올 하반기에는 새롭게 시행되는 정부의 부동산 정책이 유난히 많다. 그만큼 이들 정책은 부동산 시장의 변수로 작용할 공산이 크다.
우선 부동산 거래 당사자나 중개업자는 당장 6월부터 실거래가를 등기부등본에 기재해야 한다. 7월부터는 주택거래신고지역에서 집을 살 때 자금 조달 계획과 입주 계획 등의 신고가 필수 사항이 된다.
집주인들은 오는 7월과 9월 대폭 늘어난 재산세를 납부해야 하고 고가 주택 소유자들은 12월 부과되는 종합부동산세를 걱정해야 할 판이다. 재건축 아파트는 종전의 각종 규제 외에도 기반시설부담금과 함께 개발 부담금이 기다리고 있다.
다만 ‘가감점제’를 중심으로 한 청약 관련 제도 개편은 시행 시기가 다소 늦춰질 전망이다. 올 하반기 시행되는 굵직한 규제책은 부동산 시장에도 상당한 영향을 준다는 점에서 주목된다.
사실상 ‘주택거래허가제’ 시행
이미 지난 6월 1일부터 주택 등 부동산 거래 당사자나 중개업자는 실거래가를 등기부등본에 기재해야 하는 ‘실거래가 신고제’가 시행 중에 있다. 계약 체결 후 30일(주택거래신고지역 공동주택 15일) 이내에 해당 시·군·구에 실거래 가격을 신고해야 하는 것이다.
해당 시·군·구는 이들 신고자에게 ‘거래신고필증’을 교부한다. 거래 당사자는 이 신고필증과 부동산 매매 목록 등 필요 서류를 구비해 소유권 이전등기 신청 때 등기소에 제출해야 한다. 이때 허위로 신고된 것이 적발되면 취득세의 3배 이하(주택거래신고지역 공동주택 5배 이하)의 과태료가 부과된다.
오는 7월부터는 서울 강남을 비롯한 전국 22개 주택거래신고지역에서 집을 사고 팔때 주택구입자금 조달 계획과 입주 계획을 신고해야 한다. 거래자는 시·군·구에 비치된 주택취득자금 조달 계획서와 주택 내용, 실거래가, 입주 계획 등을 담고 있는 ‘주택거래계약 신고서’를 작성해 15일 이내에 이를 제출해야 한다.이때 주택취득자금 조달 계획서에는 금융회사 예금액, 부동산 매도액, 주택·채권 매각 대금, 현금 등의 항목을 꼼꼼히 기재하도록 돼 있다. 금융회사 대출과 사채 등 차입금도 적어야 한다. 자금 조달 계획은 허위로 기재해도 과태료는 부과되지 않지만 입주 계획은 본인인지, 직계존속을 포함한 가족인지, 전세인지 등을 정확히 표기해야 한다.
올 하반기 각종 부담금 부과 예정
오는 7월 12일부터는 건축 허가나 사업 승인시 연면적 200㎡(60.5평)를 초과해 신축 혹은 증축하는 건축물에 대해 기반시설 부담금을 물린다. 아파트 등 공동주택은 물론 상가, 주상복합 등이 모두 포함된다. 물론 연면적이 넓고 공시지가가 비쌀수록 부담금이 많다. 이는 건축허가 후 2개월 내에 부과된다. 재건축단지의 경우 후에 개발부담금(재건축 초과 이익 환수에 관한 법률)에서 기반시설 부담금을 공제해준다.
도시와 주거환경정비법 개정안이 시행되는 8월 25일부터는 재건축 안전진단과 시공사 선정 절차가 크게 강화된다. 여기에 6월 초 국회 건설교통위 소속 일부 의원들이 의원입법 발의한 주택법 일정 개정에 따라 조기 재건축을 위해 아파트 보수를 소홀히 하는 단지에 대해 과태료를 물리는 새 법안을 시행할 전망이다. 이 경우 아파트 입주자대표회의가 의무적으로 장기 수선 계획을 짜고 수선 주기에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수 관리해야 하기 때문에 입주민들이 재건축을 겨냥, 고의적으로 수선을 회피해 건물의 수명을 단축하는 종전 관행이 차단될 것으로 보인다.
