청약 가점제가 궁금하다!

춤을 추던 부동산 시장의 출렁거림이 일단 멈추었다. 오는 9월부터는 청약 가점제가 시행되면서 부양가족 수가 많고 무주택기간이 긴 청약통장 소유자의 당첨 확률이 높아졌다. 그러나 객관적으로 파악할 때 가점을 적용받기가 쉽지 않게 된 20대와 50대는 내집 마련에 좀더 신중한 전략을 세워야 한다. 알면 알수록 유용한 청약 가점제에 대해 알아본다.


오는 9월부터 주택분양시장이 무주택 실수요자 중심으로 재편된다. 그 중심에는 부양가족 수가 많은 장기 무주택자들에게 유리하도록 규정한 ‘청약 가점제’가 있다. 청약 가점제는 기존 추첨방식과 달리 가구 구성원 수와 무주택기간, 청약통장 가입기간 등에 따른 점수를 합산, 당첨자를 결정하는 새로운 주택공급 방식이다. 따라서 부양가족 수가 많고 무주택기간이 긴 청약통장 소유자일수록 당첨확률이 높아진다.

분양가 상한제에 이어 가점제 도입으로 인해 실수요자들은 쾌재를 부르게 됐다. 조금이라도 인기를 누릴 수 있는 지역이라면 청약자들이 대거 몰려들어 당첨 가능성을 장담하기 어려운 게 현실이지만, 앞으론 이런 걱정거리가 크게 줄어들 수 있기 때문이다. 게다가 분양가마저 싸게 공급받을 수 있다면 이보다 더 좋을 순 없을 것이다. 다만 일시적인 청약제도 변화에 따른 혼란과 이미 집이 있는 청약통장 가입자의 불이익을 최소화하기 위해 공급 물량 중 최대 50%는 현행 추첨방식으로 당첨자를 가리게 된다. 때문에 가점제가 시행되더라도 주택을 소유하고 있는 청약 예정자들도 낙담하지 말고 자신에게 맞는 전략을 짜는 적극성이 필요하다.


공급 물량 50% 이상은 사실상 무주택자 몫
가점제는 추첨을 통해 당첨자를 결정하는 현행 추첨제와 병행되지만, 일단 무주택자가 상대적으로 유리해진 것은 사실이다. 청약예·부금 가입자를 대상으로 한 전용 85㎡(25.7평) 이하 민간아파트는 공급 물량의 75%를, 예금 가입자가 청약하는 주택 중 85㎡를 초과하는 모든 주택은 50%를, 각각 가점제 방식으로 당첨자를 가린다. 가점제에서 탈락한 청약자는 자동으로 추첨 대상에 포함, 사실상 두 번의 청약 기회를 갖게 된다. 공공택지에서 공급되는 85㎡ 이하 청약저축 가입자 대상 물량은 동일 순위 내 경쟁시 가입기간과 저축 총액, 부양가족 수, 해당 지역 장기거주 순에 따라 순차별로 공급하는 현행 ‘순차제’가 유지된다.

가점제는 총 84점 만점으로 무주택기간(32점), 부양가족 수(35점), 청약통장 가입기간(17점) 3가지 항목으로 구성된다. 항목당 만점은 무주택기간의 경우 15년 이상이고 부양가족 수는 6명이 넘어야 한다. 청약통장은 가입한 지 15년이 지나야 한다.

1주택 이상 보유자는 가점제가 적용되는 주택의 경우 1순위 청약자격이 주어지지 않고 2순위 이하만 인정받는다. 2주택 이상 보유한 경우 1주택당 5점씩 감점을 받게 되는 감점제가 적용된다. 추첨제 대상은 1주택자의 경우 1순위 자격이 인정되지만, 2주택 이상이면 2순위 이하만 인정받을 수 있다.


집 있는 수요자, 무주택 인정은 어디까지인가?
논란을 빚었던 무주택자 인정 범위는 3단계에 걸쳐 제시된 조건을 모두 충족해야 한다. 우선 보유하고 있는 아파트나 단독·연립·다세대주택의 전용면적이 60㎡(18평)를 넘지 않아야 한다. 공시가격을 기준으로 5천만원을 초과해서도 안 된다. 이 같은 기준에 부합하더라도 중간에 다른 주택을 소유하지 않고 해당 주택만 10년 이상 보유해야 무주택자로 인정돼 해당 청약자격이 주어진다.

그렇다면 이와 같은 규정을 통과해 무주택 자격을 얻을 수 있는 1주택자는 얼마나 될까. 올 1월 현재 청약예·부금 가입자는 모두 4백80만 명으로, 이 가운데 전용 60㎡ 이하의 주택을 보유한 1주택자는 17만여 명이다. 이 중 건설교통부와 지자체가 각각 발표한 공시가격 5천만원이 넘지 않는 주택은 대략 8만~10만 명 정도로 추산된다.