9월에는 개발 부담금이 시행된다. 이에 따라 이 제도 시행일까지 관리처분계획인가 신청을 하지 못하는 재건축단지는 개발 이익의 최고 50%까지 가구당 수천만~수억원가량 개발 부담금을 물어야 한다. 건설교통부는 서울 강남권에서만 7만2천여 가구가 개발 부담금 대상이 될 것으로 내다보고 있다.
보유세 부담 대폭 커질 듯
올해 부과되는 재산세와 종부세 등 보유세는 공시가격이 전년 대비 17.5%가량 크게 오른데다 과표 적용률 상향 조정 등 강화된 세제책으로 인해 상당한 부담으로 작용할 전망이다.
특히 서울 강남을 비롯한 수도권 주요 지역 아파트의 경우 평균치보다 훨씬 높은 인상률과 함께 올해부터 종부세 부과 대상이 9억원 이상에서 6억원 이상으로 강화됨에 따라 해당 아파트의 보유세가 최고 2배 이상 오를 것으로 보인다.
주택분에 대한 재산세는 7월과 9월에 절반씩 나눠 부과된다. 토지분 재산세는 9월에 나오며 12월에는 세대별 합산과세로 바뀐 종부세가 고지된다.
이와 함께 내년부터는 1가구 2주택자에 대한 양도소득세가 커진다. 올해의 경우 기본 세율인 9~36%가 적용되지만 내년에는 50% 단일 세율로 상향 조정되기 때문이다. 보유 기간 등에 따른 10~45%의 장기 보유 특별 공제도 없어진다.
주택청약제도도 확 바뀐다
공공택지와 함께 투기 과열지구 내 민간이 분양하는 전용면적 25.7평 이하 아파트도 가구주 연령이나 무주택 여부 등을 반영한 ‘청약가점제’ 방식을 주로 한 주택청약제도도 개편된다.
가점제 항목은 △가구주 연령 △부양가족수 △가구 소득 △청약 가입 기간 등을 기본으로 하고 시스템상 확인이 쉽지 않은 무주택 기간보다는 주택 소유 여부를 따질 예정이다. 당첨자는 이들 항목을 점수화해 정하게 된다. 따라서 가구주의 나이와 가족수가 많고 청약 가입 기간이 긴 무주택자의 경우 당첨 확률이 높아질 전망이다. 반면 가구주의 나이가 어린 핵가족이나 집을 소유한 경우 당첨 가능성이 크게 떨어질 것으로 보인다. 다만 관련 프로그램 개발과 데이터베이스(DB) 구축 등이 필요한 만큼 빨라야 오는 2008년 이후가 될 것으로 예상된다.
때문에 바뀌는 청약제도 가운데 3자녀 이상 가구에 대한 특별 공급 대상 추가만이 올 하반기부터 시행될 전망이며, 이 경우 오는 8월 말 공급할 계획인 판교 신도시 2차 공급부터 적용될 것이란 게 건교부의 설명이다.
6월 이후 부동산 관련 주요 일정(일부 예정)
월 별 내 용
6월 ●부동산 실거래가 등기부등본 기재(기시행) ●콜금리 0.25%p인상(4.25%) ●청약제도 개편(청약가감제 등-미확정)
7월 ●주택거래신고지역 내 거래시 자금조달·입주계획서 제출
●기반시설 부담금 부과
●서울 강북 등 도심지 광역재개발 추진
●주택분 재산세 50% 부과
8월 ●판교신도시 2차 공급
●재건축 안전진단·시공사 선정절차 강화
●입주자대표회의 장기 수선계획 의무화
9월 ●재건축 개발 부담금(초과 이익 환수)부과
●주택분 재산세 50% 부과
●토지분 재산세 부과
12월 ●종합부동산세 부과(주택 6억원 이상,
토지 3억원 이상-세대별 합산과세)
글 / 문성일(머니투데이 기자)
문성일 프로필
1995년2월 부동산경제신문 입사. 2002년 2월 제일경제신문 재직. 2002년 5월부터 현재까지 머니투데이 건설부동산부 차장대우로 재직 중. 저서로는 2002년에 쓴 「부동산으로 대박나는 99가지 쪽박차는 32가지」가 있으며 KBS 경제프로그램과 평화방송, 교통방송 등에 출연한 경력이 있다.