서울 강남구 개포주공단지와 강동구 둔촌, 고덕지구 등의 소형 평형 아파트는 전용면적으로는 무주택자 인정범위에 포함되지만, 공시가격이 종합부동산 대상인 6억원을 넘거나 13평짜리 아파트도 4억~5억원대에 달해 대상에서 제외된다. 이처럼 평수가 작은 아파트라도 재건축을 추진하는 경우 사실상 해당 사항이 없다.

서울 노원구 일대를 비롯해 가격이 비교적 싼 지역의 소형 평형도 공시가격이 8천만~9천만원이란 점을 감안할 때 서울지역의 웬만한 아파트 역시 무주택 자격을 얻기 어렵다. 소규모 단독주택이 있을 수 있으나, 대부분 재개발지역에 위치해 있어 공시가격 조건을 맞추는 것이 쉽지 않다. 결국 서울에선 연립이나 다세대주택의 원룸과 같은 소형주택이 무주택자 인정범위 내에 포함될 수 있지만 10년 이상 보유 조건에 걸려 이 역시 만만치 않다.

부동산 전문가들은 이들 조건을 만족할 만한 1주택자는 극히 드물 것으로 예상한다. 특히 10년 보유 조건을 통과할 수 있는 1주택자는 전용면적과 공시가격 기준을 만족하는 수요자의 10% 안팎에 불과할 것이라고 예측한다. 이 경우 전국적으로 1만 명이 넘지 않는다는 계산이다. 이들 가운데 서울 주민은 또다시 10%를 넘지 않을 것으로 예상되는 만큼, 결국 서울 거주자 중 무주택자 자격을 얻을 수 있는 1주택자는 1천 명을 넘지 못할 것으로 보인다. 문제는 이들이 과연 각종 담보대출 규제에 평당 1천만원을 훌쩍 넘는 신규아파트를 분양받을 수 있느냐는 것이다. 따라서 소규모 주택을 보유한 1주택자에 대한 추가적인 구제방안이 마련돼야 한다고 전문가들은 지적하고 있다.

한편 3자녀 이상 무주택세대주, 국가유공자 혹은 유족, 장애인, 철거주민 등에 대해 전체 물량의 3% 범위 내에서 별도로 공급하는 ‘특별공급제’는 현 제도가 그대로 유지된다.


부모 모시기, 혼인신고 빨리하기 등이 청약에서 유리
집이 없더라도 무주택기간이 짧고 청약통장에 가입한 지 얼마 되지 않은 청약 대기자들은 당장 발등에 불똥이 떨어졌다. 해결책은 하나, 가점을 많이 쌓아야 한다. 무엇보다 청약의 기본인 청약통장 가입은 되도록 빨리 해야 한다. 청약통장 가입기간 가점은 84점 만점 중 17점으로 결코 적지 않다. 불필요하게 통장을 해지하는 일도 없어야 한다.

배점이 35점인 부양가족 수를 충족시키려면 부모나 조부모는 물론, 배우자 부모 등의 주소지를 본인의 주민등록지로 옮기는 방법도 고려해봄 직하다. 직계존·비속을 3년 이상 모시면 청약가점을 많이 쌓을 수 있기 때문이다. 이번 기회에 효도도 하고 청약당첨 확률도 높이는 기회가 되는 셈이다. 물론 입주자 모집공고일 현재 세대주나 세대원 모두가 무주택자여야 무주택기간(32점)을 인정받을 수 있다는 사실을 잊어선 안 된다.

다만, 정부가 위장전입에 대한 단속을 강화할 방침이어서 주의가 필요하다. 최근 인천 소래·논현지구와 전주에서 위장전입을 통해 당첨된 청약자들이 무더기로 적발된 바 있다. 이처럼 위장전입 사실이 발각되면 당첨취소는 물론 사법당국에 고발될 경우 주택공급질서 교란 혐의로 3년 이하 징역이나 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.
혼인신고도 가급적 빨리 하는 게 낫다. 그동안 세금 부담을 낮추고 청약자격을 유지하기 위해 결혼 후 혼인신고를 늦게 하는 경우가 많았지만, 이 경우 가점 쌓기가 불리해진다. 무주택기간은 만 30세를 기준으로 하지만 30세 이전에 결혼한 경우 혼인신고일로부터 무주택기간을 산정하는 점도 간과해선 안 된다.

통장 리모델링도 필요하다. 일단 가점제에 유리한 무주택자의 경우 배정물량이 많은 전용 85㎡(25.7평) 이하가 절대적으로 유리하다. 따라서 시세차익이 큰 분양가 상한제 아파트 가운데 85㎡ 이하를 배정받기 위해선 청약통장 규모를 줄이는 것도 검토해볼 만하다. 대형 평형 신청 통장 소유자는 입주자 모집공고일 이전에만 작은 평형 신청 통장으로 전환하면 청약이 가능하다. 반대로 가점에서 불리한 유주택자 등의 경우 청약통장을 증액하는 게 좋다. 추첨제 배정 물량이 50%로 상대적으로 많아지기 때문이다.


가점제 불리한 20대와 50대, 어떻게 하나?
가점제 도입에 따른 청약전략은 통장 가입자 유형뿐만 아니라 연령대별로도 달라진다. 특히 20대와 50대는 새로운 청약 가점제 시행으로 가장 불리한 조건을 갖게 됐다. 20대의 경우 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등 모든 면에서 점수를 받기 어렵기 때문이다. 50대도 결코 유리하지 않다. 생존해 있는 직계존속이 적고, 자녀는 결혼과 함께 세대분리를 한 경우가 많아 가점이 높지 않은 경우가 대다수이기 때문이다.

일단 20대는 무주택기간을 인정받을 수 있는 점수가 만 30세부터란 점에서 무주택기간 가점을 하나도 받을 수 없다. 다만 30세 이전에 혼인한 경우 혼인신고한 날부터 계산된다. 그리고 이제 갓 청약 1순위로 올라섰다면 청약통장 가입기간도 총 17점 중 4점밖에 얻지 못한다. 이 경우 가점 만점은 84점이지만 총점이 10점을 넘지 못한다. 추첨제 공급 물량이 병행되긴 하지만, 전용면적 85㎡(25.7평) 초과 평형에서만 50% 배정됐을 뿐, 20대들이 많이 가입하고 있는 85㎡ 이하 청약예·부금으로는 추첨제 물량이 25%밖에 안 된다.

게다가 가점제에서 탈락한 청약자도 자동으로 추첨제 대상에 포함되기 때문에 중소형 평형 대상의 청약예·부금 가입자라면 9월 이전에 서둘러 민간아파트에 청약통장을 사용하는 게 상책이다. 청약통장을 가입하지 않았다면 청약저축을 신규로 가입하는 것이 현명하다. 무주택 단독세대주만 가입할 수 있으니 일찌감치 세대분리를 한 후 청약통장을 만들어야 한다.

청약저축의 경우 월 납입액 상한액이 10만원이기 때문에 당첨권에 들기 위해서는 오래 기다려야 하는 단점이 있지만, 임대아파트에 청약할 수 있는 이점도 있다. 여윳돈이 부족한 신혼부부는 국민임대 입주자로 선정, 저렴한 임대차로 살다가 계좌부활을 통해 공공 분양 물량에 재청약할 수 있다. 그러니 청약예·부금에 가입해 이제 막 2,3순위가 된 20대라면 당장 청약저축통장으로 바꾸는 게 유리하다.

50대 이상은 그나마 높은 가점을 받을 수 있는 청약통장 가입기간 항목(17점)도 다른 항목에 비해 가점 비중이 낮은 것이 문제다. 따라서 자신의 자산과 상황에 맞는 청약전략을 세워야 한다. 예컨대, 여유자금이 부족하고 무주택기간과 가입기간이 길다면 청약예금 예치금을 줄여 중소형 평형(85㎡ 이하) 가점제 75% 물량을 노리는 것이 바람직하다. 반면 여유자금이 많은 유주택자인 경우 가점이 낮을 수밖에 없어 청약통장을 최대한 증액, 중대형 평형의 추첨제 50% 물량에 도전하는 수밖에 없다.

하지만 50대부터는 분양시장에 매달리기보다는 새로운 투자원칙이 필요하다. 직접적이고 실물 위주의 투자에서 위험을 줄이면서 보다 안전하게 관리할 수 있는 간접투자에 비중을 높여야 한다. 노후대비 생계수단으로 상가 혹은 토지를 비롯해 임대용 혹은 수익형 부동산의 매입도 고려해 봄 직하다.


가점제 불리한 수요자는 적극 나서라
가점제 시행으로 수혜를 입게 될 무주택자 역시 가점 항목별 점수가 낮다면 그리 좋을 수만도 없다. 기존에 집을 가지고 있는 수요자들은 현행 추첨제가 병행되더라도 종전보다 당첨확률이 크게 떨어지는 데다, 2주택 이상 다주택자의 경우 감점까지 걱정해야 된다. 양도소득세 무서워 집 팔기를 꺼려했던 다주택자로선 유망지역 신규 분양 물량을 쳐다볼 수도 없게 됐다.

가점제 외에 추첨제로 공급되는 중대형이더라도 채권입찰제를 염두에 둬야 한다. 같은 채권매입액을 써낸 동점자에 대해선 다시 가점제가 적용되기 때문에 점수가 불리한 청약자는 유망지역에서 최고 매입액을 써도 당첨 가능성은 낮아진다.

결국 이처럼 바뀌는 청약제도하에서 당첨확률이 떨어지거나 불리해진 수요자들은 내집 마련에 적극적으로 나서는 편이 낫다. 다만 주택담보대출이 1인당 1건으로 제한되는 데다, 민간 물량도 전매제한(5~7년) 규제가 시행되는 만큼 자금계획을 꼼꼼히 세우는 게 중요하다.

청약 가점제가 시행되는 올 9월 이전에 선보이는 주요 분양 예정 단지를 살펴보자. 서울의 경우 대형 건설사들의 물량이 많다. 삼성물산 건설 부문은 미아뉴타운 6구역과 12구역에서 총 2천1백37가구 가운데 5백3가구를 오는 6월 일반분양한다. 6구역은 24~42평형 1천1백2가구 중 2백62가구를 일반분양하며 12구역은 1백35가구 가운데 26~44평형 2백41가구를 일반에 공개한다.

동부건설은 5월 중 서대문구 냉천동 냉천2구역 재개발을 통해 6백81가구 중 24평형과 41평형 1백79가구를 청약 접수한다. 대우건설은 용산구 효창동 효창3구역 재개발단지에서 3백2가구 중 23~44평형 1백62가구를 일반에 공급한다.

이수건설도 용산구 용문동 용문구역주택 재개발을 통해 24~43평형 1백98가구 중 63가구를 오는 5월경 분양한다. 금호산업 역시 용산구 원효로1가에서 32~75평형 2백60가구를 4월에 선보인다. GS건설은 6월 중 은평구 수색동에서 37~82평형 3백24가구를 일반분양한다.

경기권에서는 대단지 공급이 줄을 잇는다. 진흥기업과 임광토건은 일산 탄현동에서 25~46평형 9백7가구를 4월 중 분양한다. 남양주 진접지구에서는 신안이 33평형 2천4백 가구를 공급한다. 파주의 경우 현대건설이 문산읍에서 35~58평형 6백31가구를 역시 4월에 분양하는데 이어 풍림산업도 아동동에서 5백39가구를 내놓는다.

용인의 경우 광교신도시와 인접한 수지구 상현동에서 현대건설이 8백60가구 규모의 ‘힐스테이트’를 선보이고 동천동에서는 삼성이 2천4백2가구의 ‘래미안’를 분양한다. 화성 동탄신도시에서는 66층의 최고층으로, 1천2백66가구가 지어지는 ‘동탄 메타폴리스’가 분양에 나설 계획이다.


최대 복병 ‘재당첨금지제도’ 잊어선 안 돼
가점에서 불리하다고 무조건 청약을 서두르라는 것은 아니다. 가점제 시행과 함께 청약시장 복병으로 불리는 ‘재당첨금지제도’가 민간아파트에도 확대, 시행되기 때문이다. 그만큼 주의도 필요한 것이다.

재당첨금지는 분양가 상한제 아파트에 당첨될 경우 일정기간 다른 아파트에 청약하지 못하도록 하는 제도로 지난해 2월 부활, 현재 공공택지 내 아파트에 한해 적용되고 있다. 하지만 올 9월부터는 민간택지에서 분양되는 아파트에 대해서도 이 제도가 적용, 민간아파트에 당첨될 경우 최대 7년간 전국 모든 아파트에 청약신청을 할 수 없게 된다. 재당첨 금지 대상은 당첨자와 가족(세대원) 모두로, 1순위는 물론 2, 3순위도 청약할 수 없다.

현행 규정은 수도권(과밀억제·성장관리권역)의 경우 10년(85㎡ 이하)과 5년(85㎡ 초과)을 각각 적용하고 비수도권은 5년(85㎡ 이하)과 3년(85㎡ 초과)을 시행하고 있다. 하지만 이 같은 규정은 수도권 공공택지의 경우 85㎡ 이하는 10년을 유지하되, 그 이상은 7년으로 늘어난다. 민간택지도 각각 7년(85㎡ 이하)과 5년(85㎡ 초과) 규정이 신설된다.

이 경우 오는 9월 이후 분양될 예정인 파주 신도시 중대형 평형의 경우 재당첨 금지기간이 7년으로 늘어난다. 민간택지 아파트도 9월부터 이 제도 적용으로 한 번 당첨된 후 5~7년간 다른 아파트에 청약할 수 없다. 반면 8월 말까지 공급되는 민간택지 내 아파트는 재당첨 제한 규정을 피할 수 있다.

세대분리 부부는 이런 재당첨 금지조항이 그대로 적용되지만, 부부가 이혼했거나 부모나 자식 간 세대분리한 경우 이 같은 조항이 적용되지 않는다.

■글 / 문성일 기자(머니투데이) ■사진 / 경향신문 포토뱅크